`도대체 건설업계의 분양수익은 얼마나 될까?`
과다 분양가 책정 건설업체에 대한 국세청 세무조사가 진행되면서 업체들의 분양수익에 대한 일반인들의 관심이 크게 높아지고 있다. 업계는 분양수익이 5% 정도라고 밝히고 있으나 컨설팅업체는 15% 선이라는 상반된 주장을 하고 있다. 특히 서울지역의 재건축 아파트가 분양가 상승의 견인차 역할을 하고 있어 분양가 책정과 그 이익률에 주목할 수밖에 없는 상황이다.
18일 본지가 단독 입수한 I건설의`00동 00연립 재건축 사업성 검토`자료에 따르면 경상이익률은 11.97%로 기록돼 있다. 일단 재건축의 경상이익률 5~10% 보다 훨씬 높다. 여기서 주목할 것은 사업성 검토는 가장 보수적으로 계산, 분석한다는 점. 따라서 실제 사업을 진행하는 과정에서 분양가는 얼마든지 더 높일 수 있는 셈이다. 한편 I건설은 이 연립의 시공사로 선정된 상태다.
◇경상이익률, 15%선? = 일단 보수적인 시각에서 분석해 놓은 재건축 후 경상이익률은 11.97%. 자료에 따르면 기존 68가구를 157가구로 재건축하는 이 단지의 예상 평당분양가는 670만~700만원. 총 매출액은 221억6,100만원이고 공사비(130억원), 토지비(12억원), 사업비(18억원), 분양비(6억원) 등의 지출총액 183억8,700만원을 제외하면 매출이익은 매출액의 17%인 37억7,400만원이다. 일반관리비 11억2,700만원을 제외하는 대신 금융이익 420만원을 합해 산출되는 경상이익은 총 26억4,700만원으로 경상이익률은 11.97%인 것으로 나타났다.
하지만 주목할 것은 분양가는 지난 해 11월28일 기준이라는 점이다. 또 지난 6차 때 P건설이 이 지역에서 분양 한 아파트의 평당가가 700만원을 넘어서 점을 감안할 때 분양가 조정에 따른 경상이익률은 더욱 높아지게 되는 것이다.
◇평당공사비, 207만원 동일 책정 = 한가지 새로운 사실은 건축비를 평형에 관계없이 평당 207만원으로 동일하게 책정하고 있다는 점. 또 사업성 검토과정에서 밝힌 평당공사비는 실제 입주자 모집 공고상에 밝힌 공사비와 크게 차이가 난다는 점이다. 실제 지난 6차 동시분양에서 이 지역에 분양한 P건설은 평당 건축비를 32평형 기준 477만~497만원 선으로 제시 한 바 있다. 또 I건설이 밝힌 207만원에 비해 두 배 이상 높은 수치다. 결국 건설업체가 입주자 모집 공고상 밝히는 공사비는 형식에 불과한 게 다시 한 번 증명됐고 공사비 조작을 통한 분양가 책정은 누워서 떡 먹기 인 셈이다.
00연립은 재건축 후
▲22평형 21가구
▲29평형 48가구
▲32평형 80가구
▲40평형 8가구로 이뤄져 있다. 이들 평형의 분양가는
▲22평형 1억5,474만원(건축비 4,554만원)
▲28평형 1억9,291만원(6,003만원)
▲32평형 2억2,257만~2억2,465만원(6,624만원)
▲40평형 2억8,275만원(8,280만원)이다. 하지만 6차 때 P건설의 경우 32평형 기준층의 분양가는 2억2,800만~2억3,537만원 선이었고 건축비는 1억5,270만~1억5,922만원으로 차이가 났다. 이는 I건설의 사업검토 때 책정한 32평형의 6,624만원 보다 무려 8,646만~9,298만원이나 높았다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
