대지지분율이 재건축 추진과정에서 갈등의 요인이 되고 있다.
지분율이 비슷한 아파트의 경우 문제가 되고 있지 않지만 동(棟)에 따라 대지지분율이 차이 나는 단지의 경우 일부 조합원들의 반대로 재건축 추진에 장애가 되고 있는 것. 더구나 확정지분제의 경우 시공사가 평가액 산출을 실질 대지 지분율을 적용하지 않으면서 조합과 비상대책위, 시공사간의 갈등은 더욱 심화되고 있는 단지도 나오고 있는 실정이다. 한 재건축 전문가는 “지분 혹은 지분율은 재건축 아파트의 추가부담금, 수익성을 결정하는 주된 요소인 만큼 재건축 추진과정에서 민감할 수 밖에 없다”며 “때문에 시공사가 제시하는 조건 등에 대한 철저한 확인이 필요하다”고 말했다.
◇실제지분율 적용, 평가해야= 재건축 사업시행인가만을 앞두고 있는 여의도A아파트. 확정지분제 방식으로 진행되는 이 아파트 39평형과 46평형의 지분은 각각 16.46평과 21.54평. 재건축 보장 지분율이 265%임을 감안할 때, 무상지분보상평수는 각 43.62평과 57.08평이 된다. 또 재건축시 평당분양가를 1,270만원으로 책정할 경우 39평형과 46평형의 평가액은 5억5,397만원과 7억2,494만원이 되는 셈이다.
문제는 두 평형의 실질 지분율이 아닌 단지의 평균 대지지분율을 적용, 평가액을 산출하면서 갈등이 심화되고 있는 것. 이 단지의 평균 대지지분율은 44.56%. 이에 반해 39평형과 46평형의 대지지분율은 각각 42.2%, 48.8%로 무려 4.8%가 차이가 난다. 또 평균 대지지분율을 기준으로 한 평가금액은 각각 5억8,969만원과 6억9,130만원으로 예상보상평가금액과 큰 차이를 보인 것이다. 이는 시공사가 평균지분율을 적용해 대지지분과 지분보상평수를 새로 산출했기 때문에 나타난 결과. 결국 이 단지 비대위가 실질지분율에 따른 보상평가를 해야 한다고 반발, 사업이 난항을 겪고 있는 실정이다.
◇동일평형지분, 최고 5배 차이= 스피드뱅크가 서울ㆍ경기에서 재건축을 추진중인 454개 단지의 평형별 대지지분을 분석한 결과, 15평형의 경우 지분이 최고 5배 이상 차이가 났다. 실제로 강동구 고덕동 주공1차는 지분이 26.89평형임에 반해 관악구 봉천동 일두아파트 15평형은 지분이 5평 남짓이다. 또 13평형 아파트 지분도 최고 22.31평에서 10.5평까지 분포돼 동일평형 지분이 최고 두 배 이상 차이가 나는 것으로 분석됐다.
실제로 강남구 역삼동 영동주공 1단지 13평형 지분은 10.5평으로 지분율이 81% 수준이다. 그러나 대치동 도곡주공 13평형은 지분이 19.5평으로 지분률이 150%를 넘어섰다. 특히 강동구 고덕주공1차 13평형은 지분이 무려 22.31평으로 지분율이 172%에 달한다. 또 송파구 잠실주공2단지 13평형의 지분은 14.6, 가락시영2차 13평형 지분은 16.93평인 것으로 집계됐다. 한편 인천에서는 남구 주안주공 13평형 대지지분이 13평으로 가장 낮은 반면, 광명시 철산동과 하안 주공아파트는 지분이 22.5평으로 가장 높았다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
