서울 1종주거지, 재개발 시 용적률 200%·6층까지 허용…재건축 사업성도 강화

서울시 전체 면적(605㎢)의 11%를 차지하는 1종일반주거지역에서 재개발·재건축을 하면 용적률을 200%까지 적용받을 수 있다. 현재 최대치인 150%에서 50%포인트 늘어나는 것이다. 필로티 포함 4층 이하로 묶여 있던 1종일반주거지역의 높이 규제도 필로티 포함 6층까지 완화된다.

서울시는 30일 이 같은 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획’을 공개했다. 기본계획은 향후 5년간 서울 주거지역 정비사업의 방향성을 수립하는 법정 계획이다. 전임 박원순 시장 시절인 2015년 수립된 ‘2025 기본계획’ 이후 10년 만에 재정비됐다. 시는 기본계획에 대해 내달 13일까지 주민 의견을 받은 뒤 심의를 거쳐 9월 최종 고시할 방침이다.

1종일반주거지역은 저층주택 건축만 허가되는 지역을 의미한다. 서울의 경우 지난해 기준 약 67.5㎢가 1종일반주거지역으로 지정돼 있으며 산이나 구릉지 인근에 많다. 기본계획상 1종일반주거지역은 기준(기본) 용적률이 150%인데 법적 상한(최대) 용적률도 150%로 동일한 데다가 높이 규제까지 있어 용도지역을 상향하지 않는 이상 정비사업이 불가능하다는 평가를 받았다.

문제는 산이나 구릉지 인근에 위치한 1종일반주거지역이다. 이런 곳들은 경관 및 자연 보호 문제로 종상향이 쉽지 않다. 일례로 대표 부촌 아파트인 용산구 ‘한남더힐’도 정문 쪽에 있는 동들은 2종일반주거지역이지만 매봉산과 연접한 후방 동들은 1종일반주거지역으로 지정돼 있다. 한남더힐같은 저층 고급 주거지를 짓지 않는 이상은 1종일반주거지역에서 사업성을 확보하기는 어려운 셈이다.



이번 기본계획을 통해 최대 용적률이 200%로 오르고 6층까지 건축이 가능해지면 용도지역을 유지하더라도 사업성이 개선될 것으로 보인다. 단 수혜를 볼 것으로 예상되는 구릉지·산 인근 지역들은 고도지구나 경관지구 등 용도지구로 인한 높이 제한도 걸려 있을 수 있어 실제 사업성 개선 여부는 개별적으로 따져봐야 한다.



이번 기본계획은 1종일반주거지역 외에도 전반적인 재건축·재개발의 사업성을 강화하는 데 초점을 맞췄다. 특히 3월 재건축·재개발 사업성 강화 대책 발표 때 도입 방침을 밝힌 ‘사업성 보정계수’에 대한 내용이 구체화됐다. 사업성 보정계수는 특정 사업지의 용적률을 계산할 때 지가·단지·세대밀도를 고려해 ‘허용 용적률’을 많이 인정해주겠다는 제도다. 재건축·재개발 시 용적률은 특정 의무를 이행할 때마다 기준→허용→상한→법적상한 용적률 순(3종일반 기준 210%→230%→250%→300%)으로 높아지는데 허용용적률 이상의 용적률은 임대주택 공급, 기부채납 등을 통해서만 확보할 수 있다. 즉 법적상한 용적률이 정해진 상태에서 허용용적률을 많이 받을수록 기부채납 의무가 줄어들어 사업성이 높아진다.

시가 이번 기본계획에서 공개한 사업성 보정계수 기본 산식(서울 평균 공시지가/해당 구역 평균 공시지가)은 지가가 낮은 곳일수록 인센티브를 많이 주기로 한 것이 핵심이다. 사업장의 공시지가가 분모에 있어 지가가 낮을수록 계수가 높게 산정되는 구조다. 현재 허용용적률 인센티브는 최대 20%포인트인데 계수를 최대(2배)로 적용받으면 40%포인트까지 늘어난다. 시 관계자는 “재건축 적용 산식은 지가 외에도 단지 면적과 단위면적당 세대수도 넣을 것이지만 그 중에서도 핵심은 지가”라며 “9월께 최종 산식을 확정할 것”이라고 밝혔다.

구체적인 현황(현재) 용적률 인정 방침도 이번 기본계획에 들어갔다. 앞서 3월 시는 과거에 지어져 용적률이 조례상 허용 용적률을 초과하는 이른바 ‘과밀 단지(149개, 약 8만 7000가구)’들에 대해 현재 용적률을 인정해 주겠다고 밝힌 바 있다.

시는 또 기부채납 요구 없이 현황 용적률을 인정해준다는 방침이다. 가령 3종일반주거지역의 경우 허용 용적률이 230%인 가운데 이를 웃도는 용적률은 기부채납을 통해 확보해야 하지만 현재 용적률이 이미 260%라면 기부채납 없이도 최소 260%를 허용하겠다는 것이다. 구로 럭키(용적률 261%)·구로우방(293%), 동작 대방대림(272%) 등이 수혜를 입을 것으로 전망된다. 다만 시는 사업성 보정계수와 현황용적률 인정에 모두 해당되는 단지는 두 방안 중 용적률 상향에 유리한 한 가지 방법만 적용하도록 할 계획이다.