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최근 서울 서초구 방배동의 E아파트(198.5㎡형)는 법원경매에서 감정가 25억원에서 9억원 가까이 떨어진 16억1,500만원에 낙찰됐다. 거듭 유찰돼 가격메리트가 생기며 20여명이나 입찰자가 몰렸지만 누구 하나 높은 가격을 써낸 사람은 없었다. 가까운 시일 내에 부동산 가격이 회복되기 힘들고 여전히 높은 금리에 대출을 받기도 만만치 않기 때문이다. 이처럼 최근 부동산 경매시장에서는 감정가의 30~40%나 떨어진 가격에 낙찰되는 아파트가 나타날 정도로 바겐세일이 진행되고 있다. 경기에 민감한 상가는 연초 60% 안팎의 낙찰가율이 40%까지 추락했다. 지지옥션에 따르면 전국 아파트 낙찰가율은 올 4월 87.82%에서 10월 76.08%, 경매 물건당 평균 응찰자 수는 5.87명에서 2.74명으로 크게 감소했다. 강은 지지옥션 팀장은 경기침체가 가속화될 수록 경매물건이 늘어나기 마련이어서 내년에는 부동산경매시장에 매물이 크게 늘어날 것이라며 지금부터 경매에 관심을 갖고 준비를 한다면 좋은 기회를 가질 수 있다고 말했다. 다음은 경매참여 희망자들이 경매컨설팅업체에 주로 문의하는 궁금증을 Q&A 형식으로 풀어본 것이다. Q 최근 경매시장 트렌드와 전망이 어떤지, 그리고 경매 투자전략은 어떻게 세워야 하나? A 경기침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 물건이 급증하고 있다. 하지만 부동산시장의 하락세가 예상되면서 경매 참여자가 줄어 낙찰가도 떨어지는 현상이 빚어지고 있다. 특히 기업의 감원과 도산이 늘어나고 자산디플레 현상이 심화되고 있어 내년에는 부동산 경매시장에서 큰 장이 열릴 것으로 전망된다. 반면 경기회복의 속도가 더디기 때문에 당분간은 저가 낙찰 추세는 계속될 것으로 보인다. 경매는 5~6개월 전의 시세 수준에서 이뤄진 감정평가액을 기준으로 매물이 나오기 때문에 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 시간이 갈수록 감정가가 낮은 물건이 나올 확률이 크다. 따라서 경매에 관심이 있다면 가격이 더 떨어질 것으로 보이는 내년 하반기까지 기다리는 것도 괜찮은 전략이다 물론 내년에는 그만큼 값싸게 경매시장에 참여할 기회가 생기는 만큼 경매에 참여하는 사람들도 늘어날 가능성도 있다. 이렇게 많은 사람이 경매시장에 참가하게 되면 낙찰가가 마냥 떨어지지는 않을 가능성도 있다. 이에 따라 미리부터 괜찮은 매물을 눈여겨봤다가 유찰 횟수가 2~3회에 달해 일반 급매물보다 싸게 되는 시점을 노리는 것도 한 방법이다. 무엇보다 법원 경매는 아파트, 주택, 상가, 오피스텔, 공장, 토지, 숙박시설 등 종류도 많고 용어와 절차를 이해하거나 권리관계를 분석하는 것도 쉽지 않아 공부를 하지 않고서는 참여하기 힘들다. Q 권리분석은 어떻게 하고 현장조사할 때 무엇을 살펴야 하나? A 경매 부동산은 등기 관계가 복잡하게 얽혀 있다. 일단 등기부등본을 발급 받아서 (근)저당, (가)압류, 경매기입등기, 담보가등기 중 등기 일자가 가장 빠른 권리(말소기준등기)를 살펴야 한다. 그 이후에 기재된 등기 상 대부분의 권리나 전입신고한 임차인은 낙찰이 이뤄진 뒤에는 소유권이 이전과 함께 권리가 소멸된다. 하지만 권리분석을 잘못하면 금전적 손해를 볼 수 있어 전문가의 조언을 구하는 것이 안전하다. 경매 부동산은 오랫동안 방치돼 관리가 소홀한 경우가 많아 꼼꼼히 확인해야 한다. 동사무소에 들러 전입세대원과 전입일자를 조사하는 것도 필수적이다. 다른 사람의 주민등록 열람은 원칙적으로 안되지만 경매가 진행 중이라는 증빙서류와 신분증을 제출하면 세대열람이 가능하다. 이때 임차인이 살고 있다면 ‘말소기준등기’ 설정 일자와 전입일자를 비교한다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기일보다 빠르면 임차인에게 보증금을 물어 줘야 하나 전입일자가 늦다면 임차인의 권리는 사라지게 된다. 관리사무소를 통해 미납된 관리비를 알아보는 것도 필요하다. 미납액 중 공용부분에 해당되는 만큼은 낙찰자가 인수하는 것이 일반적이다. 주변 중개업소 여러 곳을 들러 매물현황과 시세흐름을 살피는 것도 매우 중요하다. Q 경매는 어디서 열리고 준비물은 무엇이며 대금지불은 언제까지 하나. 만약 전 소유주나 임차인이 집을 비워주지 않는다면? A 서울의 경우 강남은 중앙법원에서, 강동, 송파 쪽은 동부법원, 강북은 북부법원, 영등포와 강서권은 남부법원, 마포, 용산은 서부법원에서 경매가 이뤄진다. 입찰 참여시 신분증과 도장, 최저경매가의 10%를 보증금으로 준비한다. 단 재매각 물건 보증금은 최저가의 20%이다. 낙찰일로부터 2주일이 지나 잔금납부기간이 정해지는데 약 한달 내에 납부하지 못하면 보증금은 몰수되고 재매각이 이뤄진다. 다만 재매각일 3일 전까지 잔금과 지연이자 20%를 납부하면 소유권을 이전 받을 수 있다. 낙찰받은 부동산을 담보로 대출받는 경락잔금대출서비스를 받을 때는 금융사별로 대출한도와 금리가 달라 세밀히 비교해야 한다. 만약 전 소유주나 임차인이 집을 비워주지 않으면 ‘인도명령’이나 ‘명도소송’을 통해 강제 집행한다. 그러나 집행관 등을 통해 강제 집행을 할 경우 비용과 시간이 소요돼 강제 집행 비용 범위 내에서 이사비용을 보태주고 빠른 시간 내에 나갈 수 있도록 타협을 하는 것도 괜찮은 방법이다. Q 경매정보는 어디서 얻고 경매교육을 하는 곳은? A 신문공고와 대법원사이트(www.courtauction.go.kr)를 통하면 된다. 특히 대법원사이트는 검색이 가능하고 감정평가서, 물건명세서, 현황조사서를 볼 수 있다. 사설 경매정보전문업체 사이트는 부동산 가치를 판단할 수 있는 공적 자료가 첨부되고 권리분석 등 분석 정보와 실사를 통한 현장 정보가 실려 있다는 점에서 편리하다. 단 정보이용료를 지불해야 한다. 경매를 공부하고 싶다면 지지옥션 등 경매컨설팅업체와 명지대, 동국대 등 대학 최고위과정을 활용하는 것도 한 방법이다. 경매 이론부터 투자유망지 분석, 공법, 세법, 재개발 재건축, 법원 실습까지 가르치는 것이 일반적이다. 이 중 지지옥션의 경우 주 2 ~3회씩 2개월 과정으로 이론에 이어 실습을 가르친다. 수준별 수업이 이뤄지고 시간대가 다양하며 주말반도 있다. 고용보험환급교육기관이어서 42만원의 수강료 중 일부를 환급받을 수 있다. 교육종료 후 경매정보 할인서비스를 받을 수 있다. 부동산태인경매는 매주 주 3회 총 5주에 걸쳐 48만5,000원을 받는다. 서울투자경매연구소는 주2회 6주 과정으로 38만원을 받고, 리치옥션은 주말반 1개월 과정에 27만5,000원을 받는다. 명지대는 최고위과정에서 매주 2회 3개월 과정으로 99만원을 받는다.
