논현 상지카일룸M 조감도/사진=카일룸디앤디한 채당 수 억 원을 호가하는 가격에도 ‘완판’을 거듭하던 하이엔드 오피스텔이 고전을 면치 못하고 있다. 오피스텔 투자 심리가 악화한 가운데 높은 수준의 금리가 이어지며 자금 압박에 내몰린 수분양자들의 계약 포기가 속출하고 있기 때문이다.
18일 부동산 업계에 따르면 ‘상지카일룸M’ 시행사인 ‘카일룸디앤디’는 최근 103억 원가량의 채무를 인수했다. 오피스텔을 계약한 수분양자들이 중도금 대출을 미상환하면서 원리금 잔액에 대해 지급보증 채무가 발생했기 때문이다.
상지카일룸M은 논현동 243번지 일원 9402㎡에 지하 3층~지상 17층, 전용면적 51~78㎡, 88실 규모로 지어지는 하이엔드 오피스텔이다. 분양을 시작한 2021년 당시의 부동산 시장 호황에 힘입어 3.3㎡(평)당 1억 7000만 원을 웃도는 분양가에도 계약이 잇따르며 완판된 바 있다.
그러나 분양 이후 시장이 얼어붙으며 상황은 반전됐다. KB부동산 오피스텔 통계에 따르면 2021년 이후 두 자릿수 상승률을 기록하던 오피스텔 매매가격지수는 2022년 2분기 한자릿수로 떨어진 이후 2023년부터 하락세에 들어섰다. 금리가 오르며 주택 시장이 얼어붙자 아파트의 대체재로 여겨진 준주택(오피스텔) 역시 직격탄을 맞은 것이다.
실제 경기 악화로 인한 유동자금 부족 문제가 계약 해지로 이어지고 있는 상황이다. 더욱이 하이엔드 오피스텔은 분양가가 높은 만큼 전세 수요를 찾지 못하면 수분양자들의 잔금 납부가 더 어려워지게 된다. 서울 강남의 한 하이엔드 오피스텔 분양 관계자는 “그나마 한 채 두 채 계약이 이뤄지던 지난해 상반기와 달리 지난해 하반기 이후부터 모델하우스를 찾는 발길이 뚝 끊겼다”며 “분양률이 70% 정도 되는데 이마저도 해지 문의가 심심찮게 들어와 실제로 잔금을 치를 수 있는 계약자가 얼마나 있을지 미지수”라고 전했다.
설상가상으로 시장 막바지 청약을 시작한 단지는 미분양에 홍역을 앓고 있다. 서울 서초구 ‘르니드’ 오피스텔은 2021년 말 분양을 시작했으나 햇수로 3년이 된 지금까지 미분양에서 벗어나지 못하고 있는 형편이다. 분양가는 전용 84㎡형 기준 약 15억~16억 원으로, 3.3㎡당 약 6000만 원 수준이다. 2022년 분양을 시작한 서울 서초구 ‘인시그니아반포’도 여전히 잔여 세대 물량을 분양 중이다. 84㎡ 기준 22억~24억 원대로 3.3㎡당 7000만 원 선이다.
이처럼 자금 회수가 어렵다 보니 PF자금을 대겠다는 투자자도 씨가 마른 상태다. 청담동 132-9 일원에 지하 8층~지상 20층 규모의 하이엔드 오피스텔 '토브 청담'을 추진하던 시행사 주성알앤디는 최근 사업을 포기하고 땅과 건물 등 사업장을 1298억 원에 매각했다. PF투자자들이 요구한 사전분양률(50%)을 맞추기 어려웠던 탓이다. 또다른 시행사가 하이엔드 오피스텔 개발을 추진하던 강남구 역삼동 인근 부지는 최근 공매에 부쳐져 감정가보다 약 800억 원(33%) 떨어진 가격에 새로운 주인에게 넘겨졌다. 시행사 미래엔이 사들인 강남 프리마호텔 부지 역시 3.3㎡당 1억 원이 넘는 하이엔드 오피스텔로 개발할 계획이었으나 수익성이 나지 않자 신세계를 새로운 투자자로 끌어들이며 오피스와 호텔 등 복합시설 개발로 선회한 상태다.
시장 일각에서는 한 채당 가격이 비싼 하이엔드 오피스텔이 건설업계의 또 다른 ‘자금 블랙홀’이 될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 주택시장이 뜨겁던 2021년 당시 우후죽순 개발을 시작한 하이엔드 오피스텔은 대부분 내년께부터 차례대로 준공된다. 문제는 준공 시점까지 분양률이 80% 이상을 넘지 않는다면 건설사들의 공사비 회수가 어렵다는 점이다. 영세한 시행사가 대부분인 만큼 하이엔드 오피스텔의 높은 공사비와 대출 등을 개발 주체인 시행사가 자체적으로 부담하기는 사실상 불가능하다. 건설업계의 한 관계자는 “하이엔드 오피스텔 현장은 한 채당 가격이 높아 건설사들이 책임준공 기한을 맞추려고 자재 수급 대란 때도 높은 비용을 지불하며 공사를 이어왔다”며 “그러나 미분양은 물론 완판된 현장에서도 잔금 납부가 지연되면 오롯이 건설사들의 부담으로 돌아올 수밖에 없다”고 지적했다.
