6개 신도시 25.7평이하 중소형 아파트 평당 700만~1,000만원 될듯<br>채권입찰제 적용받는 중대형은 분양가인하 체감효과 별로없어
[11·15 부동산 대책] 분양가 얼마나 싸지나
송파 중소형 평당 1,000만원…파주 운정은 900만원선 될듯김포·검단 800만원·양주 700만원…수원광교 900만~1,000만원 예상채권입찰제 적용 받는 중대형은 분양가 인하 체감효과 별로 없어
김문섭 기자 lufe@sed.co.kr
정부가 신도시ㆍ택지지구 아파트의 분양가를 큰 폭으로 끌어내리기로 하면서 실제 분양가는 얼마쯤 될지에 관심이 모아지고 있다. 인하 대상 지구마다 사업단계가 다르고 조성원가도 확정되지 않아 정확한 분양가를 산출하기는 어렵지만 대략 20~30% 정도의 인하효과가 발생할 전망이다.
1ㆍ2차 동시분양을 마친 판교 신도시에 이번 조치들을 모두 적용했다고 가정할 경우 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 평당 1,200만원 안팎에서 평당 800만~900만원대로 낮출 수 있었다는 추산이 가능하다.
분양가 인하의 핵심 수단은 지구 용적률을 올리고 녹지율은 낮춘다는 것이다. 한마디로 똑같은 면적의 땅에 기존 계획보다 더 많은 집을 지어 택지비 원가를 끌어내리겠다는 뜻이다. 이렇게 해서 얻을 수 있는 분양가 인하 효과는 약 8% 안팎으로 추산된다.
정부는 쾌적한 주거환경의 지표인 용적률과 녹지율을 분당 신도시에 견줘 조정하기로 했다. 지나친 저밀도 개발 기조에서 탈피해 분당 수준의 환경만 갖춰도 충분하다고 판단한 것이다. 1기 신도시 중에서도 주거환경이 가장 쾌적한 것으로 평가받는 분당의 용적률은 184%, 녹지율은 20%다. 김포ㆍ파주ㆍ광교ㆍ양주ㆍ송파ㆍ검단 등 앞으로 조성될 6개 신도시의 평균 용적률은 기존 175%에서 191%로 16%포인트 올라가고 녹지율은 31.6%에서 27.2%로 4.4%포인트 떨어진다.
신도시 개발기간을 단축하는 방법으로 보상비와 금융비용을 절감하면 약 6%의 추가 인하효과가 생긴다. 현재 지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인 등 3단계로 이뤄지는 택지개발 방식을 개발계획과 지구지정을 동시에 수립하는 2단계로 단축시킨다는 것이다. 이렇게 하면 이미 사업이 진행 중인 신도시의 경우 3~9개월 정도 사업기간을 줄일 수 있고 앞으로 지구지정될 신도시는 12~30개월까지 개발을 앞당길 수 있다.
여기에 지난 7월부터 공공택지 중소형 주택용지의 공급가격을 감정가 기준에서 조성원가 기준으로 바꾼 데 따른 약 10%의 인하효과까지 합하면 분양가에서 총 24%를 깎을 수 있다는 계산이다.
마지막으로 광역교통시설 설치비 절감이라는 '플러스 알파(+α)'도 있다. 중앙정부와 지방자치단체, 사업시행자가 다른 지역과의 형평성, 수익자 부담원칙 등을 감안해 도로ㆍ철도 등 광역교통시설 비용을 분담하면 분양원가는 한층 내려갈 수 있다. 판교 신도시의 경우 시행자가 부담한 간선시설비의 절반을 국고로 지원했다면 분양가를 8~9% 내릴 수 있었다.
이 같은 계산을 토대로 할 때 향후 분양될 6개 신도시의 분양가는 중소형 기준으로 평당 700만~1,000만원선에서 정해질 전망이다. 물론 이 같은 예상 분양가는 조성원가에서 큰 비중을 차지하고 있는 땅값과 그에 따른 보상비가 지역마다 천차만별이어서 추정치에 불과하다.
전문가들은 파주 운정 신도시는 평당 900만원선, 김포ㆍ검단 신도시는 평당 800만원선, 수원 광교 신도시는 평당 900만~1,000만원선, 양주 신도시는 평당 700만원선에 분양이 가능할 것으로 보고 있다. 송파 신도시는 국ㆍ공유지가 대부분이어서 보상비는 적게 들지만 군시설 이전비용이 만만치 않아 중소형은 평당 1,000만원선, 채권입찰제가 적용되는 중대형은 평당 1,300만~1,500만원대에 이를 전망이다. 분양가 인하 혜택은 2008년 6월 김포 신도시와 9월 수원 광교 신도시에 처음 적용될 예정이다.
다만 25.7평 초과 중대형은 채권입찰제 적용에 따라 실제 구입비용이 주변시세의 90%로 정해져 있기 때문에 분양가 인하의 체감효과는 별로 없다. 일부 주변시세가 낮은 지역의 신도시는 분양가가 주변시세보다 비싸 채권입찰제가 아예 적용되지 않을 수도 있다.
정부는 분양가제도개선위원회를 통해 채권입찰 기준을 90%에서 지역에 따라 70~80%로 하향 조정하는 방안을 강구할 계획이다.
입력시간 : 2006/11/15 17:41
