서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트 재건축 현장. /연합뉴스어려운 경제 뉴스를 쉽게 읽어드리는 재테크 뉴스레터 <코주부>입니다. 단군 이래 최대 재건축이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)가 드디어 일반분양가를 확정지었습니다. 3.3㎡(1평)당 3829만원으로 전용면적 59㎡는 최저 9억원대, 84㎡는 12억원대에 책정됐는데요. 5930가구를 철거하고 짓는 1만2032가구 중 일반분양 물량은 4786가구. 과연 이 중에 ‘내 집’이 있을까요? 부동산 냉각기에 둔촌주공은 완판에 성공할 수 있을까요? 오늘 <코주부>에서 함께 알아보시죠!
‘국민평형’ 84㎡, 중도금 대출 안됩니다
일단 분양가 먼저 살펴보겠습니다. 앞서 말씀드린 대로 3.3㎡(1평)당 3829만원으로 전용면적 59㎡는 9억 7940만~10억 6250만원, 84㎡는 12억 3600만~13억 2040만원으로 책정됐습니다. 확정된 평당 분양가는 조합이 신청한 4180만원보다는 낮지만 시장에서 예상한 3600만~3700만원보다는 살짝 비쌉니다. 입주자 모집 공고에 발표된 전용면적별 분양가와 물량을 살펴보겠습니다.
29㎡ 4억 9300만~5억 2340만원 (10가구)
39㎡ 6억 7360만~7억 1520만원 (1150가구)
49㎡ 8억 2970만~8억 8100만원 (901가구)
59㎡ 9억 7940만~10억 6250만원 (1488가구)
84㎡ 12억 3600만~13억 2040만원 (1237가구)
정부가 지난달 중도금 대출 보증이 가능한 분양가 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향한다고 밝히면서 둔촌주공 전체 분양 물량의 74%(3549가구)인 전용 59㎡ 이하는 중도금 대출 보증이 가능합니다. 하지만 인기가 가장 높은 전용 84㎡는 여전히 중도금 대출이 불가능합니다. 옵션비나 발코니 확장비, 세금도 추가로 납부해야 하니, 이를 고려하면 전용 84㎡를 구매하는데 필요한 실제 자금은 14억 원이 넘을 걸로 보이는데요. 청약 당첨자는 이를 전액 현금으로 충당해야 합니다.
중도금 대출이 나오는 평형이라도 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워야 합니다. 둔촌주공은 8년 전매 제한, 2년 실거주 의무가 있습니다. 보통은 입주와 동시에 전세를 내놓아서 대출금을 일부 충당하지만, 입주 가능일로부터 2년간 무조건 거주해야 하기 때문에 이 기간엔 전세를 놓을 수 없습니다. 금리도 많이 올랐습니다. 25일 현재 KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 시중은행의 변동형 주택담보대출 금리 상단은 연 7.832%로 8%대 진입을 앞두고 있습니다.
청년층 기대했던 추첨제는 없어
정부는 민영주택 청약 제도를 개편해 다음 달부터 투기과열지구 내 85㎡ 이하 30~60%에 추첨제를 도입하기로 했습니다. 하지만 둔촌주공은 100% 가점제로 청약 당첨자를 가리게 됐습니다. 아직 법령이 개정되지 않았거든요. 추첨제 도입은 법령 개정 이후 입주자모집공고를 내는 단지부터 적용되는데, 둔촌주공 조합은 벌써 입주자모집공고를 냈으니 해당 사항이 없습니다. 참고로 청약 일정은 12월 5일 특별공급, 6일 해당지역(서울 2년 이상 거주자) 1순위, 7일 기타지역(서울 2년 미만 거주자 및 경기·인천 거주자) 1순위, 8일 2순위 청약을 진행하고, 당첨자 발표는 12월 15일입니다.
부동산 하락기, 옆집뷰 평면 논란에도...전문가들 “그래도 완판”
주방 창문으로 옆집을 마주 보고 있는 일부 평면. /온라인 커뮤니티사실 부동산 상승기였다면 이 금액도 ‘로또’라며 화제가 됐을 겁니다. 어쨌거나 주변 아파트 시세보다는 훨씬 저렴하니까요. 하지만 서울에서도 미분양 얘기가 슬슬 나오는 지금과 같은 시기엔 다소 부담스러운 분양가라는 평가입니다.
아파트 평면을 가지고도 말이 많았는데요. 소형 평수는 복도식 구조인데다 84㎡ 일부 세대는 옆집과 주방 창문이 마주보는 이른바 ‘옆집 뷰’ 구조로 사생활 보호가 안된다는 지적이 일었습니다. 시공사 측에선 환기를 위해 설치한 아주 작은 창문으로 사생활 보호엔 전혀 문제가 없다는 입장이지만, 수요자들은 “창과 창 사이도 너무 가까워 손 뻗으면 닿겠다”며 여전히 불만을 드러내고 있습니다.
그래서 둔촌주공 청약이 흥행에 실패할까요? 전문가들은 ‘완판’을 예상하고 있습니다. 송파구와 인접해 있고 지하철 5·9호선 역세권이라는 입지적 강점, 그리고 초대형 단지 프리미엄까지 붙어 높은 경쟁률을 기록할 것이란 평입니다. 다만 앞서 언급한 대로 선호도가 떨어지는 일부 평면은 청약 미달이 날 가능성도 있습니다. 임병철 부동산R114 수석연구원은 “입지와 대단지 등 확실한 메리트를 갖췄지만 주방뷰 논란이 불거지는 등 말이 나오는 만큼 평형에 따라 청약 성적이 갈릴 것으로 보인다”고 전망했습니다.
코주부 뉴스레터 구독하기
이 기사는 서울경제의 재테크 뉴스레터 ‘코주부’에 게재된 내용입니다. 코인, 주식, 부동산까지 요즘 가장 핫한 재테크 소식을 알기 쉽게 풀어드리는 코주부 레터. 아래 링크에서 구독신청하시면 이메일로 매주 월, 목요일 아침 8시에 보내드립니다.(무료!)
구독 링크와 아카이브 →https://url.kr/kojubu
