`부동산 침체기엔 대학가로 눈을 돌려라!`
부동산 시장이 장기침체 조짐을 보이는 가운데 대학가 인근의 원룸주택과 오피스텔ㆍ고시원 등 임대용 부동산과 수익형 상가가 다시 주목 받고 있다.
이들 상품은 실물경기에 예민하게 반응하는 경기민감성 부동산이지만 대학가 인근이라면 지속적인 임대수요로 인해 안정적인 수익률을 얻을 수 있기 때문. 특히 서울 서대문구 신촌과 관악구 봉천동처럼 대학이 2~3개 이상 몰려 있는 곳의 역세권 부동산이라면 경기둔화의 영향으로부터 비교적 안전하다는 것이 전문가들의 조언이다.
◇오피스텔 = 오피스텔은 대학가의 수익형 부동산 중에서도 으뜸으로 꼽힌다. 대부분이 상업지역에 지어지는 탓에 생활기반시설이 잘 갖춰져 있고, 역세권인 경우가 많아 교통이 편리하기 때문. 이에 따라 대학생은 물론 젊은 직장인들도 대학가 인근 오피스텔을 선호하고 있다.
오피스텔이 주로 밀집해 있는 곳은 신촌과 서울대ㆍ건대입구 등이다. 신촌에는 이미 입주해 있는 오피스텔만 해도 `르메이에르` 등 5개 동이 있다. 여기에 지금도 4곳이 건립되고 있어 2년 후엔 9곳 1,300여실의 오피스텔이 들어서게 된다. 또 일부 개발업체들이 인근에서 3곳 정도의 오피스텔을 추가로 건립하기 위해 부지매입작업을 벌이고 있다는 게 이 지역 부동산중개업소 관계자들의 설명.
또 서울대역 인근에는 `코업` 등 9곳 1,500개실이 임대중이며, 건대인근에도 신축 오피스텔이 꾸준히 늘고 있다.
이 오피스텔들의 매매가 대비 연간 수익률은 7.5~8.5% 정도. 임대료 수준은 10~15평형을 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 60~80만원선. 공실률은 5% 안팎이다. 매매가는 평당 600만~650만원선.
지하철 2호선 신촌기차역 인근 현대캠퍼빌의 경우, 14평형은 1억~1억500만원 선에 거래되고 있다. 14평형은 보증금 1,000만원 월60만~65만원의 임대료를 받을 수 있어 연 8%대의 수익을 올릴 수 있다.
기존의 오피스텔을 매입하지 않고 신규공급 되는 것을 분양 받는 방법도 고려할 만 하다. 이 경우 프리미엄을 주지 않고 신규 오피스텔을 구할 수 있어 구입비용을 절감할 수 있기 때문에 수익률은 연간 9.5~9.7%선까지 올라간다는 게 부동산 전문가들의 설명.
서대문구대현동 현대캠퍼빌공인 임호진 사장은 “주로 안정적인 임대수익을 원하는 중장년층이 오피스텔을 매입한다”며 “같은 가격이라면 건립연수가 오래 지난 것보다는 최신 마감재가 사용된 신축 오피스텔을 고르는 게 좋다”고 조언했다.
◇원룸주택 = 대학가 인근 구옥을 매입해 원룸주택으로 고쳐 짓는 방법도 고려해볼 만 하다. 다만 원룸주택은 일부 지역에서 공급과잉 현상을 빚고 있으므로 부동산 중개업소 등으로부터 해당 지역의 원룸 수급현황을 알아본 뒤 투자를 하는 게 좋다.
원룸주택의 경우 입지여건과 투자금액에 따라 투자수익률이 천차만별이지만 신촌지역을 기준으로 하면 연간 9%안팎의 평균 수익률을 예상하는 게 일반적이다. 이 지역 10평자리 원룸이라면 보증금 1,000만원에 월 35만~50만원의 임대료를 받을 수 있다고 가정하면 된다. 다만 같은 평형의 원룸이라도 일조량, 역세권 여부 등에 따라 임대료 수준이 크게 달라지므로 당초 원룸부지를 구입할 때엔 이 같은 입지여건을 우선순위로 고려해야 한다.
대지면적 50평에 건폐율 60%, 용적률 300%를 적용, 원룸 8실짜리 주택을 짓는다고 하면 평당공사비를 220만~230만원과 평당 부지매입비 600만~800만원을 고려해 모두 6~8억원 정도를 예상하면 된다.
투자의 핵심은 비용의 대다수를 차지하는 부지매입비를 최대한 낮추는 것이다. 최근엔 구옥 급매물이 크게 늘었기 때문에 도로 이면의 구옥 급매물을 찾으면 의외로 저렴한 값에 알짜 주택부지를 확보할 수 있다. 수목아이엠의 양은열 사장은 “신촌, 서울대 인근 역세권 지역은 이미 땅값이 올라 다가구 원룸을 짓기는 적합치 않다”며 “오히려 역세권이 덜 발달한 대학가 인근의 적절한 부지를 찾는 게 낫다”고 조언했다.
<이혜진기자 hasim@sed.co.kr>
