2001년부터 금년 5월까지 주택 가격이 많이 오르면서 주택가격이 거품이 아니냐는 `거품론`이 대두되고 있다. 최근 주택가격이 거품인지, 아닌지를 학문적으로 정의하기는 매우 어렵다. 그러나 일반적으로 소득보다 빠르게 가격이 상승하면 거품이 있다고 한다.
주택가격 상승은 국내에만 국한된 현상은 아니다. 국제통화기금의 자료에 의하면 95년 이후 아일랜드는 세배, 영국은 두배, 미국은 30%가 올랐다고 한다. 전 세계적인 저금리현상에 기인한 것으로서 저금리로 많은 사람이 대출을 받아 주택을 구입했기 때문이다. 바꿔 말하면 공급은 한정되어 있는데 수요가 늘었기 때문이다. 일본의 경우도 예외는 아니었다. 1880년대 후반의 급격한 주택가격상승을 겪고 난 후 하락했다고 한다.
최근 주택산업연구원이 한국, 일본 및 미국의 GDP 성장률과 주택가격 상승률을 비교하였다. 연구결과에 의하면 미국은 70년 후반, 일본은 80년 후반 거품이 있었으나 최근 한국과 미국은 거품이 없는 것으로 나타났다. 그러나 우리나라의 경우 서울 및 수도권 일부 지역은 거품이 있는 것으로 보인다.
주택가격 상승에 대한 정부의 대책도 나라에 따라 다르다. 일본은 부동산 대출 억제, 재산세 인상 등 강력한 투기억제 대책을 시행하였다. 부동산 가격은 안정되었으나 부동산 시장이 경착륙함에 따라 지금도 심각한 후유증에 시달리고 있다. 시장경제체제를 따르는 미국의 경우 정부의 개입은 없다. 경우에 따라 이자율을 조정하는 등 간접적인 개입이 고작이다. 미국도 학자들간에 거품에 대한 논의가 있으나 거품이 없다는 것이 일반적인 시각이다.
99년 미시간대학의 말페지 교수가 흥미 있는 연구결과를 발표했다. 그의 연구 결과에 의하면 주택공급의 제약 요인인 토지이용규제가 강한 도시일수록 주택가격이 빠른 속도로 상승하였다는 것이다.
지난 5월 정부는 부동산 및 주택가격을 안정시키기 위해 전매금지와 재건축 후분양 등 투기억제 대책을 발표했다. 80년대 후반 일본정부의 대책과 유사하다. 최근 주택 및 부동산 가격은 안정되었으나 공급은 감소할 것으로 보인다. 장기적으로 주택가격을 안정시키려면 주택공급의 확대와 함께 부동자금을 흡수할 수 있는 대책이 필요하다. 일본의 경험을 타산지석으로 삼아 주택시장을 연착륙 시킬 대책이 필요한 시기이다.
<고철(주택산업연구원 원장) >
