[주요 이슈 브리핑]
■ 서울 아파트 3% 이상 상승 전망: 부동산·금융·학계 전문가 129인 설문에서 74.4%가 내년 서울 아파트값 상승을 예측했다. 입주 물량이 올해보다 48% 급감한 1만 6412가구에 그쳐 공급 부족에 따른 패닉바잉이 상승을 견인할 것으로 분석되며, 투자자들은 상반기 매수 타이밍을 적극 검토할 필요가 있다.
■ 양극화 심화와 지역 차별화: 강남 3구와 마포·용산·성동 등 한강벨트는 강세가 이어지는 반면, 지방은 59.6%가 하락을 전망하는 등 양극화가 극심해질 것으로 예상된다. 풍선 효과는 수원 권선구·안양 만안구 등 수도권 남부권과 구리시 등 동부권에 집중될 것으로 예측돼, 투자 지역 선별이 더욱 중요해진 상황이다.
■ 전월세 시장 불안 지속: 전문가의 85.3%가 내년 서울 전월세 가격 상승을 예상했으며, 5% 이상 급등 전망도 28.6%에 달했다. 대출 규제 강화로 매수 수요가 전월세로 이동하고, 토허구역 확대로 갭투자가 막히면서 전세 물량이 급감한 탓으로, 실거주 목적의 임차인은 조기 계약 체결이 유리할 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. “내년 서울 아파트 3% 이상 오를 것”
건설주택포럼·건설주택정책연구원이 전문가 129인을 대상으로 실시한 설문에서 74.4%가 내년 서울 아파트값 상승을 전망했다. 응답자의 27.9%가 13% 상승, 24.0%가 35% 상승, 22.5%가 5% 이상 상승을 예측했다. 이명범 건설주택정책연구원장은 “주택 공급 확대, 세제 변화, 규제지역 조정 등 정책 변수로 시장 변동성이 클 것”이라면서도 “서울 아파트 시장 상승세는 이어질 것”이라고 분석했다. 투자자들은 정치적 변수가 많은 상반기에 시장 변동성을 활용한 매수 전략을 검토할 필요가 있다.
2. 내년 서울 입주물량 절반 줄어…“패닉바잉에 집값 뛸 것” 40%
전문가들은 서울 아파트값 상승 요인으로 공급 부족(40.0%), 대출 규제에 따른 매물 잠김(19.4%), 시중 유동성(16.2%)을 꼽았다. 내년 서울 입주 물량은 1만 6412가구로 올해 대비 48% 급감하며, 관악·금천·성동·용산·종로·중랑구 6곳은 신규 입주가 전무할 전망이다. 상승률 최고 지역으로는 강남 3구(46.1%), 한강벨트 서부·중심(20.4%), 동북측(20.4%)이 꼽혔고, 최적 매수 시기로는 상반기(32.6%)가 가장 높게 나타났다. 지방은 59.6%가 하락을 예상해 양극화 대비 전략이 필수다.
3. 10명 중 8명 “내년 서울 전월세 가격 더 오른다”
전문가의 85.3%가 내년 서울 전월세 가격 상승을 예측했으며, 5% 이상 상승 전망도 28.6%에 달했다. 상승 원인으로는 대출 규제로 매수가 어려워진 영향(32.3%), 유동성과 매매가 상승 연쇄 작용(18.1%), 보유세 강화에 따른 세 부담 전이(16.4%)가 지목됐다. 토허구역 확대로 갭투자가 막히면서 올림픽파크포레온(1만 2000가구)의 전월세 물량이 4%에 불과한 것으로 집계됐다. 전세 수요자는 물량 확보가 급선무인 상황이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 서울시, 부동산 거래 신고 자료 관리 권한 확대되나
서울시가 부동산 거래 정보 관리 권한을 광역지자체로 확대해달라고 국토부에 요청했다. 현행법상 거래 신고 정보는 국토부 장관과 시장·군수·구청장만 관리할 수 있어, 서울시는 매수·매도자, 자금 출처 등 정보를 공문으로 요청해 확보하는 실정이다. 김정재 국민의힘 의원이 2월 시·도지사로 조사 권한을 확대하는 법 개정안을 발의한 바 있어, 법 개정 시 시장 교란 행위 대응이 강화될 것으로 전망된다. 투자자들은 거래 투명성 강화 추세에 주목해야 한다.
5. 노후청사·유휴부지 ‘장관 직권 개발’ 가능…지자체 ‘패싱’ 논란
국토부가 지자체 합의 없이 장관 직권으로 유휴부지와 노후청사를 개발하는 특별법안을 발의했다. 2030년까지 수도권 2만 8000가구 공급이 목표로, 용산국제업무지구·태릉CC 등 대규모 부지도 개발 대상이 될 수 있다. 30일이 지나면 지자체 협의 여부와 무관하게 협의를 거친 것으로 간주되는 조항이 논란이다. 다만 국토부는 “강압적으로 사업을 강행하지 않겠다”고 밝혀, 법안 심사 과정에서 수정될 가능성이 있다. 도심 개발 수혜 지역에 대한 모니터링이 필요하다.
6. PF 1건 대신 개인대출 20건…“서민금융 초심 지켜나갈 것”
PF 부실이 본격화한 2023년에도 대전남부새마을금고는 수익성 최우수금고에 선정됐다. 20억 원 PF 1건 대신 수십 건의 가계·자영업자 대출을 택한 덕분이다. 2019년 932억 원이던 자산은 2024년 6월 1709억 원으로 5년여 만에 두 배 증가했으며, 연체율 3.6%, 상반기 순이익 5억 5827만 원을 기록했다. 조민호 이사장은 “위험을 키우는 방식이 아니라 기본 대출을 꾸준히 쌓는 구조를 선택했다”고 밝혔다. PF 리스크가 지속되는 상황에서 안정적 금융기관 선별의 중요성을 보여주는 사례다.
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