지난해 말 삼성전자가 평택 고덕국제신도시 내 산업시설부지에 신사업 단지를 조성하기로 경기도와 투자 양해각서를 체결했다. 삼성전자가 밝힌 투자계획은 경기도 평택 일대 부동산시장에 근본적인 변화를 불러오고 있다. 앞으로 5년 후 상전벽해가 될 미래의 평택에 투자 기회가 기다리고 있다. 글 강선원 한국부동산투자연구소 대표 landind@naver.com
삼성전자가 입주하는 고덕 국제신도시가 주한미군이전이 늦어지면서 찬바람이 불던 평택 부동산시장에 온기를 불어넣고 있다. 작년 12월 23일 삼성전자는 평택 고덕 국제신도시내 산업시설부지 395만㎡에 5대 신수종 사업(태양광전지middot;의료기기middot;바이오 제약middot;LEDmiddot;자동차 전지)단지를 조성하기로 경기도와 투자 양해각서를 체결했다.
올해 3월 삼성전자와 공식적인 용지분양계약을 체결하고 6월에 착공해 2015년 말 공사를 끝낼 예정이다. 용지조성에만 2조4,000억 원이 투자될 것으로 추산되며 총투자비용은 40조 원에 달할 전망이다.
국가나 지자체에서 추진하는 산업단지는 재정문제로 사업 진행속도가 더디거나 완공 이후 활성화되기까지 다소 많은 시간이 소요된다. 하지만 단일기업의 대규모 투자는 사업 진행속도가 빠를 뿐 아니라 파급효과도 크다. 파주 LG필립스 LCD단지나 아산 탕정 삼성디스플레이단지는 주변 부동산시장을 근본적으로 바꾸어 놓았다.
아산시 부동산시장을 바꾼 삼성전자
삼성전자는 평택에 어떤 영향을 미칠까? 그 답은 2005년부터 공장을 가동한 아산 탕정에서 찾아보자. 아산시 탕정면 용두리와 명암리 일대에 들어선 삼성디스플레이 단지는 '탕정테크노 콤플렉스 일반산업단지' 라는 정식명칭을 갖고 있다. 단지 규모는 245만㎡로 지난 1995년부터 입주를 시작했고 내년이면 생산라인을 모두 완공하게 된다.
삼성전자는 산업단지 바로 옆에 212만㎡ 규모로 탕정 제2일반산업단지를 조성할 예정이다. 또 협력업체 입주를 위해 둔포면 운용middot; 석곡middot;염작 리 일대 298만㎡에 지난해 말 아산테크노밸리를 완공했는데 공장용지는 100% 매각돼 현재 40여 개 업체가 공장을 가동하거나 짓고 있다. 아산테크노밸리에는 총 사업비 2조5,000억 원이 투입돼 98개 업체가 입주하면서 연인원 30만 명에 달하는 고용유발효과를 얻었을 뿐 아니라 7,400여 세대가 새로 입주하면서 주민수가 2만여 명으로 늘어났다.
늘어난 공장수요에 대응하기 위해 아산테크노밸리와 연접하여 120만 ㎡ 규모로 아산 제2 테크노밸리 일반산업단지도 조성될 계획이다. 1월부터 보상업무를 시작하고 10월에 부지조성 공사에 착수해 2014년까지 단지를 준공할 계획이다. 총 투자액은 3,004억 원에 달한다. 단지 조성이 완료되면 고용 7,600명, 생산 1조8,000억 원의 경제유발효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.
2000년 18만 5,000명이던 아산시 인구는 삼성전자가 본격 가동한 2005년 20만 5,000명으로 늘어나더니 KTX 천안아산역세권인 배방지구가 들어선 2011년 1월 현재는 27만 5,000명으로 증가했다. 지방도시로는 폭발적인 인구증가세다.
가격 상승 수십 배도 가능
인구가 늘면 자연히 주택가격도 오른다. 아산시 소형아파트 같은 경우 3,000만 원이던 매매가격이 지금은 6,000만~7,000만 원으로 두 배 이상 뛰었다. 천안시 불당지구 내 전용면적 95㎡ 아파트는 1억 4,000만 원에서 현재 2억 6,000만~2억 7,000만 원을 호가한다. 협력업체가 들어서면서 원 룸 등 임대주택사업도 호황이다. 입지여건이 좋은 원룸은 하청업체에서 기숙사 등으로 쓰기 위해 건물 전체를 임대하는 경우도 흔하다. 원룸 20여 개를 갖춘 건물에 8억~10억 원가량 투자해 연간 11~15% 고수익을 얻 을 수 있는 상황이다.
주변 상가 같은 경우 삼성전자 입주 전에는 보증금 1,000만 원에 월 50만 원 정도가 시세였으나 지금은 보증금 2,000만~3,000만 원에 월 100만~150만 원 정도를 내야 한다. 공장 임대료로 두 배 이상 올라 과거 3.3㎡당 1만 2,000원 하던 것이 지금은 2만~2만 5,000원을 부르고 있다.
땅값은 이보다 더 극적이다. KTX역사가 들어선 장재리 일대 땅값은 개발이 본격화되기 전인 15~20년 전 3.3㎡당 3만 원 안팎이었으나 지금은 500만 원을 호가하기도 한다. 탕정면 일대 또한 2000년대 초반에 3.3㎡ 30만~40만 원에 거래됐지만 지금은 300만~400만 원이 기본이다. 탕정면 동산리와 호산리 일대 대로변은 3.3㎡당 1,000만 원을 호가하는 곳도 있다. 아산테크노밸리가 입지한 둔포면도 땅값이 오른 곳 중 하나다. 계획관리지역 같은 경우 2003~2004년에는 3.3㎡당 15만~20만 원에 불과했지만 지금은 40만~60만 원으로 2~3배 정도 비싸졌다.
이렇듯 삼성전자 공장 가동은 주택, 상가, 공장, 창고, 토지 매매 및 임대시장을 근본적으로 바꾸어 놓았으며 가격 또한 적게는 두 배에서 많게는 수십 배까지 상승시키는 요인이 되고 있다.
주한미군 이전과 LG전자의 대규모 투자
삼성전자가 투자계획을 발표한 고덕신도시는 얼마 전까지만 해도 천덕꾸러기 신세였다. 평택이 수도권에서도 외곽에 위치한데다 주한미군기지 이 전 지연, 부동산경기 하락과 이로 인한 개발 불투명, 보상지연에 따른 개발속도 지연 등이 악재로 작용했다. 삼성전자 투자계획은 고덕신도시 개발은 물론 주변 부동산시장 지형까지도 바꿔 놓았다. 아산이나 파주의 예처럼 부동산시장의 근본적 변화를 예고하고 있다.
평택은 아산과는 시장 환경이 다르다. 조용한 시골마을이었던 아산은 '삼성전자 입주' 라는 대형사건 이전에는 별다른 호재가 없었던 반면 평택 은 이미 다양한 호재를 안고 있기 때문이다. 용산 미8군과 동두천과 의정부의 미2사단 병력이 2016년까지 송탄의 K-55， 팽성읍의 K-6 부대로 각각 이전한다. 1,151만㎡에 1만 7,000여 명의 미군이 주둔하고 군무원 가족 등을 합해 4만 명에 가까운 외국인이 거주하게 될 예정이다.
구도심인 신장동과 서정동 일대는 신장재정비촉진지구로 결정middot;고시된 상태다. 촉진 지구는 2020년까지 지구면적 117만 6,000㎡, 총 1만 801가구 규모로 개발된다. 이와 더불어 LG전자도 진위산업단지에 1,000억 원을 투자해 금형기술센터를 건립할 계획이다. 조성비용 1,000억 원을 시작으로 모두 20조 원을 투자할 것으로 알려지고 있다. LG전자는 특히 LG전자 본사가 평택으로 이전하거나 (이 지역을) 본부화하는 방안이 검토되고 있는 것으로 알려지면서 이 계획안이 확정될 경우 더 많은 기업이 평택으로 향할 것으 로 전망되고 있다. 현재 진위산업단지에 입주한 곳은 거의 대부분이 LG전자 협력사다.
부동산가격 이미 상승중
다양한 호재는 이미 평택 땅값을 비롯해 부동산가격을 상당부분 끌어 올렸다. 고덕신도시 주변인 당 현리와 두릉리 일대 땅값은 주한미군 렌털사업을 위한 임대주택 건설 붐이 일면서 3.3㎡당 150만~200만 원까지 올랐다.
신장동 일대 단독주택과 빌라 가격도 2년 전 최고가를 대부분 회복했다. 지구계획 결정 middot; 고시와 더불어 추진위가 설립된 구역도 있어 빌라는 대지지분 3.3㎡당 750만~800만 원대를 형성하고 있다. 단독주택은 3.3 ㎡당 400만~450만 원 선이며 삼성전자의 발표 이후 매물은 많이 들어간 상태다. 특히 신장지구는 내년부터 이주가 시작되는 단지가 나올 것으로 보여 향후 삼성전자 공장가동과 신규 아파트 입주시기가 비슷해 주목을 끌 것으로 전망된다.
임대시장은 주한미군 이전으로 인해 외국인 전용 렌털이 성행하고 있 다. 고덕 주한미군 기지 주변에 들어선 렌털하우스는 미군기지 이전 지연 등으로 현재는 공급이 수요를 초과하고 있다. 그러나 미군의 근무자 자격 요건 조정과 삼성전자와 하청업체들의 이전 같은 호재 덕분에 향후 3~5 년 후 임대시장 전망은 밝다.
주택과 토지 투자의 차이
평택 부동산값에는 이미 다양한 호재가 반영되어 있어 아산처럼 큰 폭으로 상승하지는 않을 것으로 보인다. 땅값은 도로가 닿아있는 계획관리지역의 경우 2~3배 정도 상승할 전망이다. 토지는 지금이 매입 적기다. 매입 가격은 3.3㎡당 150만 원 안팎이 적당하다.
토지를 매입하려면 용도를 충분히 고려해야 한다. 주택 임대사업용인 지 공장이나 창고 부지로 쓸 것인지를 명확히 결정한 후 매입해야 한다. 주택 임대사업용은 주한미군과 빠르면 내년부터 시작될 신장 재정비촉진 지구 이주수요를 고려하고 장기적으로는 삼성전자 하청업체 직원들을 겨냥해야 한다. 따라서 건축까지 고려하고 있다면 지가상승과 더불어 임대 수익까지 얻을 수 있는 방법이 될 수 있다.
공장이나 창고부지는 투자기간으로 4~5년을 생각하고 있어야 한다. 2014~2015년에 공장들이 대규모 이전을 시작한다. 이때 공장 또는 창고를 지어 임대하면 고수익을 올릴 수 있고 땅값 상승으로 인한 수익부분까지도 노려볼 수 있을 것이다.
주택은 고덕신도시, 신장 재정비촉진지 구 분양에 따라 대규모 공급될 예정이다. 분양가는 차이가 있겠지만 향후 개발속도에 따라 꾸준히 상승할 것이다. 단기간 폭등을 기대하기 어려운 상황이기 때문에 기존 아파트를 매입하는 것보다 신장 재정비촉진지구 내에서 추진위 설립까지 마쳐 상대적으로 사업 속도가 빠른 지구 내 빌라를 매입하는 방법이 적격이다. 33㎡(10평) 기준 초기투자비가 3,000만~4,000만 원이면 가능해 소액투자자에게도 안성맞춤이다.
빌라를 매매할 때는 향후 신규 아파트 입주 시기까지 걸릴 투자기간을 생각해야 한다. 따라서 현 시점의 투자금액도 중요하지만 나중에 목돈이 들어가는 것까지 고려해야 한다. 평택 고덕면 일대는 향후 개발가치와 더불어 부동산가격 상승이 예고 되어 있는 지역으로 볼 수 있다. KTX 역사신설, 성균관대 제3캠퍼스가 이 전하는 브레인시티처럼 앞에서 언급하지 않는 호재가 더 있기 때문이다. 앞으로 5년 후 상전벽해가 될 미래의 평택을 그려보자. 분명 그림 속에 투자의 답이 있을 것이다.
TIP 주한미군을 대상으로 한 임대 사업
미군은 현역 군인에게는 월 120만~150만 원, 군속에게는 월 180만~250만 원 한도 내의 임대료를 지원한다. 따라서 임차인은 가능하면 임대료 한도에 가까운 넓은 면적을 선호하는 편이다. 주택 임대차 계약은 미8군 주택과에서 반드시 한국 공인중개사 입회 하에 계약 당사자가 미8군 검인계약서를 작성하는 방식으로 이뤄진다. 계약기간은 일반적으로 군인은 12개월 이상, 군속은 24개월 이상이며 임대료는 군인은 매월, 군속은 일시불로 지불한다. 미8군 주택과에서 임대인 계좌로 직접 송금하므로 임대료 연체가 없다.
강선원 대표는 누구…
한국부동산투자연구소 강선원 대표는 현재 서울벤처정보대학원대학교에서 '국토 및 주택개발 최고경영자 과정' 교수로 활약 중이다. 경매 전문 회사 지지옥션에서 토지분야 강의도 진행하고 있다. 강 대표는 건국대학교 부동산아카데미와 SH공사 직원 대상 토지개발과정에도 출강했다. 저서로는 '땅 투자자가 꼭 알아야 할 109가지' 가 있다.
