이번 대책의 핵심내용인 비축용 임대주택은 주택의 성격이나 수요자 등 여러 면에서 현행 ‘10년 공공임대’와 유사하다.
10년 공공임대는 입주자가 10년간 임대해 살다가 임대기간이 끝난 뒤 원하면 분양전환받을 수 있는 주택이다. 30년 임대로 분양전환이 불가능한 국민임대와 달리 임대주택이면서도 사실상 분양주택이나 다름없어 판교 신도시에서도 분양주택 못지않은 인기를 끌었다. 공공택지의 중소형 분양아파트도 계약 후 10년 이내에는 팔 수 없는 전매제한을 받기 때문에 10년 공공임대와 큰 차이가 없다.
비축용 임대주택 역시 임대차 계약 후 10년 이상이 지나면 매각(분양전환)할 수 있다는 점에서 10년 공공임대와 거의 유사한 형태의 주택이라고 할 수 있다. 바꿔 말하면 임대주택 공급량을 획기적으로 늘리면서도 실질적으로 분양주택을 공급해 주택시장 안정을 꾀하는 효과까지 기대할 수 있다는 뜻이다.
비축용 임대와 10년 공공임대의 가장 큰 차이점은 건설재원 조달 방식이다. 국민임대는 국민주택기금과 정부의 재정지원을 모두 받고 10년 공공임대는 재정 지원 없이 국민주택기금의 도움만 받고 있다. 반면 비축용 임대는 정부가 주도하는 임대주택 펀드를 주요 재원으로 삼아 지어진다.
주택 규모 측면에서도 차이점은 있다. 국민임대는 전용면적 18평 이하, 10년 공공임대는 25.7평 이하로 전량 중소형인 반면 비축용 임대는 중대형까지 포함하게 된다. 정부가 비축용 임대의 분양면적 기준 평균 규모는 ‘30평형’이라고 밝힌 만큼 20~40평형대의 다양한 규모로 공급될 전망이다.
10년 공공임대는 10년만 지나면 입주자 의사에 따라 분양전환받을 수 있지만 비축용 임대는 정책적 판단에 따라 매각(분양전환) 시기를 정부가 조절할 수 있다는 것도 차이점 중 하나다. 10년 이상 지나 매각할 때 입주자에게 우선 매각할지 여부는 아직 구체화되지 않았다. 또 공공임대에 입주하려면 청약저축 통장이 있어야 하지만 비축용 임대는 무주택 서민으로 자격요건을 더 완화했다.
한편 주공이 최근 3년간 공급한 공공임대 주택은 연평균 3,000가구 정도로 전체 공급물량에서 차지하는 비중이 10%에도 못 미친다. 따라서 10년 공공임대의 경우 향후 공급계획을 별도로 세우기보다는 비축용 임대에 자연스럽게 포함시킬 가능성이 높아 보인다.
