농협중앙회가 미분양 담보 공동대출을 사실상 전면 중단한 가운데 상호금융 업권 전반에 걸쳐 신규 대출 심사가 더욱 까다로워지고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 리스크가 미분양 담보 대출 등으로 전이되며 업권 전반에 걸쳐 영향을 미치면서 시장 불안 요인으로 부각되자 관리에 총력을 기울이는 모습이다. 이에 금융감독원은 상호금융 공동대출 리스크 관리 기준을 강화해 현재 총대출의 15%로 제한한 공동대출 비중을 더욱 줄일 방침이다.
15일 상호금융 업권에 따르면 신협은 올해 하반기 아파트를 제외한 미분양 집합건물에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 기존 70%에서 60%로 하향 조정했다. 아파트보다 상대적으로 부실 위험성이 큰 집합건물에 대해 우선적으로 대출 규모를 조정해 관련 리스크를 관리하겠다는 의도다. 이에 함께 신협은 올 9월부터 규모가 100억 원 이상인 공동대출에 적용하던 ‘중앙회 사전 심사 제도’를 70억 원 이상으로 확대 적용했다. 이에 따라 중앙회의 전담 심사팀이 검토해야 하는 공동대출 심사 건수는 2배가량 많아졌다.
부동산 관련 리스크로 ‘뱅크런(대규모 예금 인출)’ 사태까지 경험했던 새마을금고 역시 최근 경영혁신안 등을 통해 공동대출 관련 리스크를 강화하겠다는 계획을 내놓았다. 지난달 발표한 ‘새마을금고 경영혁신안’에 따르면 새마을금고는 200억 원 이상인 공동대출의 경우 중앙회의 참여를 의무화하기로 했고 중앙회가 사전에 검토해야 하는 대상을 100억 원 이상 공동대출에서 70억 원 이상 공동대출로 확대했다. 또 부동산 및 건설업에 대한 업종별 여신 한도를 각각 30%, 합산 50%로 적용하고 공동대출에 참여하는 금고 수를 현행 최대 40개에서 15개로 줄이는 등 취급 기준을 강화하기로 했다. 앞서 새마을금고는 올해 4월 ‘공동·집단 대출 및 관리형 토지신탁 사업비 대출 5차 가이드라인’을 발표하면서 신규 대출을 원칙적으로 취급 중단하는 동시에 공동대출 시 법인 차주에 대한 신용등급을 추가로 제한하기도 했다.
부동산 시장을 둘러싸고 상호금융 업권이 이처럼 대출 심사를 강화한 가장 큰 이유는 부동산 PF 리스크다. 농협 등에서 미분양 담보 공동대출 연체율이 20% 이상으로 급등한 것이 부동산 PF 시장의 부실 여파가 이어진 결과라는 분석이다. 일반적으로 시행사는 부동산을 개발하기에 앞서 자금을 조달하기 위해 부동산 PF 대출을 받고 완공 후 분양을 통해 PF 대출금을 상환한다. 하지만 최근 부동산 경기 악화로 미분양 사례가 급증하면서 PF 대출을 상환하지 못하게 되는 상황이 벌어지자 시행사들은 상호금융 업권 공동대출 등을 통해 미분양 담보 대출을 받아 PF 대출을 우선 상환하고 있다. 대출금이 부동산 PF에서 미분양 담보 대출로 형태만 바뀌는 것일 뿐 부동산 PF 대출 리스크가 고스란히 미분양 담보 대출로 넘어가는 셈이다.
최근 금융위원회가 발표한 올해 3분기 금융권 부동산 PF 현황에 따르면 전체 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 올해 2분기 133조 1000억 원에서 3분기 134조 3000억 원으로 약 1조 2000억 원 늘었다. 같은 기간 부동산 PF 연체율은 2.17%에서 2.42%로 0.24%포인트 증가했다. 지난해 말 1.19%와 비교하면 1.23%포인트 오른 수치다. 이 중 상호금융 업권의 연체율이 지난해 말 0.09%에서 올해 2분기 1.12%, 3분기 4.18%를 기록하며 가장 큰 증가 폭을 보였다. 이에 금융위는 “일부 대규모 사업장의 연체가 반영된 결과이고 상호금융권 자본과 충당금 적립금 규모 등을 감안할 때 업권 전반의 건전성 리스크로 번질 가능성은 낮다”고 설명했다. 하지만 업계 일각에서는 부동산 PF 대출이 실제 상환된 게 아니라 미분양 담보 대출 등으로 전이된 것일 뿐 리스크는 남아 있다고 우려하고 있다.
대출 심사 시 차주의 상환 능력이 부족하고 사업성이 좋지 못한 담보 물건에 대한 타 금융권의 ‘밀어내기 대출’을 주의해야 한다는 시각도 있다. 상호금융 업권의 한 관계자는 “신규 대출 심사 시 이미 다른 금융권에서 대출 연장을 받지 못한 사업장인지, 아닌지 주의 깊게 살펴봐야 한다는 의미”라고 말했다.
이처럼 부동산 시장과 관련한 건전성이 악화하자 금융 당국은 관련 모니터링을 강화하는 한편 제도 보완을 준비하고 있다. 올해 4월 PF 및 공동대출 사업장의 원활한 정상화 지원을 위해 ‘여전업권 및 상호금융업권 PF·공동대출 자율협약’을 제정한 데 이어 10월부터는 상호금융권 현황에 대한 일일 모니터링 시스템을 구축해 운영하고 있다. 또 금융감독원은 2014년 제정돼 10년째 유지되고 있는 공동대출 리스크 관리 기준을 강화한다는 계획이다. 금융 당국 관계자는 “현재 총대출의 15%로 제한한 공동대출 비중을 점진적으로 줄여나갈 것”이라며 “규모가 큰 공동대출은 중앙회가 사전에 검토하거나 함께 참여하게 하는 등 중앙회 개입 여지를 열어두는 방향도 검토 중”이라고 말했다.
