소규모농지 투자 관심 높아져

최근 농지 매입에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다. 도시민들의 소규모 농지(302.5평 미만 규모) 취득 규제를 완화해주는 골자로 한 새 농지법이 현재 입법과정을 거쳐 올 하반기께부터 실시될 예정이기 때문이다.이 법이 법제처의 심사를 거쳐 국회를 통과하게 되면 도시민(농업인이 아닌 자)도 별도의 자격을 얻거나 전용허가를 얻지 않고도 소규모 농지를 매입할 수 있게 된다. 지금까지는 302.5평 이하 규모의 농지를 사려면 관할 관청에서 농지취득증명원을 받아 농업인 자격을 얻거나, 까다로운 절차를 거쳐 농지전용허가를 얻어야 했다. 따라서 이번 농지법 개정안이 통과된다면 거래가 비교적 쉬워져 그만큼 환금성이 좋아질 것이란 기대가 일고 있는 것. ◇농지 거래 는다=실재로 수도권을 중심으로 최근 농지 매매거래 꾸준히 늘고 있다. 경기도 남양주시의 경우 가운동 등을 중심으로 농지매매가격이 10~20% 상승했다. 용인시기흥읍 일대의 논 역시 값이 꾸준히 올라 도로를 접한 땅이라면 평당 150만원을 호가한다. 김포지역도 사정은 비슷하다. 김포 서구 일대 농지는 지난해 말 평당 30만~45만원이던 것이 최근엔 50만원까지 올랐다. 수요가 늘자 좋은 물건은 대부분 자취를 감추고 있다. 도로변에 위치한 A급 용지라면 이미 예전에 임자를 만났거나, 값이 더 오를 것을 기대한 소유주가 매물을 거둬들이고 있다. 하남지역의 농지를 전문으로 취급하는 스카이공인의 관계자는 "농지 매매규제 완화 이야기가 돌고 나서 소형 농지매물이 크게 줄었다"며, "도로를 끼고 있지 않은 땅도 덩달아 값이 오를 기미를 보이고 있다"고 말했다. ◇섣불리 투자하면 위험=하지만 농지매매는 초보 투자자에겐 만만치 않은 일다. 아직 농지법 개정안이 시행되지 않아 매물을 사려면 여전히 까다로운 규제를 받아야 한다. 우선 관할 시ㆍ구청이나 읍ㆍ면사무소에서 농지취득 증명원을 발급 받아야 한다. 소규모 농지의 취득은 영농목적이나 농지전용목적에 한해 가능한 데 그 자격이 있다는 인증을 받는 것이 바로 농지취득 증명원이다. 영농목적으로 증명원을 발급 받으려면 앞으로 어떤 작물을 재배하고 노동력과 농기구는 어떻게 확보할 것인지 등을 세세히 적은 농업경영계획서를 작성해야 하고, 농지 취득후 농사를 짓고 있는 지 감독을 받게 된다. 만약 취득 후 직접 농사를 짓지 않는 것이 적발되면 최대 1년 6개월 안에 해당 토지를 매각해야 한다. 따라서 단순히 돈을 묻어 놓고 값이 오를 때만을 기다릴 수가 없는 셈. 농지전용 허가를 받아 매입하는 방법도 있지만 이 경우 해당 토지가 농지로서의 가치가 없는지를 평가 받은 뒤에도 복잡한 심사를 거쳐야 하기 때문에 쉬운 일이 아님을 명심해야 한다. 취득 후 용도 변경에 문제는 없는지 살피는 것도 중요하다. 메트로컨설팅 윤재호 사장은 "국방부 등 공공기관 소유의 땅이 인접할 경우 향후 개발이 불가능할 수 도 있다"며, "해당 토지 인근 필지의 토지대장과 지적도 등을 모두 검토해 이 같은 문제가 있는지를 사전에 알아봐야 한다"고 조언했다. ● 농지투자 용어풀이 '농지 투자하려니 용어부터 막히네' 일반인이 농지 투자를 하려고 해도 그 첫 발을 떼기도 쉽지 않다. 농지에 관한 법률 규제가 일반 토지보다 훨씬 많다 보니 그만큼 투자과정에서 뜻 모를 용어들을 많이 접하게 되기 때문이다. 우선 농지법상의 도시민과 농업인이란 말부터 생소하다. 농업인은 302.5평 이상의 땅에서 직접 농사를 짓는 이를 말한다. 반면 도시민은 농업인 이외의 모든 사람을 말한다. 따라서 직접 농사를 짓고 있다고 하더라도 보유 농지가 302.5평 미만이라면 도시인이 돼 추가로 소규모 농지를 매입하려면 까다로운 절차를 거쳐야 한다. 한편 농림부가 매입규제를 완화하려는 것은 농지 중에서도 비(非)농업진흥지역에 속한 땅이다. 우선 농업진흥지역은 시ㆍ도지사가 농지정리와 용수확보가 잘 된 우량농지가 모여있는 곳을 묶어 지정한 지역을 지칭한다. 반면 비농업진흥지역은 그 이외의 모든 농지를 일컫는다. 따라서 도시지역 내 생산녹지나 준농림지에 속한 농지 등은 비농업 진흥지역에 속한다고 보면 된다. 투자자가 농지를 매입해 전용허가를 받으려고 하면 농지조성비라는 부담금이 따라붙는다. 이는 전용허가로 소실되는 면적만큼 다른 지역에 대체농지를 조성하는 데 드는 비용을 말한다. 농지조성비는 전용하려는 농지가 얼마나 우량한 지에 따라 달라지는 데 경지정리상태 등을 기준으로 평당 3,115~6,624원의 범위에서 5단계로 차별화 돼 부과된다. 민병권기자