1기 신도시 '첫 재건축 타자' 최대 3.9만 가구 뽑는다

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 최대 총 3만 9000가구가량이 지정된다. 규모가 큰 분당은 최대 1만 2000가구, 일산은 9000가구다. 선도지구 선정을 위한 평가 배점 중 주민동의율이 60%를 차지해 동의서 징구를 위한 각 단지별 경쟁이 치열할 것으로 전망된다.

국토교통부는 22일 정부서울청사에서 이 같은 내용의 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 계획’을 발표했다.

올해 선도지구 기준 물량은 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만 6000가구로 정해졌다. 여기에 지역 여건에 따라 각 지방자치단체가 기준 물량의 50%까지 추가 지정할 수 있게 된다. 이 경우 △분당 1만 2000가구 △일산 9000가구 △평촌·중동·산본 각 6000가구 등 총 3만 9000가구까지 지정될 수 있다. 1기 신도시 전체 주택 정비 물량의 15% 수준이다.

국토부는 선도지구 선정을 위한 ‘표준 평가 기준’도 제시했다. 전체 100점 만점 중 주민동의율이 60점으로 가장 높고 정주 환경 불편도, 통합 정비 참여 단지 수 등 4개 항목에 각각 10점씩 배정했다. 지자체는 국토부가 마련한 기준을 토대로 개별 선도지구 선정 기준 등 공모 지침을 다음 달 25일 확정·공고한다. 이후 9월에 접수가 이뤄지고 11월에 선도지구를 최종 선정한다. 정부는 이들 단지가 2027년 이주·착공을 거쳐 2030년 입주할 수 있도록 한다는 방침이다.

다만 대규모 재건축으로 인한 이주 수요 증가는 전세시장 불안으로 이어질 수 있다는 지적이 나온다. 박상우 국토부 장관은 “이주 수요를 흡수할 수 있도록 1기 신도시 인접 지역에 주택 공급을 촉진할 것”이라고 밝혔다.

정부가 22일 발표한 1기 신도시 선도지구 선정 기준의 핵심은 주민동의율과 통합 재건축 단지 규모다. 재건축에 찬성하는 주민동의율이 높고 여러 단지를 묶는 통합 재건축 규모가 클수록 선도지구로 선정될 가능성이 높을 것으로 분석된다. 올해 최대 1만 2000가구를 선도지구로 지정할 수 있는 분당의 경우 현시점에서 사전 동의율 및 재건축 규모 등을 고려하면 △서현 시범단지(한신·한양·우성·현대) △까치1·2 및 하얀주공5단지 등이 유력 단지로 거론된다. 다만 지방자치단체가 8월 공개하는 허용 용적률과 공공 기여 등이 담긴 재건축 기본 계획이 사업성을 좌우하는 만큼 주민동의율의 최대 변수로 떠오를 것으로 전망된다.





국토교통부가 이날 공개한 1기 신도시 선도지구 표준 평가 기준에 따르면 100점 만점 중 주민동의율이 60점으로 가장 높다. 동의율이 50% 이상이면 10점을 받고 95%를 넘기면 60점(최대)을 받는다. 정부가 첫 선도지구에 대해 ‘2027년 착공, 2030년 입주’라는 시간표를 제시한 만큼 주민 간 갈등이 없어야 재건축을 빠르게 추진할 수 있다는 메시지를 담은 것으로 보인다.

또 통합 재건축의 규모가 클수록 높은 점수를 준다. 통합 재건축에 참여하는 단지 수가 1개이면 5점이지만 4개 단지 이상이면 10점(최대)을 받을 수 있다. 통합 정비 참여 가구 수가 3000가구 이상이어도 10점(최대)을 받는다. 이 밖에 가구당 주차 대수 등 정주 환경 개선이 얼마나 시급한지 평가하는 항목의 배점도 10점(최대)이다. 가구당 주차 대수가 0.3대 미만이면 만점인 10점, 1.2대 이상이면 2점을 준다. 공원·학교·기반시설을 추가로 확보하는 것을 평가하는 ‘도시 기능 활성화 필요성’ 항목 배점도 10점이다. 국토부의 한 관계자는 “지자체는 표준 평가 기준을 기본으로 각자의 여건에 맞춰 세부 평가 기준·배점을 조정할 수 있다”고 설명했다.

1기 신도시 중 규모가 가장 큰 분당과 일산은 올해 각각 최대 총 1만 2000가구, 9000가구를 선도지구로 지정할 수 있다. 사전 동의율과 통합 재건축 규모를 고려하면 분당에서는 우선 서현 시범단지가 유력한 곳으로 꼽힌다. 총 7769가구로 만점 기준인 3000세대를 훌쩍 넘겼으며 사전 주민 동의율도 80% 안팎으로 높다. 시범단지는 현재 용적률 인센티브 등을 감안해 2개 단지로 분리해 재건축 사업을 추진하는 것을 검토 중이다. 주민동의율이 87%를 넘은 한솔1·2·3단지(1972가구)와 용적률이 낮아 사업성이 높은 까치1·2 및 하얀주공5단지(2523가구)도 선도지구 지정이 유력할 것으로 예상된다.

일산에서는 강촌마을1·2와 백마마을 1·2단지(2906가구)가 유력하다. 일산 내에서 통합 재건축 규모가 가장 크고 동의율이 80%에 육박했다. 평촌에서는 2096가구 규모의 한가람(한양·삼성·두산)이 선도지구 가능성이 있다.

다만 8월 지자체가 공개 예정인 1기 신도시 기준 용적률, 기부채납 등이 담긴 기본 계획에 따라 사업성이 달라져 주민동의율의 변수로 작용할 수 있다. 현행 노후계획도시 특별법은 특별정비구역 내 주거 단지를 통합 정비할 경우 용도 변경을 허용하고 용적률을 법적 상한의 1.5배까지 부여하도록 돼 있다. 3종 일반주거지역 기준 용적률을 최대 450%까지 올릴 수 있는 셈이지만 이 경우 초과분의 최대 70%를 임대주택 등으로 공공 기여해야 할 가능성이 높다. 분당이 속한 성남시는 재건축을 추진하는 단지들이 사업성 등을 평가할 수 있도록 시뮬레이션 가이드라인을 6월께 배포할 예정인데 큰 이득이 없다고 판단할 경우 주민들이 동의를 하지 않을 수도 있다. 실제로 1기 신도시 주요 단지에서 그간 자체적으로 받아온 주민동의율은 법적 효력이 인정되지 않고 다음 달 25일 지자체의 선도지구 공모 이후 받은 동의서만 유효해 기본 계획이 중요 변수가 될 것으로 전망된다.

신도시재건축연합의 한 관계자는 “사업이 구체화되면서 주민들이 사업성에 대해 판단할 수 있게 되면 갈등이 심화돼 동의율 확보에 어려움을 겪을 수 있다”며 “파격적인 수준의 인센티브가 있어야 주민들 동의를 얻어 대규모 정비사업을 빠르게 추진할 수 있을 것”이라고 말했다.

한편 국토부는 이날 1기 신도시 29만 가구의 재건축 시간표도 제시했다. 올해 선도지구 선정 이후에도 5개 1기 신도시에서 매년 일정 물량을 추가로 선정해 재건축을 추진한다. 분당의 경우 올해 8000가구(기준 물량 기준)를 우선 지정하고 매년 5000~1만 가구씩 2033년까지 10년간 총 8만 4000가구를 정비사업 물량으로 선정할 예정이다. 정부는 1기 신도시 재건축에 따라 이 지역 주택 물량(순공급)이 30% 이상 증가할 것으로 내다봤다.

1기 신도시 재건축에 따른 이주 대책은 간략하게만 제시됐다. 국토부는 이날 1기 신도시 주변 개발 사업을 차질 없이 관리하고 전세 시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급도 확대하겠다는 원칙 수준의 이주 대책만을 내놓았다.