오는 7월부터 부동산투자신탁(리츠, REITs)과 기업구조조정 부동산펀드(CRV)등 부동산 간접투자 상품이 나오게 돼 관심을 끌고 있다.이들 두 상품은 전문운영 기관이 불특정 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 벌어들인 수익을 투자자에게 나눠주는 것으로 미국ㆍ일본 등 선진국에서는 보편화된 상품이다.
리츠·CRV 어떻게 다른가
정부와 민주당이 리츠 운용을 규정한 부동산투자회사법과 CRV 운용을 규정한 기업구조조정 부동산투자회사법을 단일법령으로 통합키로 했다. 부동산투자회사법에 CRV에 관련된 내용을 넣는 방식으로 추진되고 있는 것이다.
법은 단일화되지만 리츠와 CRV는 엄연히 다른 투자상품이다. 부동산투자회사법을 근거로 각기 다른 상품이 출시되는 것. 이들 두 상품의 차이점을 알아본다.
◇투자대상
리츠는 모든 부동산 및 MBS(주택담보부증권)ㆍABS(자산유동화증권)ㆍ토지수익연계채권 등 각종 부동산관련 유가증권ㆍ채권 상품에 투자할 수 있다. 반면 CRV는 기업구조조정 부동산에만 투자가 가능하다.
세부적으로 ▦금융기관의 부채 상환용 부동산 ▦법정관리ㆍ화의계획에 따라 매각하는 부동산 ▦금융기관과 체결한 구조개선 약정에 따라 매각하는 부동산 등이다.
◇현물출자
리츠는 불가능한 반면 CRV는 자본금의 30%이상 가능하다. 때문에 CRV는 기업체와 빌딩을 대거 매입한 외국 부동산투자회사 등이 수익성이 낮아 매각에 어려움을 겪고있는 부동산을 현물로 출자할 가능성이 높다.
◇회사형태
리츠는 영속회사, CRV는 페이퍼컴퍼니 형태로 운영된다. 주식상장은 두 상품 모두 가능하다. 단 페이퍼컴퍼니의 경우 회사 청산시 보유 부동산을 매각해야 하는 단점이 있다.
그러나 리츠ㆍCRV 등은 원금 손실에 따른 피해를 투자자가 고스란히 떠안을 수 밖에 없어 안전ㆍ수익성 등을 잘 살펴 상품을 선택하는 게 필요하다.
◇리츠 투자안전성 뛰어나
자금모집 방법은 리츠ㆍCRV 모두 증권회사를 통한 일반공개모집 방식을 택할 것으로 보인다. 리츠는 자본금의 30%를 반드시 일반인으로부터 공모토록 돼있는 반면 CRV는 이에대한 특별한 규정이 없다.
때문에 CRV는 연기금ㆍ증권회사 등 기관이 주요 투자자가 될 것으로 예상돼 일반인들 공모를 통한 자금모집은 극히 드물 것으로 보인다. 일반 투자자 입장에서는 공모비율을 명문화 해놓은 리츠가 훨씬 유리하다.
수익률 측면에서 CRV가 다소 유리하다. CRV는 법인세, 양도소득세, 취득ㆍ등록세 면제등 각종 세제혜택이 주어진다. 반면 리츠는 법인세 면제는 미정이고 취ㆍ등록세 50% 감면, 종합토지세 분리과세 수준의 세제혜택만 가능할 것으로 보이기 때문이다.
수익률은 투자 부동산과 운용기법에 따라 천차만별일 것으로 보이나 평균 9~12%선이 될 것이라는게 전문가들의 지적이다.
안정성 측면에서는 리츠가 훨씬 낫다. CRV는 페이퍼컴퍼니 형태로 운영되는 한시회사.
영속적으로 존재할 수 없기 때문에 당초 약정한 운영기간이 지나면 해당 부동산을 처분하거나 매각할 수 밖에 없다. 이 때 부동산을 팔지 못하거나 가격이 하락하면 투자자 입장에서는 적잖은 손해를 볼 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.
반면 리츠는 영속적인 회사. 부동산 가격 하락시엔 임대로 계속 돌리면 되고, 상승시엔 부동산을 매각하는등 다양한 전략을 펼 수 있어 위험부담을 한결 줄일 수 있다. 또 코스닥ㆍ주식시장에 상장토록 돼있어 언제든지 현금화할 수 있다는 것도 장점이다.
◇전문인력 자질 우수한 상품 골라야
리츠ㆍCRV 모두 실적 배당형 상품이다. 주식의 뮤추얼펀드와 마찬가지로 원금 손실에 따른 손해는 모두 투자자가 책임져야 한다는 것이다. 때문에 상품 선택시 신중을 기할 필요가 있다.
이들 상품을 고를 때 먼저 염두에 두어야 할 것은 부동산을 운용하는 전문인력의 능력과 실무경험이 풍부한 지를 따지는 것이다.
이들 전문인력에 의해 운용수익률이 좌우되기 때문이다. 부동산 시장 및 금융시장의 흐름을 읽을 줄 아는 능력을 겸비했는지 반드시 확인하고 넘어가야 한다.
또 초기 자금모집 단계에서 사전에 매입하거나 개발하고자 하는 부동산을 정해 놓은 리츠ㆍ펀드는 피하는게 좋다. 미국ㆍ일본 등의 경우 리츠 초기에 건물주와 결탁, 수익성 없는 부동산을 매입하는 경우가 허다했기 때문이다. 투자자와 협의를 거쳐 운용하고자 하는 부동산을 정하는 상품이 안전하다.
정부의 인가를 받은 업체인지 확인하는 것도 필수. 리츠ㆍCRV 모두 건설교통부에 등록이 의무화돼있기 때문에 건교부에 연락해보면 인가업체 여부를 쉽게 확인할 수있다.
