정부의 각종 부동산시장 규제로 세금 부담이 커지고 있다. 올해부터 서울ㆍ과천, 5대 신도시의 경우 1가구 1주택 양도세 면제 혜택 조건이 까다로워 졌고, 1가구 3주택자는 양도 차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다. 하지만 세금 지식을 조금만 알면 엄격한 규제를 피하고 세금을 안내거나 덜 낼 수 있는 길이 있다.
◇양도세 면제 받을 수 있다= 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 양도세를 면제 받으려면 서울ㆍ과천, 5대 신도시의 경우 3년 이상 집을 보유하고 2년 이상 거주한 뒤 팔아야 한다.
하지만 3년 보유 규정을 지키지 않아도 세금을 면제 받는 경우가 있다. 자녀 취학, 1년 이상 질병 치료 및 요양, 업무상 1년 이상 살던 집을 팔고 세대원 전부가 다른 시ㆍ군 지역으로 이사를 가는 경우다. 또 세대원 모두가 해외 이민이나 1년 이상 취학ㆍ업무상 출국할 때도 보유기간에 제한 없이 1가구 1주택이라면 양도세가 면제된다.
1가구 2주택도 양도세가 면제되는 경우가 있다. 이사를 가기 위해 새집을 사면서 일시적으로 1가구 2주택이 되는 경우, 새 집을 산 이후 1년 이내에 먼저 살던 집을 팔면 양도세가 면제된다. 이때 먼저 살던 집은 비과세 요건을 갖춰야 한다.
부모를 모시기 위해 1가구 2주택이 된 ‘효도주택’과 각각 집을 갖고 있는 남녀가 결혼하면서 1가구 2주택이 된 ‘결혼주택’도 양도세가 면제된다. 이 경우 부모와 합치거나 결혼한 날로부터 2년 내에 주택을 팔면 된다.
소유 주택으로 간주되지 않아 취득일로부터 5년 내에 팔면 양도세가 전액 감면되는 경우도 있다. 정부가 침체된 주택경기를 살리기 위해 ‘특정기간에 취득한 신축주택’(분양ㆍ미분양)에 대해 세제 혜택을 부여했기 때문. 소유 주택으로 보지 않는 주택은 2000년 11월 1일~2001년 12월 31일 취득한 비 수도권 주택, 2001년 5월 23일~2003년 6월 30일(서울 및 5대 신도시, 과천은 2002년 12월 31일) 취득한 주택 등이다. 혜택을 받기 위해서는 특별 기간에 취득했다는 것을 증명하는 분양 계약서가 필요하다.
◇양도세 덜 내려면= 올해부터 1가구 3주택 이상인 경우 세금이 크게 올랐다. 2주택이 될 때까지 양도세가 60% 중과되고, 실 거래가 신고와 함께 3년 이상 장기보유 특별공제 혜택도 받을 수 없다. 하지만 2003년 12월 31일에 이미 1가구 3주택 이상이 된 사람은 주택을 추가 취득하지 않은 경우 올해 말까지 집을 팔면 중과되지 않고 양도세 기본세율(보유기간에 따라 50%, 40%, 9~36%)을 적용 받게 된다.
또 1가구 3주택 이상이라고 해서 모두 같은 세금을 적용 받는 것은 아니다. 전용 18평 이하, 기준시가 4,000만원 이하로 지난해 12월 31일 이전에 구입한 주택은 ‘소형주택’으로 분류돼 올해 새로 주택을 구입해 3주택자가 됐더라도 해당 소형주택은 중과 대상이 아니다.
이와 함께 수도권ㆍ광역시에 2주택을 소유하고 이외 지역에 주택을 소유해 1가구 3주택 이상자가 됐을 경우 실 거래가 신고 대상에는 해당되지만 양도세 중과 대상은 아니다. 다만 기타지역 주택이 국세청 기준시가로 3억원을 초과하면 안 된다.
2주택과 분양권을 가지고 있을 경우 분양권이 2004년도에 주택으로 완성되는 경우 주의가 필요하다. 분양권이 주택으로 완성되면 추가 취득에 해당, 1가구 3주택자의 불이익을 받을 수 있다. 따라서 주택으로 완성 되기 전에 분양권을 매도할 것인지, 아니면 잔금을 치르고 주택으로 전환시킬 것인지따져 봐야 한다.
1가구 2주택자는 매도ㆍ매입 순서에 조심해야 한다. 먼저 팔고 나중에 사는 경우 양도세 중과 대상이 아니지만 먼저 사고 나중에 파는 경우 양도세 60% 중과 대상에 해당된다. 1가구 3주택 이상 소유자가 집을 팔 경우 1주택만 남을 때까지 양도세를 내야 한다. 제일 나중에 매도하는 주택이 비과세 요건을 갖췄으면 비과세 혜택을 받을 수 있다.
