전 국민의 눈과 귀가 제22대 국회의원 선거(총선)에 집중됐던 가운데 최근 부동산 시장에서는 총선 이후 펼쳐질 시장의 방향성에 대한 전망이 가장 큰 이슈다. 결과적으로 여소야대의 형국이 이어지게 되면서 현 정부가 제안했던 다양한 부동산 규제 완화 정책의 시행 동력은 약해졌고, 시장도 발 빠른 대응보다는 관망세에 접어드는 모습이다.
이렇게 부동산 정책은 부동산 시장에 가장 강력한 영향을 미치는 요인이기도 하지만, 그 영향력이 미칠 방향성까지 모두 예측하는 것은 쉽지 않다. 실제로 주택시장에서 규제를 강화했던 정부 시절에 주택가격이 크게 상승했던 반면, 규제를 완화했던 정부 시절에 상대적으로 상승폭이 축소되거나 가격이 하락한 사례도 있었다. 이처럼 좋은 의도로 만든 정책이 나쁜 결과를 가져오거나 정책이 추구한 방향성과 다르게 시장이 반응하는 상황을 ‘규제의 역설’이라고 말한다. 한마디로 시장과 정책은 어디로 튀어 오를지 모르는 하나의 럭비공과도 같다.
이와 관련해 현 정부와 지자체가 정비사업 규제 완화 방안을 많이 쏟아내고 있는데도 왜 시장이 즉각적인 반응을 보이지 않는 지를 궁금해 하는 이들이 많다. 이는 정책의 성격에 따라 ‘장기적 변화’가 발생하는 것과 ‘단기적 대응’이 이루어지는 것에 차이가 있기 때문으로 볼 수 있다.
예를 들어 2024년 첫 부동산 대책인 1.10 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)은 준공 후 30년 넘은 아파트가 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있게 하면서 서울 및 1기신도시 아파트에 큰 호재로 작용했다. 하지만 대책 시행 이후에도 관련 재건축 아파트 가격은 별다른 변화를 보이지 않는 모습이다. 1.10 대책과 같이 정비사업(재건축·재개발) 규제를 완화하는 정책은 주택의 단기적인 수요보다는 장기적인 공급에 영향을 미치는 요인으로 분류된다. 그렇다보니 규제 완화의 효과가 즉각적으로 나타나기는 어렵다.
반면 지난해 1~9월 한시적으로 도입된 ‘특례 보금자리론’은 단기적으로 주택가격을 상승시키는데 큰 역할을 했다고 평가된다. 대출 정책 상품의 출시가 즉각적인 시장의 변화를 가져올 수 있었던 이유는 이 정책이 주택구입 수요를 진작시키는데 강력한 효과를 발휘했기 때문이다. 주택시장의 분위기가 상승세로 전환해 투자 수요가 증가할 때 잠재적인 호재로 작용하기 때문이다.
다시 말해 장기적인 관점에서 도입되는 ‘공급’에 관한 정책과 달리 ‘수요’를 진작시키는 효과를 가진 정책은 시장에 즉각적인 변화를 만들어내는 경우가 많다. 다만 그 영향력이 얼마나 크고 작은지는 정책의 대상자 규모에 따라 크게 달라질 수 있다. 올해 도입된 ‘신생아 특례 대출’이 ‘특례 보금자리론’보다 시장에 큰 영향을 미치지 못하는 것은 정책의 영향을 받는 대상이 제한적이기 때문이다. 이렇게 부동산 정책을 ‘공급’ 요인과 ‘수요’ 요인으로 구분해 시장의 영향력을 판단하는 것은 규제 완화 뿐만 아니라 규제 강화 시기에도 동일하게 적용될 수 있다. 물론 모든 정책의 효과가 시장의 기대와 같은 방향으로 흘러가지 않을 수 있다는 점에는 변함이 없다.
부동산 구입이나 투자 결정에 있어 정책의 방향은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 시장이 정책의 예상과 다르게 움직일 수 있고 정책의 효과가 나타나는 시점도 단순하게 예측하기 어렵다. 이 때문에 부동산 정책이라는 변수에 과도한 의미를 부여하기보다는 보조적인 수단으로 활용하는 것이 더 적합하며, 정책이라는 바람에 자신의 원칙과 기준까지 흔들리지 않도록 중심을 잘 잡는 것이 중요하다.
