부동산 가격이 하락하고 거래량이 감소하는 등 부동산 경기가 얼어붙었지만 부모와 자식 간 부동산을 사고파는 거래는 꾸준히 발생하고 있다. 국세청에서는 가족간의 부동산 거래를 일반적인 거래로 취급하지 않고 증여로 추정한다. 시가에서 크게 벗어나지 않고 일반적인 대가를 받고 양도한 사실이 확인된다면 정상적인 거래로 인정받을 수 있다. 하지만 특수관계인간의 거래이기 때문에 일반적이지 않은 금액으로 절세를 시도하려다 보니 세법 상 더 많은 검토가 요구된다.
먼저 부모와 자식간 양도거래가 발생할 경우 부모에게는 어떤 세법 상의 의무가 부여되는지 살펴보겠다.
부모 입장에서는 부동산 양도에 따른 양도소득세를 부담해야 한다. 증여세법상 특수관계인간의 거래에서는 시가의 30% 또는 3억원까지 저가로 거래하더라도 수증자 입장에서 세법 상 이슈가 발생하지 않지만, 양도소득세를 부담하는 양도자 입장에서는 시가의 5% 또는 3억원 내의 금액에서 거래하는 경우에만 정상적인 거래로 보아 해당 거래금액을 인정해준다.
더 주의해야 할 점은, 수증자 입장에서 증여세를 고려할 때 정상거래범위를 초과한 부분에 대해서만 증여세를 부과하지만, 양도자 입장에서 고려하는 양도소득세는 정상가액 범위를 초과하는 경우 초과분이 아닌 시가 전체를 기준으로 양도소득세를 재계산하게 된다는 것이다.
즉, 12억원짜리 아파트를 자녀가 9억원에 매수하는 경우 양도가액은 12억 원과 9억원의 차이가 5% 이상이거나 3억원 이상일 때 부당행위계산부인 대상이 되어 12억 원을 양도가액으로 보아 양도소득세를 재계산하게 된다.
부당행위계산부인 대상이란 특수관계인과의 거래가액을 제3자와의 거래와 달리하여 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정되는 경우, 거래가액을 시가기준으로 조정하여 소득세를 재계산하는 것을 의미한다.
따라서 양도소득세 측면에서만 고려한다면, 시가의 95%정도 선에서만 자녀에게 양도를 하면 양도소득세를 재계산하지 않아도 괜찮다.
이번에는 자녀에게 발생할 수 있는 세법 상의 의무에 대해 살펴보겠다. 부모가 자녀에게 시가보다 낮은 가액으로 부동산을 양도할 경우 자녀 입장에서는 증여세 문제가 발생하게 된다. 부모가 자녀에게 12억원짜리 아파트를 9억 원에 양도하는 경우, 자녀는 부모로부터 3억 원을 증여받고 9억 원은 본인이 부담하여 12억원짜리 주택을 구입한 것으로 본다.
증여세법 상 특수관계인간 거래의 경우에 거래금액과 시가와의 차액에 대해서 증여세를 부과하게 되어 있다. ‘대가와 시가의 차액’이 기준금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액) 이상인 경우에는 그 '대가와 시가의 차액’에서 기준금액을 뺀 금액을 증여 재산 가액으로 본다.
따라서 위 사례를 본다면, 거래금액과 시가와의 차액인 3억원이 기준금액인 3억원(시가의 30%인 3억 6000만원과 3억원 중 적은 금액)을 차감하면 0이기 때문에 증여세 문제는 발생하지 않는다.
만약 7억 원에 구매하는 경우에는 거래금액과 시가와의 차액인 5억 원이 기준금액보다 크므로 증여세가 부과된다.
세법에 저촉되지 않는다면 특수관계인 간 저가 양도를 통한 절세효과는 상당하다. 자녀에게 양도하고자 하는 주택이 비과세 요건을 충족하다면 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있고, 종합부동산세의 절세효과를 볼 수도 있다. 자녀에게는 증여세 절세효과가 있고 부모의 노후생활자금 마련과 더불어 추후 상속 시 금융재산상속공제를 통해 최대 2억원 까지 공제가 가능하게 된다.
하지만 국세청에서는 특수관계자 간 거래를 우선적으로 조사하고 있고, 저가양수도 거래의 경우 조세회피 목적이 있다고 보아 주의 깊게 추적하기 때문에 사전에 철저한 준비가 필요하다.
구은우 유원세무회계 대표세무사. 부동산세제, 상속증여세, 금융세제 컨설팅을 전문으로 하고 있다.※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(diver@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.
