문: 내 집 마련을 준비 중인 결혼 2년차 맞벌이 부부(남편은 30세, 부인은 28세)입니다. 각각 한달 수입이 250만원 정도이고, 현재 가입하고 있는 금융상품과 재산 내역은 근로자우대저축(연 9%, 각각 매달 50만원 가입), 청약부금(연 8%, 남편 매달 50만원, 아내 300만원 저축), 장기주택마련저축(연 5%, 남편 명의로 매달 10~50만원, 아내는 가입 중단) 신용협동조합 적금(연 5%, 매달 80만원), 신용협동조합 출자금(실적배당, 2,000만원), 우체국정기예금(연 4.7%, 1,000만원), 적립식펀드(실적배당, 매달 20만원), 건강보험(남편 10만원, 아내 3만원)이 있습니다.
현재 살고 있는 주택의 전세금은 회사로부터 지원을 받고 있습니다. 적금과 예금을 해지할 경우에 1억4,000만원 정도를 내 집 마련 자금으로 활용할 수 있습니다. 내 집 마련을 위해서는 어떻게 해야 할까요.
답: 앞으로는 아파트 분양 제도가 실수요자에게 유리한 방향으로 바뀝니다. 지금까지는 청약상품에 2년 이상을 가입하면 투기 과열지구 내의 2주택 세대주 또는 비세대주를 제외하고는 1순위 자격이 주어졌지만 앞으로는 무주택 기간과 가족 수, 소득· 자산 현황, 통장가입 기간을 모두 고려해 공급 순위가 결정됩니다.
특히 만 35세 이상 무주택자 우선 공급은 투기과열지구나 비투기 과열지구를 구분하지 않고 모든 공공택지지구에 적용되며, 공공택지에서 분양되는 아파트는 공공아파트는 물론 민간아파트까지, 크기에 관계없이 원가연동제가 적용되는 장점을 가지고 있습니다. 따라서 공공택지에서 아파트를 분양 받는다면 민영아파트에서 분양 받는 것보다 최고 30% 정도까지의 시세차익이 있을 것으로 예상됩니다.
따라서 무리하게 서두를 필요가 없습니다. 아직 내 집을 마련할 만큼 여유자금이 충분하지 않으며, 8·31 부동산대책 발표 이후로 아파트 매매가격이 하락하고 있기 때문입니다. 내 집 마련의 꿈은 내년 이후에 본격적으로 분양될 2기 신도시 지역에서 이루시길 바랍니다. 판교 신도시(3만여가구)와 파주 신도시(4만 7,000여 가구)는 내년부터 본격 분양될 예정이며, 2007년부터는 수원신도시(2만 4,000여 가구)와 김포신도시(2만 5,000여가구)가, 2008년부터는 송파 신도시도 분양될 예정입니다. 뿐만 아니라 화성의 동탄 신도시와 김포신도시 등의 규모를 당초보다 확대하는 것도 검토하고 있습니다.
단 공공택지지구에서 분양 받은 아파트는 계약일로부터 최고 10년 동안 분양권 또는 주택을 팔지 못하므로 단기차익을 노린 투기는 금물입니다. 원가연동제가 적용되는 공공택지지구의 경우 전용면적 25.7평 이하는 전매제한 기간이 수도권은 현행 5년에서 10년으로, 기타지역은 3년에서 5년으로 강화되며, 25.7평 초과는 수도권이 5년, 기타지역은 3년까지 제한되기 때문입니다. 시세차익만을 노린 ‘묻지마 투자’는 화를 부를 수 있으므로 반드시 입주 이후 시점까지의 자금계획을 충분히 세우고 청약을 해야 합니다. 정부의 강력한 부동산대책 발표로 매매시장은 침체됐지만 유망한 부동산에 투자하는 간접투자 상품인 부동산펀드는 인기를 끌고 있습니다. 절세혜택이 많고 정기예금에 비해 훨씬 높은 이자를 챙길 수 있기 때문이다.
부동산펀드는 취득ㆍ등록세를 50% 감면 받으며, 부동산을 처분할 때 부담하는 양도소득세 대신 배당소득세(15.4%)만 내면 됩니다. 수익률도 연 6~8% 수준으로 정기예금의 두 배 수준이나 됩니다. 1억 4,000여 만원의 여유자금은 투자기간이 1년 정도인 부동산펀드에 투자하십시오.
잔금마련은 장기주택마련저축이 안성맞춤입니다. 2002년도에 가입한 장기주택마련저축은 일반 적금에 비해 금리가 높으며(연 4~4.5%), 이자소득세 비과세, 소득공제 혜택이 있어 일반 적금에 비해 수익률이 2배 이상 높습니다. 가입기간이 7년 이상이지만 통장을 만든 지 이미 3년이 경과됐으므로 향후 4년만 가입하면 언제 중도해지를 하더라도 불이익이 전혀 받지 않는다는 점을 적극 활용하시기 바랍니다.
신혼부부 등 집 장만을 준비 중인 무주택자들은 낮은 금리로 지원하는 정책자금 대출을 적극 활용할 필요가 있습니다. 태어나서 처음으로 내 집을 마련하는 경우에는 ‘생애최초 주택구입자금 대출’이 유리합니다. 확정되지는 않았지만 금리가 연 4.5%(고정금리) 수준으로 가장 낮습니다. 대출한도는 최대 1억원이며, 1년 거치 후 최장 19년 동안 나눠 갚는 방식입니다.
'근로자와 서민을 위한 주택구입자금대출'도 연 5.2%로 낮으며, 연간 납입이자에 대해 소득공제 혜택이 있습니다. 또한 10월 18일부터는 연소득 2,000만원 이하의 무주택자들에게는 세대주의 연간소득에 따라 주택금융공사의 모기지론 금리가 할인됩니다.
연 소득이 1800만원 초과 2,000만원 이하이면 금리를 0.5%포인트 깎아주고(연 6.0% 적용), 1,600만원 초과 1,800만원 이하인 경우에는 0.75%포인트(연 5.75% 적용), 1,600만원 이하의 소득인 경우에는 1%포인트(연 5.5% 적용)의 금리가 각각 할인됩니다.
/서춘수 조흥은행 PB강북센터 지점장
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