/출처=서울시이 이미지 본 적 있으세요? 무슨 미래 과학 상상도 아니고요, 절대 반지(?)도 아닙니다. 바로 서울 마포구 난지한강공원에 실제로 만들어질 대관람차, 서울링ZERO(이하 서울링)의 예시도입니다. 서울링은 오세훈 서울시장이 최근 발표한 '그레이트 한강' 프로젝트의 대표 사업인데요. 그레이트 한강 프로젝트엔 서울링 외에도 신박한 사업들이 다수 포함됐습니다. 케이블카를 타고 한강을 건널 수 있는 곤돌라를 설치하고, 서울에 대형 크루즈선을 띄울 수 있는 서울항도 만들겠다고 하는데요.
이런 개발 계획 하나하나가 서울의 부동산 지형도와 부동산 가격에 영향을 미칠 거라는 건 두 말하면 입 아프죠. 1~2년 내에 완공될 공사가 아니니 앞으로 10년~15년은 계속해서 이슈가 될 수 있는 사업들입니다. 앞으로 한강변은 어떻게 바뀌게 될 것이며 어느 지역 부동산에 영향을 미칠지, 오늘 <코주부>와 함께 샅샅이 살펴보시죠.
그레이트 한강? 수혜 지역 여깁니다
/출처=연합뉴스그레이트 한강은 무려 55개의 프로젝트로 구성돼 있습니다. 위 지도는 주요 사업들의 위치를 표기한 것인데요. 이것만 해도 적지 않죠? 하지만 그 중에서도 더 큰 수혜가 예상되는 사업과 지역은 분명 있습니다.
◆상암동
그레이트 한강 프로젝트 발표에서 가장 주목 받은 지역. 바로 상암동 아닐까 싶습니다. 레터 서두에 소개해드린 서울링이 바로 서울 마포구 상암동에 위치한 난지한강공원에 들어서거든요. 이 외에도 난지 마리나가 조성 중이며 한강 접근성을 높이는 자율주행버스 도입, UAM(도심항공교통) 도입, 한강 곤돌라 등이 거론돼 한강 레저의 중심지로 거듭날 것으로 보여요. 또한 난지한강공원이 서울시 소유의 땅이기에 민간 소유의 다른 사업지보다 사업 속도도 빠를 거고요.
◆여의도·용산·잠실
서울시는 한강 인근 도심 지역에 과감한 인센티브(=기준보다 높은 건물, 다양한 디자인 허용)를 제공하겠다며 여의도와 용산, 잠실권역을 언급했습니다. 특히 여의도에는 제 2의 세종문화회관을 짓겠다고 밝혀 눈길을 끌었고, 잠실은 서울링과 더불어 많은 관심을 받았던 한강 곤돌라 설치 지역으로 유력합니다.
◆한강변 재건축 단지
한강변 약 76%가 주거지라고 합니다. 이 가운데 약 90단지가 향후 재건축 추진 가능성이 있고요. 서울시는 이런 한강변 아파트 재건축에 인센티브를 줘 고층 개발을 유도한다는 계획입니다. 서울시가 최근에 허가를 내준 한강변 단지들의 최고 층수를 살펴보면 여의도 시범아파트가 65층, 신반포2차 아파트 49층이에요. 이전까진 최고 35층 이하, 한강과 가장 가까운 동은 15층 이하로 규제했었으니 엄청난 혜택이죠.
서울링 만드는데 4000억 든다는데...
오세훈 시장의 전작인 '한강 르네상스' 사업에서도 예산 낭비는 단골 지적 사항이었습니다. 서울 서초구에 위치한 세빛둥둥섬은 '세금둥둥섬'으로 더 잘 알려졌을 정도죠. 이번에 나온 그레이트 한강 계획을 두고도 예산을 어떻게 조달할지에 관심이 모였습니다. 서울시는 민간 자본을 끌어들여 사업을 진행한다는 계획입니다. 서울링이나 곤돌라 같은 시설은 민간 개발업자를 선정해 사업을 맡기고, 한강변에 고층 건물, 아파트를 짓게 해주는 대신 기부채납(개발 인허가의 대가로 주변 지역의 도로를 정비하거나 공원을 조성하는 등 시설물로 기부하는 제도)을 받아 주변 지역을 개발하겠다는 건데요. 즉 실제로 이 계획들이 현실화할 것인지는 민간 사업자들과 재건축 단지들의 참여에 달려있다는 얘기. 서울링만 해도 사업비가 4000억원에 달해 과연 민간 업체들의 참여가 활발할지 의문을 표하는 사람들도 많아요.
사업 속도도 관건인데요. 아무래도 오 시장 임기(2026년까지) 내에 완공까진 아니어도 어느 정도 진척이 있어야 새로운 시장이 와도 사업 안정성을 그나마 보장받을 수 있으니까요. 일례로 앞에 언급한 성수전략정비구역의 경우 2011년 50층 재건축으로 서울시로부터 결정고시를 받아둔 덕택에 이후 취임한 박원순 시장의 '한강변 35층룰'의 규제를 받지 않고 50층을 밀어붙일 수 있었죠. 만일 결정고시를 받지 못했다면 새롭게 강화된 규제를 받아야 했을 겁니다.
"난 집도 없는데 이런거 알아서 뭐하나" "투자할데야 많지. 돈이 없지..."라고 생각하셨나요? 금리 7.15%의 마이너스 통장을 불꽃 상환하고 있는 에디터로서도 이런 생각이 안드는 건 아닌데요. 그래도 이런 거대한 개발 트렌드를 알아두는 건 분명 우리 삶에 도움이 될 거라고 생각합니다. 꼭 개발이 일어나는 해당 지역이 아니더라도 인근 지역 가운데 2차, 3차 수혜가 예상되는 지역을 가늠해 보는 것도 좋고, 상권 분석에 참고하는 것도 좋죠. 이렇게 키운 개발에 대한 지식과 안목은 언젠간 분명 큰 자산이 될 겁니다.
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