외환위기 이후 외자유치를 위해 개방된 부동산 시장에 외국인들이 대거 진입, 고수익을 올린 뒤 떠나버리는 행태는 또 다른 국부유출이라는 점에서 유의할 필요가 있다. 한 연구보고서에 따르면 98년 6월 부동산 시장 개방 이후 5년 동안 외국인들이 신규로 토지 18조3,000억원어치와 건물 3조원어치를 매입했으나 외국자본은 6조4,000억원에 지나지 않았고 14조9,000억원은 국내에서 조달했다는 것이다. 더욱이 이들은 매매차익에 따른 수익률은 연 12.5~18.83%였지만 자기자본 수익률로는 연평균 25%의 고수익을 냈다는 분석이다.
글로벌경제 시대에 외국인들이 국내 부동산을 구입하는 것은 자연스런 일이다. 대체로 부동산투자는 한번 투자가 이뤄지면 쉽게 되팔기가 어려운 특성 때문에 장기투자로 간주된다. 또 외국인의 수익성을 중시하는 부동산 투자기법은 원가중시의 국내 부동산시장에 긍정적인 영향을 미친 것도 사실이다. 외환위기라는 특수상황에서 이뤄진 투자였으므로 수익률이 상대적으로 높았을 가능성도 인정된다.
문제는 여기에도 단기차익을 노리는 투기성 자본이 포함돼 있다는 점이다. 매매기간 단위가 다소 길다 뿐이지 증시자금과 크게 다를 바 없는 자본이다. 목표수익률만 내면 미련없이 한국을 떠나는 이 투기자본이 국내에 남기는 것은 부동산투기 조장과 국부유출이라는 이중의 폐해다.
지난 9월말 현재 우리나라에서 외국인이 보유한 토지는 여의도 면적의 17.4배에 이른다. 신고가격만으로도 20조원을 넘는다. 최근에는 부동산 가격이 오르면서 주춤한 상태지만 시장개방 후 외국인 보유토지의 전년 대비 증가율은 98년 34.1%, 99년 61.7%, 2000년 37.4%, 2001년 20.2% 등으로 엄청난 증가세를 보였다. 최근 강남 부동산 가격이 급등할 때는 재미교포마저 강남 아파트에 투자하고 있다는 소문이 공공연하게 나돌았다. 부동산 시장은 더 이상 국내인들만의 거래시장이 아니라는 사실을 보여준다.
이런 마당에 외국인에 대해 부동산 투자시 취득ㆍ등록세 등의 세제혜택을 주는 것은 어떤 의미에서는 역차별의 소지가 있다. 외국인 투자를 보다 자유화해야 한다고 주장할 수도 있지만 투기성향의 부동산 투자에 대해서까지 세제혜택을 줘야 하는지 의문스럽다. 지금까지처럼 매년 투자자본의 4분의1이라는 고수익을 내고 이를 전액 환수해 간다고 가정하면 4년이 지난 뒤에는 외자유치의 성과는 제로가 된다. 국내에서의 부동산 투자수익을 발판으로 시중은행을 인수한 외국계 사모펀드까지 나온 게 현실이다. 정부는 국내의 부동산 투기억제와 함께 외국인의 투기성 부동산 투자에도 신경을 써야 할 것이다.
<김호정기자 gadgety@sed.co.kr>
