최근 들어 정부의 연이은 각종 주택시장안정대책으로 인해 주택경기가 위축되고 있다.이에 따라 주택건설업체들의 주택사업여건이 악화되고, 부도업체가 크게 증가하는 등 경영난이 급속히 심화되고 있는 추세다.
특히 그동안 주택업체들의 주 택지공급원 역할을 담당했던 준농림지제도가 올 초부터 폐지되고, 용적률강화 지구단위계획 수립의무화 등 택지관련 규제가 대폭 강화됨으로써 주택사업의 기본재료인 택지구득난을 가중시키고 있다.
이에 따라 최근 주택건설사들은 택지확보에 사운을 걸고 치열한 택지확보전을 치르고 있다. 실례로 택지난이 심화되면서 토지공사나 주택공사가 공급하는 공동주택용지의 경쟁률이 분양성 여부에 상관없이 수백, 수십대 일을 기록하는 등 이상 과열현상이 택지확보의 어려움을 단적으로 보여주고 있다.
문제는 앞으로도 이러한 민간주택업체들의 택지구득난 문제가 쉽게 해결되지 않을 것으로 예상된다는 점이다. 준농림지제도가 폐지되면서 공영개발택지가 유일한 택지공급원이라고 해도 과언이 아닌데, 택지개발예정지구 지정부터 주택분양까지 최소한 5∼6년이 걸리는 특성상 택지공급 부족현상은 피할 수 없을 것 같다. 또한 내년도에 택지수요가 집중되어 있는 수도권지역에서 공급되는 공공택지가 적정공급물량에 크게 밑돌 것이라는 국책연구원의 분석결과도 보도됐다.
이와 함께 그동안 주택업체들이 민간에 의한 택지개발을 주장해 왔지만 택지공급원 역할을 담당해왔던 준농림지역 제도가 폐지된 이후 새로운 법률에 의한 토지적성평가와 도시관리계획 등 후속조치가 이루어지지 않아 민간택지개발이 전무한 실정이다.
그렇다면 점점 더 심화되어 가고 있는 택지부족 현상을 해소할 방법은 없는 것인가. 이를 위해서는 먼저 좁은 국토를 탓할 것이 아니라 좁은 땅을 고밀도로 이용할 수 있는 방안을 강구하여 정책에 반영하는 도시 토지정책 입안자의 발상의 전환이 무엇보다도 절실하다.
토지의 효율적 이용 측면에서 우리는 지금까지 국토의 협소성만을 주장했을 뿐 토지를 효율적으로 이용하지 못해 왔다. 토지를 효율적으로 이용한다는 의미는 지가가 높은 지역에서는 토지를 보다 집약적으로 사용하고, 이와 반대로 지가가 낮은 지역에서는 토지를 보다 여유있게 이용하는 것을 의미한다.
다시 말해 지가가 높은 곳에서 토지를 저밀도로 이용할 경우 이는 유한한 토지자원의 과소이용(under use)에 해당되고, 지가가 낮은 곳을 고밀도로 이용한다면 이는 과다이용(over use)에 해당되기 때문에 결코 토지를 효율적으로 이용한다고 할 수 없는 것이다.
둘째로 도시적 용도의 토지를 확대해야 한다. 우리나라의 도시용지 비율은 선진국의 절반에도 못미치는 5.8% 수준으로서 이는 택지를 적기에 공급하지 못하게 하는 치명적 원인으로 작용한다. 개발압력이 거센 토지를 도시적 용도로 우선 확보한 이후, 도시계획에 따라 택지수요를 감안하여 순차적으로 공급할 경우에는 지금과 같은 택지부족 현상은 상당부분 해소될 수 있을 것이다.
셋째로 농지의 택지전용을 확대해야 한다. 우리나라 농지중 쌀 재고량 감산정책과 농촌 인구의 고령화로 인해 실제 비농지로 방치된 논밭이 신도시 수 십개를 건설할 수 있는 1억4,000여평에 달한다. 또한 농지의 44%는 도시적 용도로 전용할 수 있는 관리지역(종전 준농림지역)으로 지정되어 있는 실정이다.
실제로 도시 주변에 농지는 대부분 농업생산량이 떨어지는 논밭이 대부분으로 농지의 기능을 상실한 것이나 다름없다. 따라서 대외개방이 불가피한 현재의 농업상황과 정부의 휴경지에 대한 활용대안이 없다는 점을 감안하여 효용성이 떨어지는 한계농지에 대한 활용도를 근본적으로 재검토하여 택지로 전용할 수 있는 방안을 심도 있게 강구해야 한다.
넷째로 현행 택지개발방식을 개선해야 한다. 정부에서는 금년부터 난개발을 방지하고 계획적인 국토개발이 가능하도록 새로운 국토계획법을 공포렘쳬璿構?있다. 이에 따르면 민간사업자는 종전 준농림지역인 관리지역내에서 30만㎡ 이상의 면적규모로 제2종지구단위계획을 수립해야만 용적률 150%를 적용받아 주택을 건설할 수 있다.
이는 면적기준 및 사업성 측면에서 현실성이 전혀 없을 뿐만 아니라 법률 입법목적인 계획적 개발의 효율성을 저하시키는 것은 물론, 민간사업자의 토지공급시장 참여를 사실상 봉쇄하고 있는 셈이다. 결국 이러한 과도한 규제는 개발비용의 상승을 초래하여 주택가격의 상승과 서민 주거난 심화 등 악순환을 초래하게 한다.
이제 정부는 구태의연한 정책을 탈피하여 필요한 용지를 사전에 충분히 확보한 후 시장 및 지역상황에 따라 고밀도 이용이 가능하도록 정책기조를 시급히 바꿔야 한다. 또한 택지 가 수요에 맞추어 탄력적으로 개발럭澎瀕품? 여러 사업주체가 다양한 방식으로 택지를 개발할 수 있도록 시스템을 구축해야 할 때다.
<김홍배 대한주택건설협회 전무 >
