[이슈 포커스] 공공택지 안팔리는 중대형 왜 계속 공급하나

수도권 공공택지 지구에서 중대형 물량의 미분양이 쌓여가면서 중대형 아파트 용지를 중소형으 로 용도 변경해달라는 건설사들의 목소리가 높아지고 있다. 중대형 아파트 공사가 한창인 수도 권의 한 택지지구 전경.

청약률 '0', 안 팔리는 중대형을 계속 공급하는 이유는(?) 수도권 택지지구 분양시장에서 중대형(전용 85㎡ 초과) 아파트의 인기가 사라진 지 오래지만 건설업체들은 '울며 겨자 먹기'로 중대형 분양을 계속하고 있다. 부동산 경기 침체로 중소형 분양도 쉽지 않은 상태에서 가뜩이나 미분양이 쌓인 중대형을 굳이 분양해야만 하는 이유는 무엇일까. 간단히 이유를 설명하면 토지의 용도가 정해져 있기 때문이다. 민간 택지에서는 건설업체가 중대형으로 짓기로 했던 아파트를 설계 변경만 하면 중소형으로 바꿀 수도 있지만 공공 택지에서는 불가능하다. 이에 따라 건설업계는 최근 정부를 상대로 중대형으로 분양받았던 공공 택지를 중소형으로 용도 변경해달라며 건의하고 있다. 수요가 완전히 끊긴 중대형을 더 이상 분양할 수 없다는 것이다. 하지만 정부와 택지개발을 책임지는 한국토지주택공사(LH)는 이 같은 건설사들의 요구를 수용하기 힘들다는 입장을 나타내고 있다. 이유는 크게 두 가지다. 우선 중대형에서 중소형으로 용도 변경이 될 경우 택지지구의 개발계획 자체가 수정돼야 한다. 택지개발계획을 수립할 때는 해당 지방자치단체의 인구추계를 활용해 소요 주택 수가 산정되고 인구 규모에 맞는 기반시설 및 광역교통 대책이 수립된다. 하지만 중대형 택지 상당수가 중소형으로 용도변경되면 인구는 크게 늘어날 수밖에 없어 택지개발계획을 전면 개편해야 하는 상황이 된다. 두 번째 이유는 기존에 중소형 택지를 분양받은 다른 건설업체들의 반발이다. 현재 수도권 택지지구에서는 전체 면적에서 전용 85㎡ 초과를 40% 미만, 전용 85㎡ 이하의 경우 60% 이상을 짓도록 규정돼 있고 이는 10% 범위 내에서 조절 가능하다. 이에 따라 공공 택지지구에서는 중소형 택지를 분양받은 건설업체들이 더 많다. 중대형 택지마저 중소형으로 용도변경을 해줄 경우 이들의 사업성도 크게 악화될 수밖에 없다. LH의 한 관계자는 "부동산 호황기에는 중대형 물량의 수익성이 훨씬 좋았기 때문에 건설업체 대부분은 중대형 택지를 분양받으려 했다"며 "중대형을 중소형으로 용도 변경해줄 경우 중소형 택지를 분양받은 업체들과 소송전까지 벌어질 가능성이 있다"고 말했다. 다만 국토해양부와 LH는 '전용 85㎡ 초과'라는 기준을 벗어나지 않는 범위 내에서는 주택 크기를 줄여 분양할 수 있도록 용도변경을 해주고 있다고 설명했다. 하지만 이 같은 이유에도 불구하고 건설업체들은 택지지구 내 중대형 분양은 더 이상 힘들다는 입장을 보인다. 특히 앞으로 보금자리주택지구에서 민간 중대형 물량이 쏟아질 경우 사실상 기존 공공택지 중대형 분양은 아예 몰락할 것이라는 위기감까지 나온다. 국토부에 따르면 지난 2월 말 현재 전국의 미분양 아파트는 총 11만6400여가구이며 이 가운데 중대형 물량이 절반 이상인 6만8,000여가구를 차지한다. 특히 지난해 말부터 올 2월까지 미분양 아파트 증감현황을 보면 전용 60~85㎡는 10.3% 줄어든 반면 전용 85㎡ 초과는 2.2% 감소하는 데 그쳤다. 건설협회의 한 관계자는 "현재 지정된 택지지구의 계획이 대부분 2000년 대 초반에 수립된 것으로 당시의 주택시장 수요만을 기준으로 하고 있다"며 "정부가 보금자리주택을 공급하면서 수도권 주택시장의 판도가 완전히 바뀐 만큼 기존 택지지구를 살릴 수 있는 대책이 절실하다"고 말했다.