[8·31 부동산대책] 稅테크 이렇게
중과대상 주택·토지 올안에 파는게 유리임대사업제 활용땐 중과대상 제외 가능독립 가능한 자녀엔 '부담부 증여' 이용을
다주택자는 임대사업제도를 활용하는 게 좋을 것 같다. 임대주택으로 분류되면 중과대상에서 제외된다. 아울러 양도세 중과가 적용되는 2주택자와 나대지, 외지인 농지ㆍ임야 소유자는 2007년 이전까지 부동산을 파는 게 세금을 아끼는 방법이다. 절세법을 살펴본다.
◇중과 주택ㆍ토지는 올해 중 팔아라=1가구 2주택자의 경우 중과세가 적용되는 주택은 올해 중 파는 게 낫다. 하지만 중과 대상에서 제외되는 주택은 급하게 팔 필요가 없다. 올해 1채의 주택을 팔면 그 시점부터 1주택자가 된다.
◇보유세 중과, 매도ㆍ매수 타이밍을 고려해라=보유세는 매년 6월1일 현재 보유자에게 부과된다. 예를 들어 신규로 분양받은 집의 입주시점을 6월1일 이후로 늦추면 무주택자로 간주돼 보유세를 물지 않는다는 뜻이다. 아울러 종부세 부과 대상자라면 바뀐 기준에 따라 포트폴리오를 다시 구성할 필요가 있다.
3가구 이상 다주택 보유자는 가장 투자가치가 있는 주택 하나 또는 둘만 보유하고 나머지는 시장상황을 봐가며 매도 타이밍을 잡는 것이 좋다.
2007년부터 모든 주택의 양도세가 실거래가로 과세되고 종부세 부담이 늘어나 세금부담이 급격히 증가하게 된다. 투자이익이 없는 주택은 2006년까지 매도하는 것을 검토해야 한다. 중소형 평형 여러 집보단 대형 평형 한 채만 가지고 있는 것이 낫다.
◇파는 것만이 능사는 아니다=세금이 늘어난다고 파는 것만 생각하는 것은 어리석다. 갖고 있는 집의 가격상승이 기대되면 주택을 서둘러 팔 필요가 없다. 이때 증여는 최선의 선택일 수 있다. 독립이 가능한 자녀에게 증여를 하면 주택 수와 주택가액을 동시에 줄일 수 있기 때문이다.
증여를 하면 증여세를 부담해야 하지만 대신 매년 내야 할 보유세를 줄일 수 있을 뿐 아니라 무엇보다 종합부동산세 대상에서 제외될 수도 있다. 증여를 할 때 '부담부 증여' 방식을 이용하면 세금 부담을 더욱 줄일 수 있다.
부담부 증여란 증여하는 집을 담보로 받은 대출이나 전세보증금까지 증여받는 사람이 모두 떠안는다는 조건으로 증여하는 것. 증여세와 별도로 양도세가 계산되지만 대부분 세부담이 줄어든다.
◇나대지 건물 신축이 낫다=나대지는 2007년 이후 60% 세율이 적용된다. 단 건물을 지으면 일반 토지로 전환된다. 중과적용을 받지 않는다는 것. 나대지 상태라면 건물 신축을 고려해 볼 필요가 있다.
◇임대사업제도를 적극 활용하라=장기임대사업용으로 분류된 주택은 2주택 중과에서 제외된다. 대상은 건설임대는 2호 이상(기준시가 6억원 이하), 매입임대는 5호 이상(기준시가 3억원 이하)이면 된다. 임대기간은 건설임대 5년, 매입임대 10년이다.
◇첫 내집 마련은 입주 임박한 분양권으로=이번 대책으로 매수자 우위의 시장이 형성돼 생애 첫 내집마련 실수요자에게는 매입적기가 될 것으로 보인다. 이미 7월 중순부터 대책 내용이 알려지면서 주택시장은 매수자가 관망세로 돌아서 매수세가 끊긴 채 얼어붙었고 재건축 단지를 중심으로 하락하고 있어 대책 발표 후 매도물량은 증가할 것 보인다.
이중 입주 임박한 분양권을 내집마련의 공략 대상으로 삼을 필요가 있다. 새 아파트와 오래된 아파트의 차별화가 심화되고 있어 분양권 급매물 중 입지여건이 좋은 블루칩 단지를 공략할 필요가 있다.
/김영기기자 young@sed.co.kr
입력시간 : 2005/08/31 18:41
