은퇴자 대다수가 고민하는 문제다. 빡빡한 도심을 벗어나 한적한 전원생활을 꿈꾸는 사람이 있는가 하면, 정반대로 편의시설이 갖춰진 도심 속에서 은퇴생활을 하려는 이들도 있다.
서울 은퇴지 선정 박합수 KB국민은행 부동산 담당 PB habsoo@naver.com
경기도 은퇴지 선정 강선원 한국부동산투자연구소 대표 landind@naver.com
久在樊籠裡 復得返自然(구재번롱리 부득반자연). '오랫동안 새장 속에 있다가 다시 자연의 품으로 돌아왔노라'라고 읊은 도연명의 시 '歸園田居(귀원전거)'에 나오는 구절이다. 은퇴 이후 누구나 한 번쯤은 자연과 더불어 살기를 꿈꾼다. 하지만 전원생활을 위해선 몇 가지 필요한 전제조건이 있다. 우선 쇼핑시설과 의료시설이 갖춰진 도심과 가까워야 한다. 또한 이미 형성된 마을 근처여야 하며, 집을 짓기 위한 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있어야 한다. 물론 수려한 풍광은 기본이다.
최근엔 부유층 은퇴자들을 중심으로 도심으로 회귀하는 현상도 눈에 띈다. 이들은 전원주택보다도 다양한 편의시설과 커뮤니티를 갖추고 있는 도심을 선호한다. 산책을 즐길 만한 공원과 편리한 교통 입지, 각종 편의시설 등이 갖춰진 지역에 대한 선호도가 특히 높다. 포춘코리아는 전문가에게 의뢰해 은퇴 주거지로 주목할 만한 후보지 10곳을 선정했다. 생활 편리성이 높은 서울 도심과 한적한 전원생활을 즐길 수 있는 서울 인근 지역에서 각각 5곳씩을 골라봤다.
■ 도심 속 은퇴지 5선
1. 용산 일원
주거지 선택기준에는 교통과 교육, 편의시설, 주거 환경, 투자성 등이 포함된다. 하지만 노후 주거지를 선택할 땐 교육은 제외하고 판단해도 무리가 없을 듯하다.
용산은 미군 주둔지라는 특수성 때문에 도심 한복판에 자리잡고 있음에도 불구하고 개발에서 다소 소외되어 왔던 지역이다. 하지만 이제 2016년 미군 이전이라는 전기가 마련됨에 따라 개발에 따른 기대치가 한층 높아지고 있다. 용산 개발의 핵심은 국제업무지구와 공원이라는 2가지 테마로 압축할 수 있다. 상업시설뿐만 아니라 쾌적한 공원이 가치를 높인다는 얘기다.
이곳은 한강이 W자로 흘러가며 휘돌아 나가는 전형적인 배산임수 형태로, 강을 남향으로 조망할 수 있는 안정된 주거 입지를 갖추고 있다. 서울의 한 가운데 자리잡고 있어 사방 어디로 가든 교통이 편리하다. 도로 또한 강변북로와 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교를 이용해 강남 및 올림픽대로 접근할 수 있기 때문에 불편함이 없다. 특히 철도에선 타의 추종을 불허할 정도로 기반시설이 잘 갖추어져 있다. 용산역은 지하철 1,4호선과 경의선, 중앙선, 신분당선이 닿는 곳이다. 인근 6호선, 인천공 항철도와 연계되어 동서남북 교통의 집결지라고 할 수 있다. KTX를 이용한 지방 접근성도 뛰어나 지방 방문도 어느 곳보다 수월하다.
편의시설도 남부럽지 않다. 용산역 상권에 포진한 이마트와 백화점을 이용하면 편리하게 쇼핑을 즐길 수 있다. 의료시설로는 구 중앙대 용산병원이 3년 후 새로운 종합병원으로의 변신을 앞두고 있다. 국제업무지구가 완공된다면 편의시설은 더욱 확대될 것이다.
용산의 강점으론 대규모 공원을 빼놓을 수 없다. 뉴욕의 센트럴파크를 연상할 만한 243만㎡(73만 4,000평) 면적의 6개 소공원은 미래 거주지로서의 품위를 한층 높여줄 것이다. 용산은 은퇴 후 주거지로서만이 아니라, 부촌으로의 가치도 보유하고 있다. 외국인의 선호도가 높은 지역이기도 하다.
2. 압구정 & 반포 일원
압구정과 반포는 서울시 한강르네상스 계획에 포함되어 있는 핵심 개발지역이다. 압구정은 전략정비구역으로 5년 이내에 1차 개발을 완료하고, 유도 정비구역인 반포는 2차 지역에 해당되어 10년 안에 개발을 마무리한다는 계획이다. 이들 2곳은 현재 부촌의 이미지를 강하게 갖고 있지만, 향후 재건축이 순조롭게 완료되면 다시 한번은퇴 주거지로서 각광을 받을 것으로 예상된다.
한강 남쪽 부분에 위치하여 북향으로 강을 조망할 수 있지만, 이곳 역시 물줄기가 둥그렇게 휘감아 돌아가는 안정된 입지를 갖추고 있다. 강남의 중심이자 전통적인 부촌으로 전국민에게 인기가 높은 곳이다. 한번 이 지역에 거주하면 옮겨가기를 꺼릴 정도로 지역에 대한 애착이 강한 곳이기도 하다.
이곳은 올림픽대로에 접해 있다는 교통 편의성도 갖추고 있다. 한강다리를 통한 강북 접근성도 양호하고, 서울 전 지역과 지방까지의 연계성도 우수하다. 지하철은 3호선과 7호선, 9호선을 이용할 수 있고, 향후 2017년 이후에는 신분당선 이용도 가능하다. 대형 쇼핑시설로는 압구정 현대백화점과 반포 신세계백화점 등을 활용할 수 있다. 최근 새 단장한 서울성모병원도 편의시설로 꼽을 만하다.
이 지역은 특히 한강 활용 가치가 높은 곳이다. 지금은 올림픽대로가 오히려 장애물이 되고 있지만, 압구정 지구가 개발될 경우 올림픽대로가 지하로 내려가기 때문에 지상 접근성이 획기적으로 개선된다. 미래 가치에 대한 기대가 큰 이유이다.
압구정과 반포는 부촌의 대명사처럼 일컬어져 왔다. 하지만 아파트가 매우 노후화되고 있다는 단점도 안고 있다. 한강시민공원 등 인근 공원도 쾌적도에서 다소 한계를 보이는 상황이다. 하지만 개발만 제대로 진행된다면 전국에서 세 손가락 안에 꼽히는 선호도 높은 지역으로 재탄생할 것이다.
3. 개포 일원
개포지역은 대치동과 도곡동의 남쪽에 위치한 일단의 아파트 군락이다. 개포지 구단위계획이 수립되어 재건축이 진행되고 있으며, 5~6년 정도 후면 1차 입주가 가능할 것으로 예상된다.
입지는 압구정의 정남향이라고 할 수 있다. 구룡산과 대모산을 남쪽으로 두고 있다. 대부분 넓고 평탄한 지형이며, 산책로로 조성된 양재천이 흐르는 안정된 주거지역이라 할 수 있다. 교통면에선 남부순환로와 47번 양재대로를 통한 외곽 연계성이 양호한 편이다. 강남의 도로체계가 바둑판 형태로 잘 조성되어 있어 불편은 없지만, 도심 접근성은 물리적인 거리가 있어 다소 한계를 보인다. 3호선과 분당선을 활용할 수 있는 지하철 또한 약간의 불편함을 감수 해야 한다.
편의시설로는 한티역 롯데백화점이나 무역센터 현대백화점, 양재동 인근의 할인점을 활용하면 무리가 없다. 의료시설로는 삼성서울병원과 영동세브란스 병원이 있다. 이 지역은 한강에 접해 있지는 않지만, 주위환경이 상당히 만족스러운 곳이다. 양재천은 편의성 높은 쾌적한 운동시설을 갖추고 있어 거주민들의 자부심이 대단하다. 조망가치가 높은 대모산과 구룡산은 산소공급원 역할을 충실히 하고 있다. 은퇴 이후의 조용하고 편안한 안식처로 각광을 받는 이유다.
개포 일원에 대한 재건축 사업이 순조롭게 진행될 경우, 대치와 도곡 지역 다소 낡은 아파트에 거주하는 주민들은 새 아파트로 갈아탈 수 있는 확률이 높아진다. 이럴 경우 이 지역은 부촌으로 뿐만 아니라, 은퇴 주거지로도 충분히 제 몫을 해낼 것이라 예상된다.
4. 잠실 지역
한강변에 자리잡은 잠실은 탄천변 종합운동장에서 올림픽대로 아산병원까지 펼쳐진 지역으로, 이미 잠실 5단지와 장미아파트 등을 제외하고 재건축이 종료되어 새롭게 단장된 곳이다. 인근에 아시아공원을 끼고 있는 아시아선수촌아파트에서 시작해 동쪽으로 올림픽공원에 이르기까지 쾌적성과 편의성이 높은 곳이기도 하다.
교통 또한 사통팔달이다. 올림픽대로를 이용하면 시내 접근이 편리하고, 중부고속도로와 경춘고속도로, 외곽순환도로 진입이 용이해 외곽지역과의 연계성도 탁월하다. 지하철은 2호선과 8호선을 활용할 수 있다. 2014년 초 9호선이 종합운동장까지 개통되면 동서지역으로의 연계성이 더욱 커지게 된다. 2호선은 순환선이고, 9호선은 한강을 따라 이어가기 때문에 환승 여건이 좋은 노선이다.
쇼핑은 잠실역 인근 홈플러스와 잠실 롯데월드 백화점에서 즐길 수 있다. 서울아산병원이 인근에 있어 응급상황에도 대비할 수 있다. 주위환경 또한 높은 평점을 줄 만하다. 현재 상태로도 서울시내에 이만큼 단장된 지역이 없다고 할 수 있을 정도로 공원과 산책코스가 잘 갖춰져 있다. 올림픽공원과 석촌호수, 아시아공원과 한강에 이르기까지 쾌적한 야외 쉼터가 곳곳에 박혀있다.
제2롯데월드라는 초고층 랜드마크가 2015년 완공되면 잠실 지역의 가치는 한 단계 업그레이드될 것으로 기대된다. 교통, 편의시설, 주위환경 3박자를 비교적 잘 갖춘 잠실은 은퇴 후 주거지로서뿐만 아니라 중산층 밀집지역으로서의 안정된 가치를 꾸준히 실현할 곳으로 예상된다.
5. 강동 일원
강동지역은 고덕과 명일, 둔촌을 포함하는 일단의 아파트 지구라고 할 수 있다. 고덕지역은 아파트 재건축이 진행되면서 서서히 새롭고 쾌적한 주거지로 부상하고 있다. 강동의 남쪽지역에 위치한 둔촌주공아파트 또한 조합설립 단계를 지나 공사 진행을 서두르고 있다.
한강의 서울진입 초입부라 할 수 있는 이 지역은 하남시와 연계되어 쾌적한 입지를 형성하고 있다. 당초 이곳은 강남지역 대체지로서 각광을 받던 지역이다. 유해시설이 거의 없는 최상의 환경을 갖춘 곳이라 할 수 있다.
교통은 서울 중심부와의 물리적 거리 때문에 다소 불편할 수 있다. 서울 동부에 위치하고 있어 올림픽대로와 강변북로를 활용하더라도 도심 진입까지는 다소 시간이 걸린 다. 하지만 탁월한 외곽 연계성을 가지고 있다. 잠실 지역과 마찬가지로 외곽순환도로와 중부고속도로, 경춘고속도로 등을 활용하면 동남 방향 이동이 용이하다. 지하철은 5호선과 8호선 이용이 가능하지만, 강남 중심부로의 접근성은 다소 떨어지는 게 현실이다. 2016년 초 9호선이 보훈병원까지 개통되면, 이런 불편이 상당 부분 개선될 것이라 예상된다.
대형 쇼핑시설로는 천호역 현대백화점과 고덕동 이마트, 명일동 홈플러스 등을 이용 할 수 있다. 의료시설로는 아산병원과 경희대병원, 보훈병원 등이 있다. 고덕 일원의 근린 공원과 일자산공원, 올림픽공원 등 휴식처가 많은 것도 이 지역의 장점이다. 서울을 벗어나지 않으면서도 편리성과 쾌적성을 갖추고 있어 은퇴 후 주거지로 만족도가 높다. 주거환경에 비해 집값도 크게 높지 않아 노후를 보내기에 손색이 없는 지역이다.
▶ 서울지역 은퇴지 선정 박합수 PB는 누구...
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박합수 PB는 KB국민은행 PB사업본부 부동산 팀장을 맡고 있다. 1986 국민은행에 입행, 건축 경매 감정평가 등 업무를 담당해오다 2003년부터 부동산팀에서 일하고 있다.
건국대학교 부동산대학원에서 석사학위, 단국대 대학원에서 도시계획 및 부동산학과 박사학위를 받았다.
■ 서울 근교 은퇴지 5선
1. 강화도
바다와 함께 하는 전원생활
토지가격(3.3㎡ 기준) 해안도로변 80만~120만원, 신도리 일대 60만~80만원
강화도는 수도권에서 바다 와 가장 가까이 있는 곳 중 하나다. 서울과 경기도 동부, 인천에서 1시간 남짓이면 닿을 수 있는 곳에서 바다와 더불어 전원생활을 만끽할 수 있다. 역사의 고장인 강화도는 갯벌생태가 잘 갖춰진 자연의 보고이기도 하다.
강화도는 남단의 해안도로변과 마니산 주변의 내륙지역, 북단의 DMZ, 그리고 석모도와 교동 도로 크게 구분할 수 있다. 이 중 남단의 해안도로변이 가장 인기가 높다. 초지대교를 건너 좌회전하면 선두리부터 사기리, 동막리, 흥왕리, 여차리, 그리고 낙조로 유명한 장화리까지 해안도로가 뻗어 있다.
이 지역은 초지대교 개통 이후 접근성이 크게 개선되었다. 남향받이인 이곳은 뒤로 마니산을 두고 있어 배산임수 지형을 갖추고 있다. 땅값은 전원주택을 지을 수 있는 토지의 경우 3.3㎡당 80만~100만 원에 형성되고 있다. 펜션이나 근린생활시설 등으로 활용 가능한 2차선 도로변 토지는 3.3㎡당 100만~120만 원이며, 최고는 150 만원까지 호가하기도 한다.
땅값은 최근 몇 년 동안 큰 변동이 없었다. 토지 거래는 실수요자 위주로 이뤄지고 있다. 다만 강화도~장봉도~영종도를 잇는 인천만조력발전소와 강화도~신도~영종도를 잇는 연륙교가 개설될 경우 인천의 실수요자와 관광객이 몰려들어 땅값이 오를 것으로 예상된다.
토지거래허가구역에서 빠져 있어 거래에는 제약이 없지만, 강화도에는 문화재가 많아 토지 매입 시 군청에 허가여부를 짚어보고 땅을 사야 한다. 문화재 반경 500m 이내의 토지는 문화재청으로부터 형상변경허가를 받아야 하기 때문에 절차가 복잡해진다. 허가가 나지 않을 땐 재산권 행사가 불가능해질 수 있다는 점도 고려해야 한다.
강화도와 영종도 사이에 있는 옹진군 북도면 신도리 일대도 주목할 필요가 있다. 연륙교가 개설되면 섬과 육지의 이점을 고스란히 누릴 수 있기 때문이다. 이 지역 땅값은 3.3㎡당 60만~80 만 원 정도다.
2. 가평
산과 호수가 어우러진 멋진 풍광
토지가격(3.3㎡ 기준) 호명리ㆍ고성리 호수 인근 농지 400만~500만원, 유선장 허가 가능 지역 700만원, 호수 보이는 지역 120만~150만원, 호수 안 보이는 지역 60만~70만원
경춘선 복선전철과 경춘고속도로 개통은 수도권 동부지역의 접근성을 크게 개선시켰다. 그중 가평은 호명산 과 연인산 등 수려한 산과 청평호수가 자리잡고 있어 산과 호수가 어우러진 아름다운 고장으로 정평이 나있다. 바로 이런 점이 은퇴 이후 거주지로 가평지역이 각광받는 이유이다.
가평에서 산과 호수를 모두 만끽할 수 있는 최고의 인기지역은 청평면 호명리와 고성리 일대다. 이 지역은 호명 산 남측에 위치하고 있어 청평호수를 조망할 수 있다. 수상레저스포츠가 발달한 곳으로도 유명하다.
건축허가가 나는 북한강 인접 땅은 농지를 기준으로 3.3㎡당 400만~500만 원을 호가하고 있다. 유선장(배가 정박할 수 있는 수상시설) 허가가 가능한 토지의 경우는 3.3㎡당 700만 원까지도 거래가 성사된 적이 있다. 호수조망이 가능하나 남향이 아닌 땅은 3.3㎡당 250만~300만 원, 멀찍이 호수가 보이는 땅은 3.3㎡당 120만~150만 원 선에 거래가 된다. 부동산경기가 가라앉은 상황에서도 가평 지역엔 매물이 없어 거래가 쉽지 않은 상황이다.
오래전부터 실수요자들이 땅을 많이 매입해 건물을 지었기 때문에 신축할 수 있는 땅이 많지 않고, 청평댐 상류지역 수질보전특별대책지역 2권역인 덕분에 별다른 건축허가 제한사항이 없어 수요자들이 꾸준히 몰리고 있기 때문이다. 경제적 능력이 향상됨에 따라 수상레포츠에 대한 관심이 높아진 것도 이곳을 인기 지역으로 만든 이유라 할 수 있다.
호명리와 고성리 일대 땅값이 부담스럽다면 아침고요수목원 일대나 호명리와 고성리에 있는 호수 조망이 안 되는 땅을 고려해볼 만하다. 땅값은 3.3㎡당 60만~70만 원 선이다. 청평호수를 북으로 바라보는 사룡리와 송산리 일대 땅값은 호명리와 고성리의 70~80% 수준이다.
3. 경기도 광주
서울 강남 20분대에 주파한다
토지가격(3.3㎡ 기준) 지월리, 신월리 150만원
성남~장호원 간 자동차전용도로가 올 12월 말 개통 예정이다. 1, 2공구인 성남 여수동~광주시 초월읍 용수리까지의 1, 2공구(총연장 17.2㎢)가 우선 개통된다. 이 도로가 개통되면 광주시 초월읍은 성남시와 10분 거리에 놓이게 된다. 서울과의 거리도 불과 20분 이내로 좁혀진다.
초월읍은 초월읍 선동리~원주시 가현동 간 제2영동고속도로의 시발점이며, 2015년 성남~여주 간 복선전철이 완공되면 쌍동역을 이용할 수 있게 된다. 경안천과 곤지암천이 흐르는 초월읍에선 무갑산 등반도 즐길 수 있다.
경안천과 곤지암천 조망권이 확보되어 있는 지월리와 신월리 정남향 토지 중 도시가스 등 기반시설을 갖출 수 있는 농지는 3.3㎡당 150만 원 내외에서 거래되고 있다. 광주시는 하수처리 가능 여부가 땅값을 결정짓는 지역이다. 하수관이 묻혀 있어 별도의 하수처리 시설을 하지 않아도 되는 하수처리 내 지역에는 외지인들이 주택을 지을 수 있지만, 하수처리 외 지역에선 외지인들의 건축행위가 금지된다. 그로 인한 땅값 차이는 현재 3.3㎡당 50만 원 가량. 하수처리 내 지역이 훨씬 비싼 셈이다.
초월읍 일대는 수질보전특별대책지역 1권역으로 이 지역에 집을 짓기 위해선 세대주를 포함함 한 세대 전원이 6개월 이상 광주시에 거주해야 한다. 토지거래허가구역에서 풀리지 않아 농지 500㎡, 임야 1,000㎡ 이상 토지를 매입할 경우 해당 지역에 6개월 이상 거주해야만 한다.
4. 남양주
작은 물이 주는 잔잔한 감동
토지가격(3.3㎡ 기준) 금남리 북한강 조망권 100만원, 조망권 외 지역 70만~80만원, 마석 송라산ㆍ천마산 자락 150만 원, 수동면 구운천변 100만원, 축령산 자락 80만원
서울면적의 75.7%에 달하는 큰 면적을 지닌 남양주에선 지금 각종 개발사업이 한창이다. 진건지구, 별내지구, 진접지구 등에서 대규모 개발이 진행 중이다. 하지만 개발이 택지 지구에 집중되어 있고, 면적이 워낙 넓어 구도심의 개발속도는 더딘 상태다. 그래도 구도심에는 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 주변에 아름다운 곳이 많아 전원주택지를 찾는 사람들의 발걸음이 끊이지 않고 있다.
그중 경춘선 복선전철 마석역이 자리잡은 화도읍은 서울 춘천간 고속도로 화도 IC가 설치된 후 하남과의 거리가 20분 대로 단축됐다. 아파트 신축이 계속돼 꾸준한 인구증가가 나타나고 있는 이 지역은 병원이나 쇼핑시설 등 각종 편의시설도 잘 갖춰져 있다.
북한강 조망이 가능한 금남리 일대는 3.3㎡당 100만 원 내외에 토지가 거래되고 있고, 강 조망이 되지 않는 곳은 70만~80만 원 선에서 가격대가 형성되고 있다. 마석 일대 송라산, 천마산 자락 조망이 가능한 토지는 3.3㎡당 150만 원을 호가하기도 한다.
수동면 일대 구운천변은 3.3㎡당 100만 원, 축령산 자락은 3.3㎡당 80만 원 수준이다. 부동산경기 침체 영향으로 수요자는 많지 않은 상황이다.
화도면과 수동면 일대는 토지거래허가구역은 아니다. 하지만 수질보전특별대책지역 1권역으로 지정되어 있어 건축허가에 제약이 있을 수 있다. 반드시 관공서에 허가 여부를 질의한 후 토지를 매입해야 한다는 얘기다.
5. 과천
서울에 짓는 전원주택
토지가격(3.3㎡ 기준) 남태령ㆍ선바위 일대 1,200만원
사람들은 대부분 전원주택지로 서울에서 멀리 떨어진 곳을 생각한다. 수려한 자연환경에서 텃밭을 일구며 취미생활을 영위하는 것이 전원생활의 모습이라 떠올리기 때문이다. 이런 생활이 서울에서 가능하다면 어떨까? 최근 '땅콩주택' 이 유행하고 있다. 한 필지에 집 두 가구를 나란히 짓는 듀플렉스홈 을 땅콩주택이라고 한다. 땅값과 건축비를 나눠 내기 때문에 소요비용을 줄일 수 있고, 텃밭이나 마당 활용이 가능해 각박한 아파트 생활을 벗어날 수도 있다. 이처럼 다양한 요소를 결합하면 적은 비용으로 서울이나 서울과 인접한 곳에서도 전원생활을 누릴 수 있다.
그중 손에 꼽히는 지역이 과천의 남태령과 선바위 일대다. 이 지역은 서울생활권으로 분류된다. 사당과 불과 2~3분 거리에 있고 양재까지도 10분 이내면 갈 수 있다. 지하철 4호선이 관통하고 있어 서울 아닌 서울이라 불러도 무방한 입지를 갖고 있다.
이 지역의 최고 장점은 우면산자락의 자연환경. 도심과 가까우면서도 도심과 떨어진 쾌적한 자연환경을 자랑한다. 남태령길 주변이나 선바위 뒷골 등에 이런 환경이 갖춰져 있다. 개발제한구역으로 둘러 싸여 있어 추가 개발이 불가능한 것도 이 지역의 희소성을 더해 준다.
외곽지역과 달리 제1종 일반주거지역이기 때문에 땅값은 비싼 편이다. 3.3㎡당 1,200만 원 내외. 땅값은 높은 편이지만, 대지 건물비율(60%)과 용적률(150%)이 좋아 좁은 땅에 더 많은 면적의 주택을 지을 수 있다. 제1종 일반주거지역이기 때문에 토지 매입과 건축허가에 특별한 제약은 없다.
▶ 경기지역 은퇴지 선정 강선원 대표는 누구...
한국부동산투자연구소 강선원 대표는 현재 서울벤처정보대학원대학교에서 '국토 및 주택개발최고경영자 과정' 교수로 활약 중이다. 경매 전문 회사지지옥션에서 토지분야 강의도 진행하고 있다. 강 대표는 건국대학교 부동산아카데미와 SH공사 직원 대상 토지개발과정에도 출강했다. 저서로는 '땅 투자자가 꼭 알아야 할 109 가지'가 있다.
