◎재개발 지분중 건물소유땐 청약통장에 영향/위치좋은 국·공유지 사유지보다 평가액 높아/평형배정은 대지지분 아닌 감정가액 순위로「재개발투자에도 함정이 있다.」
청약통장에 관계없이 서울 도심내 아파트를 구입할 수 있고 투자수익도 엄청나다는 재개발투자. 그러나 투자할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 주의점도 많다. 거성부동산정보 백준부장이 밝힌 「재개발 투자 주의점」을 소개한다.
◇청약통장과 무관하다=청약통장이 재개발지분에 영향을 주지는 않지만 재개발지분이 청약통장에 영향을 주기는 한다. 재개발지분을 구입해 아파트를 분양받는 것은 청약통장과 무관하다. 그러나 재개발지분 중 건물부분을 소유하면 무주택우선순위통장을 가진 청약자에게는 영향을 준다. 따라서 무주택우선순위자는 나대지지분이나 건물대장이 멸실된 지분을 구입해야 한다.
또 관리처분 뒤에는 분양에 당첨된 것으로 간주, 재당첨금지가 적용돼 통장 사용에 제한을 받는다. 따라서 통장소유자는 관리처분 이전에 사용하는 것이 유리하다.
◇관리처분 후 소유권 이전=재개발사업이 막바지에 들어가면 중개업소에 「관리처분되면 소유권 이전이 안되니 빨리 구입하라」는 말이 나돈다.
그러나 사업완료공고가 나기 전까지는 소유권 이전이 가능하다. 사업완료공고가 나면 여러 필지의 땅을 하나의 번지로 통합하는 일이 진행돼 잠시 소유권 이전이 중단된다.
◇사유지 감정평가액이 높다=사유지가 많은 지역에서 흔히 떠도는 말. 감정평가액의 차이는 사유지와 국공유지에 달려 있는 것이 아니라 지분의 위치, 도로와의 접근성, 용도 등에 따라 차이가 난다. 위치가 좋은 국공유지는 구석진 곳의 사유지보다 평가액이 훨씬 높다.
◇지분면적이 커야 큰 평형을 배정받는다=재개발아파트의 평형배정은 대지지분 면적에 따라 결정되는 것이 아니라 감정가액의 순위에 따라 이뤄진다. 마포 대흥동 재개발지역에서는 50평짜리 지분을 갖고도 32평형을 배정받았는가 하면 19평짜리 지분으로도 감정평가액이 커 43평형을 우선 배정받는 사례도 있었다.
◇조합원은 모두 로열층에 들어간다=조합원수가 많은 지역에서는 일반분양물량이 적기 때문에 많은 조합원이 꼭대기층이나 1층을 배정받을 수도 있다. 특히 43평형아파트를 조합원에게 1백% 배정하는 곳에서는 조합원간 추첨에 의해 동호수를 결정한다는 점에도 주의해야 한다.
◇건물평가액은 무시하라=나대지나 작은 건물을 중개할 때 자주 등장하는 말이나 건물평가액은 평당 40만∼70만원까지 다양하다. 철근콘크리트건물은 평당 1백20만원이상 평가되기도 한다. 따라서 가능한 한 건물이 크고 상태가 좋은 지분을 구입하는 것이 평가액 산정에 유리하다.<유찬희 기자>
◆도움말:거성부동산(02)7115114
