경매물건 중에 상가 건물이나 연립, 아파트 등 각 호수마다 개별등기가 되어 있는 신축 집합건물이 통채로 경매에 나오는 경우가 있다. 이와 같이 집합건물 전체가 경매로 나오는 이유는 간단하다. 보통 경매물건과 마찬가지로 돈을 제때 갚지 못해서 경매가 진행되는 것으로 근저당 설정 당시 집합건물 전체를 담보로 제공 했거나, 집합건물 전체가 한 사람 소유인데 채권자가 소유자 명의의 부동산 전체를 경매 신청했기 때문이다.
집합건물 전체의 경매가 진행 되면 대부분의 투자자들은 분양이 되지 않아 경매가 진행될 정도였으니까 당연히 투자성이 떨어진다고 생각하는 것이 일반적이다. 또 이러한 물건은 건축업자들이 대부분 공사대금을 받지 못해 유치권을 신고하는 경우가 많기 때문에 입찰을 피하게 되는 경우도 많다. 그러다보니 집합건물 전체가 경매로 진행되는 경우 최초감정가 대비 20%~30% 정도의 금액까지도 저감 되는 사례가 많다
그런데 집합건물 전체가 경매로 진행되는 물건은 대지의 가격을 뺀 건축비의 반값 정도 가격으로 집합건물 전체를 살 수 있고, 유치권자와도 통째로 협의를 하기 때문에 적은 가격으로도 협의가 가능하다. 협의 후 에는 조금 더 손을 봐서 분양가를 낮춰 분양을 한다거나 건물 전체를 임대하면 큰 수익을 올릴 수 있어 건축업자ㆍ부동산업자ㆍ임대업자 등 소위 큰 손의 투자자들이 늘고 있는 게 현실.
바로 이 점을 이용하면 소액투자자들도 큰 수익을 올릴 수 있다. 대부분의 집합건물은 10개 호수 이상으로 되어 있어 집합건물 전체를 사용하려는 투자자는 개별매각으로 진행되는 각 호수를 전부 낙찰 받아야 사용 목적대로 사용을 할 수 있는데, 만약 9개의 호수는 큰 손의 투자자가 낙찰 받고 1개의 호수만 소액 투자자가 낙찰 받는다면 그것은 그야말로 노른자위의 알박기가 된다.
9개의 호수를 낙찰 받은 투자자는 다른 투자자가 받은 1개의 호수를 사야만 집합건물의 완전한 소유자가 되어 낙찰 후 추진하려 했던 사업계획대로 진행할 수가 있기 때문에 몇 배의 가격을 줘서라도 사려고 하는 것이다. 이런 1개 호수의 가격은 낙찰자가 부르는 게 값이 된다. 그래서 가끔 법원에서는 이런 큰 손의 투자자들이 차순위매수신고를 하고 1~2개 호수만을 낙찰 받은 낙찰자를 조용히 불러 그 자리에서 협의하려는 웃지 못 할 모습도 볼 수 있다.
