◎주택대지·건물 등 등기여부 확인을/토지경계명확 전용가능성 살펴야◆아파트
아파트를 경매받을 경우 대지권이 미등기로 남아있는 지를 반드시 확인한 후 입찰에 참가해야 한다.
흔히 신도시등 택지개발지구에는 아파트 입주는 완료되었다하더라도 토지구획정리가 끝나지 않아 대지권이 미등기로 남아있는 경우가 많다. 택지공급자인 주택공사나 토지공사, 도시개발공사 등은 택지정리를 끝내고 등기를 해 줄 경우 일단 최초 분양자(원매자)앞으로 소유권을 넘기고 택지정리가 끝나지 않은 아파트를 경락받아 대지권을 등기할 경우 주공, 토공 등 택지공급자는 경락자에게 원매자와의 합의서나 법원의 판결문 등을 요구하고 있다.
따라서 아파트 경매물건은 토지까지 일괄적으로 평가됐는지 반드시 확인할 것이 요구된다.
또 감정평가서에 등재된 아파트 평형을 확인하는 것도 잊지말아야 한다. 대법원 등기예규는 전용면적으로 표시하는 것이 원칙이나 오래된 몇몇 아파트는 공유면적 등을 포함한 경우가 있으므로 반드시 현장 확인을 거쳐 면적을 확인하고 주변 시세와 비교한 후 낙찰희망가를 써넣어야 한다.
◆주택
경매목적외에 독립된 가옥이나 미등기된 건물이 있는 주택은 임차인에게 대항할 수 없는 경우가 있으므로 입찰전 경매 대상 주택이 독립된 가옥인지 종속물인지 확인해야 안전하다.
또 신·증축할 목적으로 허름한 주택을 구입할 때는 건축법상의 제한 여부를 알아보고 경매에 참가할 것이 요구된다. 특히 도시계획의 변경·확정지역에 위치한 주택일수록 도로확보, 건축선 등의 제한을 받는 경우가 많다.
따라서 해당 부동산의 도시계획확인원 등을 떼어 신·증축이 가능한지를 확인하는 지혜가 필요하다.
그린벨트안에 있는 주택은 세심한 주의가 요구된다. 같은 대지라하더라도 주택이 들어서 있는 땅과 나대지는 큰 차이가 있다. 주택이 들어선 땅은 주택을 짓는데 어려움이 없지만 나대지는 주택신축에 어려움이 따르기 때문이다.
◆임야·토지·농지
임야, 하천 등의 토지는 경계가 불명확해 경락후 이해관계인들의 동의를 얻기 어렵다. 설령 지분 등기가 돼있어 당사간에 경계가 그어져 있어도 경매절차를 통한 매각시에는 제3자에 대해 그 효력을 발휘할 수 없다는 사실을 지나쳐서는 안된다. 또 묘지가 있는 경우 이장문제가 발생, 토지 사용이 지연되는 경우도 종종 발생하고 있어 주의가 요구된다.
농지법상의 농지취득증명이 필요한지 여부를 농지 소재지 행정관청에 확인하는 것도 잊어서는 안된다. 농지취득자격증명 발급기준이 지역에 따라 조금씩 서로 다를 수 있기 때문이다.
또 준농림지라고 해서 무조건 경락받는것도 삼가야 한다. 준농림지의 전용절차가 강화되고 토지 사용에 제한을 받는 곳이 많아 본래 의도한대로 사용하기 어려울 경우도 종종 발생하고 있다.
◆상가·공장
상가는 감정가보다는 영업권에 대한 가치를 판단한 후 입찰에 참가할 것이 요구된다. 따라서 현장을 방문해 해당 영업이 성업중인지 또는 다른 사람이 입주시 영업권을 보호받을 수 있는지 확인하고 타 업종으로 쉽게 변경할 수 있는 상가이어야 낭패를 보지 않는다.
공장은 대개 딸려있는 기계·공구 등을 포함해 경매에 부쳐진다. 그러나 이 기계 소유자가 누구인지를 확인할 것이 요구된다. 리스의 경우 기계를 그대로 인수받는데 어려움이 따르기 때문이다. 또 공단내 공장일 경우 경락인이 원하는 업종을 해당 공단내에서 가능한지 미리 알아본 후 입찰에 참가하는 것이 현명하다.
도움말=필부동산서비스(34110894), 21세기컨설팅(34119100)<유찬희>
