[SEN TV의 생생부동산] 박근혜정부 1년, 토지관련 국토정책 변화

이상길 지투토지정보기술소장

정부는 부동산 경기 안정화와 토지거래 활성화를 촉진하기 위해 규제완화라는 이름으로 여러가지 종류의 법개정과 특별법을 제정했다. 입지규제를 완화하고, 개발제한구역 내 행위규제를 완화했다. 토지거래허가구역을 추가 해제하고, 지적재조사를 위한 특별법도 만들었다. 그러나 정부의 노력에도 불구하고 토지 시장은 일부 지역을 제외하고는 아직도 바닥이다. 토지 시장은 투자 할 엄두를 내지 못하게 하는 지뢰밭이 수두룩하다.

이유는 법과 행정이 따로따로 라는데서 기인한다. 몇가지 사례를 보자. 가장 먼저 눈에 띠는 내용이 ‘토지이용 인·허가절차의 개선’이다. 국토교통부는 ‘건축행위 등 소규모개발사업 토지이용 인허가 빨라진다’는 내용으로 보도자료를 만들어 토지이용 인허가 절차를 수요자 중심으로 개선하겠다고 발표했다. 처리절차를 간소화하고 결과 예측성을 강화하고 협의나 심의는 일괄로 하는 등 원스톱으로 민원을 처리하겠다는 것이다. 마치 토지 인·허가의 규제가 불허든 허가든 빨리만 처리하면 규제완화라 판단한 것같다. 진정 민원인이 바라는 것은 늦더라도 신청한 민원이 허가가 나는 결과의 긍정적인 행정을 더 바란다.

둘째, 국토계획법에는 ‘개발행위허가 운영지침’이라는 것이 있다. 법을 지자체에서 적용할 때의 지침서로 사실상 법 보다 더 중요한 의미를 갖는다. 이 지침이 2013년 12월23일 개정되면서 소규모개발사업 토지 인허가에 중대한 영향을 미치는 내용들이 추가됐다. 그 중 가장 심각한 것이 진입도로 조건의 신설이다. 기존 개발사업 토지는 건축법상의 도로와 시군 조례로 인정하는 기존도로에 접하면 허가를 받을 수 있었다. 그런데 지침의 개정에 따라 농어촌 도로 이상 법정도로에 접해야만 허가를 받을 수 있도록 오히려 도로의 등급이나 너비 등 기반시설 충족조건이 더욱 강화됐다.



만약 법정도로에 접하지 않을 때는 1,000㎡ 미만의 주택과 1종 근린생활시설 까지만 허용한다. 그 외 모든 시설은 면적 5,000㎡미만은 4m이상, 3만㎡미만은 6m이상, 3만㎡이상은 8m이상 노폭을 법정도로가 접하는 지점까지 확보하도록 신설 되었다. 그러다 보니 과도한 기반시설부담으로 사업을 포기하게 된다. 사실상 비도시지역에는 1,000㎡ 미만짜리 근린생활시설만 다닥다닥 붙어 개발되는 웃지못할 풍경이 예상된다.

세 번째는 ‘토지이용규제 네거티브 방식으로의 전환’이다. 이전까지는 상업, 준주거, 준공업 및 계획관리지역 각각의 용도지역에서 건축할 수 있는 행위를 열거해 왔다. 바뀐 법에서는 건축할 수 없는 행위를 열거하는 방식으로 변경됐다. 그런데 그 차이를 전문가들도 알기 쉽지 않다. 토지시장 활성화에 어떤 영향을 준다는 건지 의도를 모르겠다.

예를 들어 이전 법의 ‘건축 할 수 있는 건축물 : 4층 이하 건축물’에서 바뀐 법의 ‘건축할 수 없는 건축물 : 4층 이상 건축물’, 또는 ‘건축 할 수 있는 건축물 : 공동주택(아파트는 제외)’에서 ‘건축할 수 없는 건축물 : 공동주택 중 아파트’식의 표현이 뭐가 다른 것인지 이유를 알 수 없다. 다만 몇 가지 계획관리지역에 판매시설을 허용한 것이나 준주거지역에 숙박시설, 근린상업지역에 관광휴게시설, 준공업지역에 업무시설의 건축을 추가 허용한 것은 나름의 투자활성화에 긍정적이라 할 수 있을 것이다. 그러나 앞에서 언급한 진입도로 등 과도한 기반시설부담 규정이 해소되지 않는 한 정부의 대책은 공허한 메아리일 뿐이다.

네 번째는 ‘성장관리방안의 수립규정’이다. 이는 개발수요가 많은 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역에서의 난개발을 막기 위해 기반시설, 건축물 용도 등을 미리 정하여 개발행위를 체계적으로 관리하겠다는 발상이다. 현행 지구단위계획과 유사하다. 건폐율과 용적율에 25%의 인센티브를 주는 대신 기반시설부담 의무를 부과하는 것으로 가뜩이나 높은 토지개발에 따른 제세비용이 땅값 말고도 전용부담금, 개발부담금, 각종거래세, 공사비에 기반시설비용 까지 땅값에 50~70%를 부담해야하고, 성장관리방안이 수립되는 즉시 땅값마저 뛰어 이중삼중에 투자비용으로사실상 개발을 불가능하게 하는 방안이 될 가능성이 높다.

다행히 ‘지적재조사에 관한 특별법’은 현장에서 도움이 많이 될 듯하다. 종이지적도를 컴퓨터로 다시 그린 것에 불과한 현행 지적도의 잘못된 지적정보를 바로잡는 것이다. 토지활용도가 높은 땅으로 새롭게 디자인 하는 디지털지적도 구축사업이다. 한마디로 훼손된 지적도의 복구라 할 수 있다. 현재 지상경계를 재조사 실측하여 신축된 지적 도상경계를 바로 잡는 것이다. 과거에 비해 비싸진 땅값으로 인해 이웃간 경계분쟁 소송도 매년 증가하고 있고, 불부합지역이나 도해지역에서 실시한 경계측량 결과에 대한 불신으로 법원감정측량이나 시도지사에게 지적측량적부심사를 청구하는 수요도 매년 증가 하고 있는데 이를 해소할 수 있는 기회가 열린 것이다. 토지의 가치와 이용효율 면에서 긍정적인 효과가 기대된다.