헌법재판소가 계약갱신 청구권 및 전월세 상한제 도입으로 논란이 일었던 주택임대차보호법이 헌법에서 보장하는 재산권 침해에 해당하지 않는다고 전원 일치로 합헌 판결을 내렸다.
헌법재판소는 28일 서울 종로구 헌재 대심판정에서 주택임대차보호법 계약갱신 청구(제6조의3, 제7조 제2항, 제7조의2, 부칙 제2조)와 관련해 합헌을 선고했다. 이어 정부의 개정 주택임대차보호법 해설집의 발간·배포 행위에 대한 심판청구는 부적법하다고 선고했다.
재판부는 "계약갱신 거절에 따른 손해배상 우려 가능성이 존재한다는 점만으로 임대인의 사생활의 비밀과 자유, 안전하게 살 권리가 제한된다고 볼 수 없다" 설명했다.
이어 "계약의 자유나 재산권도 공익을 이유로 제한될 수 있지만, 헌법 제37조 제2항에 따라 공익실현을 위하여 필요한 정도를 넘어 지나치게 제한되어서는 안 된다는 비례원칙은 지켜져야 한다"면서도 "계약갱신요구 조항과 차임증액한도 조항 및 손해배상 조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법 목적은 정당하다"고 덧붙였다.
재판부는 해당 임대차법이 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성이 인정된다고 판단한 것이다.
개정 주택임대차보호법 해설집 발간 및 배포 행위와 관련해선 헌법소원의 대상이 될 수 없다고 짚었다. 재판부는 "해설집은 변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이해를 돕기 위한 것으로, 법률 해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없다"며 "이는 헌법소원의 대상이 되는 공권력 행사에 해당하지 않아 이 부분 심판청구는 부적법하다"고 판시했다.
앞서 청구인들은 2020년 10월 주택을 소유 및 임대하는 개인과 법인으로 주택임대차보호법 중 계약갱신청구권이 헌법에서 명시하는 재산권을 침해한다고 주장해 헌법 소원 심판을 청구했다. 또 정부가 주택임대차보호법 해설집을 발간·배포한 행위가 삼권분립 원칙을 위반한 것이라고 주장했다.
2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있다. 이에 따라 임차인의 최대 임대기간은 기존 2년에서 4년으로 늘어났다.
사법시험준비생모임은 같은 해 해당 조항을 놓고 계약의 자유 및 평등권 침해를 주장해 헌법소원을 제기했으나, 헌재는 '재산권을 침해받은 자가 직접 헌법소원을 제기해야 한다'고 판단해 이를 기각했다.
이외 주택임대차보호법 제7조 제2항은 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 최대 5%까지만 올릴 수 있다고 명시하고 있다. 제7조의2는 전세를 월세로 전환할 때의 법정전환율을 규정했고, 부칙 제2조는 법 시행 당시 진행 중이던 임대차 계약에 대해서도 계약갱신청구권과 전월세상한제 규정을 적용하도록 했다.
