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최근 들어 지역 주택조합이 전국적으로 급속하게 증가하고 있으나 이와 더불어 조합원이 피해를 입는 부작용도 급증하고 있다. 2005년부터 올 6월까지 155개 조합(7만5,970세대)이, 올해 상반기에만 33개 조합(2만1,431세대)이 설립인가를 받았다. 조합설립을 준비하는 사업장도 126곳(9만6,084세대)에 달한다. 사업 규모도 1,000세대가 넘는 곳이 나올 정도로 점차 대형화되는 추세이다.
주택조합은 일정수의 사람들이 모여 조합을 설립해 토지 매입, 시공사 선정을 통해 스스로 주택건설사업을 시행해 주택을 공급받는 사업이다. 유형으로는 지역·직장·리모델링 주택조합으로 구분된다. 지역 주택조합은 청약통장 없이 일반분양주택보다 저렴한 가격에, 간소한 절차로 좋은 입지의 주택을 공급받을 수 있는 장점이 있어 시장의 수요와 공급을 끌어들이고 있다. 하지만 불확실성과 위험성도 크다. 지역 주택조합을 둘러싼 크고 작은 문제는 근본적으로 토지확보·사업계획이 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집함으로써 토지 확보가 어렵게 되거나 지연될 경우 조합원의 추가 분담금 증가로 이어지는 데 기인한다. 사업주체가 조합원 본인들로 구성된 조합이라는 인식 부족과 부동산개발사업에 대한 조합의 전문성 부족도 한몫하고 있다.
이제는 시장의 급속한 변화에 맞게 사업의 안정성을 위한 근본적인 제도적 뒷받침이 절실히 필요하다. 주택수요의 다양화 추세를 고려할 때 지역 주택조합의 구조적 문제점을 해결하기 위한 대안으로 부동산신탁제도 활용을 적극적으로 고려할 시점이다. 지역 주택조합이 자신의 비전문성을 보완하고 사업의 안정성을 높일 수 있는 방안으로 기존의 사업시행 방식 외에 부동산신탁회사의 토지신탁 시행방식을 선택할 수 있도록 주택법령의 개정이 필요하다. 아울러 토지매입의 안정성 확보를 위해 처분신탁 제도를 활용할 필요도 있다.
주택조합사업에 토지신탁 개발이 허용된다면 부동산신탁회사의 개발사업 전문성과 자금조달 능력을 통해 사업의 안정성과 투명성이 높아지는 효과를 기대할 수 있을 것이다.
