[주요 이슈 브리핑]
■ 전세시장 구조 변화: 지난해 서울 아파트 전세→월세 전환 계약갱신이 5199건으로 5년 내 최대치를 기록했다. 전세대출 규제 강화와 임대인의 월세 선호가 맞물린 결과로, 올해 입주 물량이 48% 급감하면서 세입자 주거비 부담이 더욱 가중될 전망이다.
■ 재건축 PF 리스크 현실화: 디에이치 대치 에델루이가 1700억 원 PF 대출 상환 위기에 직면했다. 조합원 추가분담금 확대안이 부결되면서 금융권의 기한이익상실 선언 가능성이 부상했고, 연대보증을 맡은 현대건설(000720)의 재무 부담도 커지는 상황이다.
■ 물류센터 투자 구조 변화: 쿠팡이 인천·천안·대전 3개 물류센터를 9710억 원에 리츠로 매각하며 창업 15년 만에 첫 대규모 자금 회수에 나선다. 국내 연기금·공제회로부터 4300억 원 지분 출자를 모집 중이나 개인정보 유출 사태가 변수로 작용할 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 전세 가뭄에…서울 ‘전세→월세 갱신 계약’ 5년來 최다
- 핵심 요약: 지난해 서울 아파트 전·월세 계약갱신 9만 8719건 중 전세에서 월세로 전환된 건수가 5199건(5.27%)으로 2021년 1465건 대비 3.5배 폭증했다. 토지거래허가구역 확대로 갭투자가 차단되며 전세 매물이 급감한 데다, 월세를 선호하는 집주인이 늘면서 월세화가 가속화되는 모습이다. 래미안 원베일리 전용 59㎡는 보증금 9억 원에 월세 40만 원으로 갱신 계약이 체결됐다. 서울 아파트 월세 상승률은 3.29%로 2015년 통계 작성 이후 처음으로 3%를 넘어섰으며, 올해 서울 입주 물량이 1만 6412가구로 전년 대비 48% 줄어들어 전세난과 월세화 흐름이 지속될 전망이다.
2. 입주 시작한 ‘디에이치 대치 에델루이’…1700억 PF상환하나 ‘비상’
- 핵심 요약: 강남구 대치동 구마을 3지구 재건축 조합의 관리처분계획 변경안이 부결되면서 1700억 원 PF 대출 상환에 비상등이 켜졌다. 변경안은 조합원 1인당 추가분담금을 기존 1억 7000만 원에서 11억 7000만 원으로 확대하는 내용이었으나 찬성표가 최소 가결 요건보다 13표 부족한 87표에 그쳤다. 금융권이 기한이익상실을 선언하면 조합원 1가구당 매월 1000만 원 이상의 이자 부담이 발생할 것으로 전망된다. 연대보증을 맡은 현대건설은 대출 상환 시 지난해 1~3분기 영업이익(5342억 원)의 30%에 달하는 재무 부담을 떠안게 되는 상황이다.
3. 쿠팡, 1조 물류센터 매각 추진…韓서 첫 자금회수 나선다
- 핵심 요약: 쿠팡이 인천 메가 풀필먼트센터, 북천안FC, 남대전FC 등 3개 물류자산을 9710억 원에 리츠로 매각하며 창업 15년 만에 첫 대규모 자금 회수에 나선다. 알파씨엘씨리츠운용은 국내 연기금·공제회로부터 4300억 원 지분 출자와 6040억 원 담보대출을 추진 중이다. 쿠팡이 3개 FC를 향후 15년간 책임 임차하고 연간 최소 2.0~2.5% 임차료 인상을 확약해 배당 계획 등 사업성은 충분하다는 평가다. 다만 개인정보 유출 사태로 ESG를 강조하는 국내 기관들의 자금 모집 성패가 변수로 작용할 전망이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “통화정책이 트럼프 자금조달 수단 되면 안돼…연준, 물가 안정 집중해야”
- 핵심 요약: 전미경제학회 연례총회에서 재닛 옐런 전 미국 재무장관 등 세계적 석학들이 트럼프 대통령의 금리 인하 압박을 비판했다. 옐런 전 장관은 “통화정책이 재정 상태에 종속되는 상황은 위험하다”며 “연준이 재정 당국의 자금 조달 수단이 돼서는 안 된다”고 강조했다. 미국 GDP 대비 재정적자 비율이 약 6%로 전쟁이나 경기 침체를 제외하고는 실현된 적 없는 수준이라며 이를 2%로 낮춰야 한다고 지적했다. 관세에 따른 인플레이션이 내년 중반까지 이어질 수 있어 금리 인하에 신중해야 한다는 견해도 제시됐다.
5. 다시 고개 드는 카드론…1년 만에 최대폭 증가
- 핵심 요약: 9개 카드사의 지난해 11월 말 카드론 잔액이 42조 5529억 원으로 전월 대비 1.14% 증가하며 1년여 만에 최대 증가폭을 기록했다. 대출 규제로 4개월 연속 감소하던 카드론이 10월부터 반등세로 돌아선 것이다. 은행권 가계대출 문턱이 높아지면서 급전 수요가 카드론으로 몰린 것으로 분석된다. 카드론 대환대출 잔액도 9월 1조 3611억 원에서 11월 1조 5029억 원으로 두 달 연속 증가해 가계 부채 부담이 확대되는 모습이다.
6. 정상혁 신한은행장 “생산적 금융에 자금공급 속도낼 것”
- 핵심 요약: 정상혁 신한은행장이 2026년 상반기 경영전략회의에서 생산적 금융 활성화를 핵심 전략으로 제시했다. 신한금융그룹이 발표한 110조 원 규모의 생산적·포용적 금융 투자 계획을 언급하며 기업 혁신·투자와 지역사회 성장을 뒷받침하겠다고 강조했다. 신한은행은 지난해 12월 ‘생산·포용금융부’를 신설했으며, AX혁신그룹을 통해 AI 실행력을 높여나갈 방침이다.
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