상대적으로 많은 부를 축적하고 있는 베이비 붐 세대가 이제 고령층으로 진입했으며 노인이 되어 사망할 확률이 높아졌다. 그들이 부동산을 보유한 채로 사망한다면 어떤 일이 발생할까? 부모님이 돌아가시고 나면 대부분의 사람들은 많든, 적든 재산을 상속받게 된다. 상속이 개시됐을 때 상속인은 앞으로 직면할 세금문제에 대해 생각해야 한다.
오늘은 상속으로 취득한 부동산에 대한 세금을 아낄 수 있는 꿀팁 몇 가지를 소개해보고자 한다.
처분 계획이 있다면 상속개시일로부터 6개월 이내에 처분하자
상속세 및 증여세법상 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 따른다. 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 이에 해당한다.
즉, 상속받은 부동산을 상속개시일로부터 6개월 이내에 양도하는 경우에는 그 양도한 금액이 상속재산의 시가에 해당하기 때문에 양도금액과 취득금액이 같아지게 된다. 따라서 양도차익이 발생하지 않아 양도소득세가 과세되지 않는 것이다.
다만 이 경우 양도소득세가 나오지 않는다는 유혹 때문에 예상치 못한 상속세를 추가적으로 낼 수도 있다. 양도가액이 상속재산의 시가에 해당하기 때문에 상속세가 증가될 수 있으니 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도소득세를 비교해 볼 필요가 있다.
피상속인 사망 직전에는 부동산을 처분하지 말자
두 가지 이유에서 사망이 임박한 경우 가급적 부동산을 팔지 말아야한다.
첫 번째로 양도소득세가 증가한다. 앞에서 설명했듯이 상속이 개시된 후 6개월 이내에 부동산을 처분한 경우 취득가액과 양도가액이 동일해지므로 양도소득세가 나오지 않는다. 그러나 상속이 개시되기 전에 부동산을 팔게 되면 피상속인이 양도소득세를 부담해야한다. 시세차익이 낮다면 큰 문제가 되지는 않지만 시세차익이 많이 발생하는 경우 거액의 양도소득세를 부담할 수 있다.
두 번째로 추정상속재산에 해당하여 상속세가 과세될 가능성이 있다. 현행 세법에서는 피상속인이 재산을 처분한 경우로서 상속인이 그 용도를 입증하지 못한 경우 이를 상속받은 것으로 추정하여 상속세를 과세하게 되어있다.
상속개시일 전 1년 이내에 재산을 처분하는 경우 처분가액이 2억원 이상이거나, 상속개시일 전 2년 이내에 처분가액이 5억원 이상인 경우로서 처분대금을 상속인이 입증하지 못하는 경우가 있을 수 있다. 이때 상속인이 입증하지 못한 금액과 처분가액의 20% 상당액, 2억원 중 작은 금액을 차감한 금액을 상속재산으로 보아 상속세를 과세한다.
감정평가를 활용하자
상속으로 부동산을 받았지만 재산가액이 상속공제액보다 적어 상속세가 나오지 않는다는 이유로 상속세 신고를 하지 않는 경우가 많다. 또한 단독주택이나 건물, 토지는 시가가 없어서 기준시가대로 상속세를 신고하는 경우가 빈번하다. 그러나 미래에 발생할 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로 감정가액을 받아놓고 상속세를 신고하는 것도 하나의 방법이다.
특히 비사업용 토지에 해당하는 경우 또는 다주택자에 해당하는 경우 중과세율이 적용되어 미래에 처분 시 굉장히 많은 양도소득세를 부담할 확률이 높아진다. 이를 대비하여 상속세 신고 시 감정가액을 받아서 취득가액을 높여놓으면 양도소득세 부담이 현저하게 낮아지는 효과가 있다.
이 경우에도 마찬가지로 감정평가를 받으면 상속재산가액이 증가한다. 따라서 상속재산가액의 상승으로 늘어나는 상속세와 미래에 줄어드는 양도소득세를 비교해야한다.
주택을 상속받은 경우 비과세 혜택을 이용하자
무주택자가 주택을 상속받아 처분하는 경우 1세대 1주택 비과세 제도를 이용할 수 있다. 이때 보유요건, 거주요건을 판단해야 하는데 피상속인과 상속인이 동일세대를 이루었는지 여부에 따라 기간을 계산하는 방법이 달라진다.
동일세대인 경우 피상속인과 상속인의 보유기간, 거주기간을 통산하므로 비과세 요건을 비교적 수월하게 충족시킬 수 있다. 동일세대가 아닌 경우에는 비과세 판단을 위한 취득일이 상속개시일이 되므로 상속개시일부터 양도일까지의 기간으로 보유기간, 거주기간을 충족해야한다.
기존 1주택자가 상속주택을 취득하는 경우에는 기존에 소유하고 있는 주택을 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 양도한다면 기간에 상관없이 비과세 혜택을 누릴 수 있으니 참고바란다.
실무에서는 상속세와 양도소득세 간의 관계를 고려하고 현재와 미래를 종합적으로 판단해서 결정을 내려야 한다. 또한 상속으로 받는 재산이나 상속인들의 성향, 상황 등이 다 다르기 때문에 반드시 전문가와 상의하고 의사결정 방향을 정하는 것이 무엇보다 중요하다.
새로 세무회계 정태환 대표 세무사. 주로 부동산 관련 양도소득세, 상속세, 증여세를 전문으로 하고 있다.※[도와줘요 부동산세금]은 세무 전문가들이 부동산과 관련한 세금 이슈를 다루는 코너입니다. 이메일 문의(manis@sedaily.com)를 주시면 다수의 질문이 나오는 사례 중에 채택해 전문가들의 답변을 소개해드리겠습니다.
