일시적 2주택, 재건축 부담금 50% 감면…도심 공급 활로 모색[집슐랭]

정부와 여당이 상속이나 혼인처럼 불가피한 이유로 재건축사업 대상인 주택 외에 다른 주택도 가진 2주택 조합원의 부담금을 감면하는 방안을 추진한다. 도심에 양질의 주택을 공급하기 위해서는 재건축사업을 활성화해야 한다고 보고 1주택 장기 보유자에 더해 일시적 2주택자까지 실수요자로 판단해 감면 대상을 넓힌 것이다. 이들에게 주어지는 감면 혜택은 최대 50%다. 최근 부동산 경기가 급격하게 가라앉으며 재건축을 비롯한 정비사업이 속도를 내지 못하는 등 임기 내 270만 가구 공급을 약속한 공약에 ‘적신호’가 들어오자 주택 공급의 활로를 마련하려는 모습으로도 읽힌다.

19일 국회와 국토교통부에 따르면 김정재 국민의힘 의원은 최근 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’을 대표 발의했다. 이번 개정안은 9월 29일 국토부가 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따른 후속 조치로 해당 방안을 이행하기 위한 법적 근거로 의미가 있다. 이날 입법예고를 마무리하고 본격적인 국회 논의가 이뤄질 것으로 전망된다.

주목할 점은 재건축부담금 감면 대상을 폭넓게 인정한 것이다. 국토부는 방안을 발표할 당시 1가구 1주택자 가운데 6년 이상 장기 보유자에 한정해 부담금 감면 혜택을 준다고 발표했다. 그러나 김 의원이 발의한 개정안은 재건축사업 대상이 되는 주택 외에 상속·혼인 등 부득이한 사유로 보유하게 된 주택을 보유 주택 수에서 제외해 1주택자로 봤다.

이 밖에 재건축사업 기간 중 거주를 위해 또 다른 주택을 보유하거나 저가 주택을 가진 경우에도 1주택자로서 부담금 감면 혜택을 받을 수 있다. 다만 부담금 감면을 받으려면 일정 기간 내 해당 주택을 처분하도록 조건을 달았다. 구체적인 처분 기간은 하위 법령을 통해 정해진다.

한편 재건축부담금 감면율은 주택 보유 기간에 따라 달라진다. 재건축 대상 주택의 준공 시점부터 역산해 6년 이상 보유한 조합원에게는 부담금을 10% 감면한다. 이후 1년 단위로 10%씩 감면율을 확대해 10년 이상 보유했다면 감면율은 최대 50%가 적용된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울의 신규 공급 물량 중 70~80%는 재건축 등 정비 사업을 통해 공급된다”며 “재건축 활성화를 위해 규제를 완화하고 부담금을 낮추는 방향으로 가야 한다”고 말했다.

앞서 정부는 임기 내 270만 가구 중 52만 가구를 재건축·재개발 등 정비사업을 통해 공급하겠다는 목표를 제시했다. 이 가운데 서울(2만 가구) 등 수도권에서만 37만 가구를 공급한다. 따라서 당정은 도심 신규 공급을 이끌어 내기 위해서는 정비사업에 가해진 대표적인 규제인 재건축초과이익환수제(재초환) 개편이 불가피하다고 판단했다.



개정안은 집값 상승 등 시장 변화를 감안해 재건축부담금 면제 기준도 상향했다. 현재는 조합원 1인당 재건축초과이익이 3000만 원 이하일 때 부담금을 면제하고 있다. 앞으로는 면제 기준 금액을 1억 원 이하로 대폭 상향한다. 또 초과이익 금액에 따라 2000만 원 단위로 적용되는 부과 구간도 7000만 원 단위로 확대했다. 이에 따라 최고 부과율(50%)이 적용되는 초과이익 금액은 기존 1억 1000만 원 초과에서 3억 8000만 원으로 높아진다.

개정안에는 재건축부담금의 부과 개시 시점을 ‘조합설립추진위원회 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 변경하는 내용도 포함됐다. 1가구 1주택자로 만 60세 이상의 고령자는 담보 제공 조건을 전제로 상속·증여·양도 등 재건축 주택의 처분 시점까지 부담금 납부를 유예하는 제도도 신설했다.

전문가들은 도심 내 양질의 주택 공급에 긍정적인 역할을 할 것으로 기대하고 있다. 고 원장은 “금리 인상과 집값 하락 등 부동산 경기가 꺾이면 정비사업도 위축되고 일정이 밀리게 된다”며 “조합원에게 과도한 부담으로 작용한 재초환 완화로 사업 활로를 마련해줘야 한다”고 말했다.

일각에서는 재건축부담금 제도 자체를 폐지해야 한다는 지적도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “재건축부담금은 미실현 이익에 대한 과세라는 점에서 문제점이 제기돼왔다”며 “재건축부담금의 전면적인 면제가 아닌 감면 수준에 그치고 있다는 점에서 한계가 있다”고 지적했다.

한편 국토부는 재초환과 함께 재건축의 걸림돌 중 하나인 안전진단 개편안을 다음 달 마련할 예정이다. 현재 50%인 구조 안전성 비중을 30~40%로 낮추고 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받으면 2차 안전진단인 공공기관 적정성 검토를 지자체 판단으로 생략하는 방안 등이 담길 것으로 예상된다.