[이슈 분석] 멀기만 한 민간 임대사업 활성화

전세대란을 해소하기 위해서는 8·28대책에 포함된 민간 임대 활성화 방안보다 강도 높은 세제 혜택 등 당근책이 있어야 한다는 지적이다. 임대주택이 밀집된 서울 동작구의 한 다가구 주택촌 전경. /서울경제 DB

8ㆍ28전월세대책이 매매수요 진작에 초점을 맞추면서 일부 지역을 중심으로 전세수요의 매매전환 움직임이 일고 있지만 전세 대란을 막기에는 역부족인 것이라는 게 전문가들의 견해다. 매매전환 물량이 당장의 전세 수급조절에 영향을 줄 정도가 아닌데다 직접 전월세시장을 겨냥해 내놓은 대책의 함량이 다소 부족하기 때문이라는 지적이다.

따라서 전월세시장 안정을 한시 대책이 아니라 보다 장기적인 안목으로 수립할 필요가 있다는 목소리가 설득력을 얻고 있다.

8ㆍ28대책에서 전월세시장 안정을 위한 방안으로는 ▦매입ㆍ전세임대 조기 공급 ▦민간 임대주택 공급 활성화 ▦월세 소득공제 확대 등이 제시됐다. 이 가운데 매입ㆍ전세임대 조기 공급이 당장의 전세난을 완화하기 위한 '대증요법'이라면 민간 임대주택 공급 활성화는 보다 근본적인 치유책이라고 할 수 있다. 민간 임대시장 활성화가 역대 정부의 전월세 안정대책에 '약방의 감초'처럼 등장했던 이유다.

하지만 세제 감면과 규제 완화에도 불구하고 민간의 임대주택 공급은 원활하지 않다. 민간 매입임대사업자를 시장으로 끌어낼 만한 '확실한' 유인책이 없었기 때문이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "민간 임대사업자들이 양지로 나오지 않고 음지에 남아 있는 것은 소득세 등 세금 부담이 크기 때문"이라며 "보다 과감한 세제 지원을 통해 민간 임대사업을 하나의 산업으로 육성할 필요가 있다"고 말했다.

◇잇단 규제 완화로 매입임대사업자는 늘었지만 세금 부담은 여전=8ㆍ28대책에서 제시된 민간 임대시장 활성화 방안은 이전 대책에서 진일보했다는 평가를 받는다. 금리 인하와 세금 감면 등 민간 임대사업자에 대한 직접적 지원이 주를 이루고 있기 때문.

민간 임대사업자의 주택 구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출한도도 6,000만원에서 최대 1억5,000만원으로 늘렸다. 5년 이상 임대사업을 할 경우 6년째부터 장기보유 특별공제율을 확대 적용하고 기준시가 3억원 이하의 소형주택 3가구를 5년 이상 임대하면 임대소득세와 법인세를 20% 깎아주기로 했다.

정부로서는 충분한 당근책을 제시했다는 판단이지만 민간 임대사업자들의 견해는 다르다. 아들 명의로 주택을 추가로 구입해 임대사업을 확대할 계획이던 이모(68)씨는 "소득세 20% 감면은 어느 정도 도움이 되겠지만 임대소득세율 자체가 여전히 높아 추가 매입을 주저하게 된다"고 말했다.

종합소득에 합산되는 임대소득에 대한 과세는 6~35%의 누진세율이 적용된다. 특히 3가구 이상을 임대하는 다주택자의 임대소득세 부담이 크다. 주택규모에 따라 취득세와 재산세 일부를 면제 또는 감면 받고 양도소득세도 보유기간에 따라 공제를 받지만 부담스러운 임대소득세를 감안하면 큰 혜택이라고 할 수 없다는 게 민간 임대사업자들의 생각이다.



임대소득세 부담은 매입임대사업자 등록을 꺼리게 되는 주된 이유로 작용하고 있다. 전국의 매입임대사업자 수는 2011년 3만9,326명에서 지난해 4만5,226명으로 증가했다. 2011년 2ㆍ11대책과 8ㆍ18대책을 통해 준공 후 미분양 주택을 구입해 임대할 경우 취득세와 양도세를 감면해주고 주거용 오피스텔에 대해서도 임대주택 등록을 허용하고 세제 혜택을 적용하는 등 규제를 대폭 완화했기 때문이다. 하지만 약 800만가구에 이르는 민간 임대주택 수에 비해 등록 사업자 수는 여전히 적다. 특히 매입임대 가구 수는 2011년 27만4,587가구에서 지난해 27만4,708가구로 121가구 증가하는 데 그쳤다.

박승국 라이프테크 대표는 "지난해 늘어난 매입임대사업자들은 대부분 주거용 오피스텔이나 도시형생활주택을 취득해 임대사업을 하는 경우여서 전세난 해소에 큰 도움이 되지 못한다"며 "전세수요가 몰리는 아파트를 여러 채 갖고 임대사업을 하는 다주택자들은 임대소득세와 양도세 부담 때문에 주택을 처분하고 있다"고 말했다.

◇미래 세원 발굴 차원서 민간 매입임대사업자 지원 필요=전문가들은 민간 임대시장이 활성화되려면 사업자에게 보다 과감한 세제 혜택이 주어져야 한다고 조언한다.

특히 세제 혜택의 핵심은 임대소득세다. 매입임대주택이 충분히 확보되고 민간 임대사업자들이 일정 수준까지 늘어날 때까지 임대소득세 과세를 유예하거나 대폭 감면해줄 필요가 있다는 지적이다. 세입자의 부담을 덜기 위해 월세 소득공제를 확대한 만큼 집주인에 대한 소득세도 깎아줘야 음성적으로 머물러 있는 민간 사업자가 양성화될 수 있다는 것이다.

아울러 매입임대주택의 양도세를 대폭 깎아줘야 공급이 확대될 것이라는 지적도 나온다. 전성규 지산세법연구소장은 "장기보유 특별공제만으로는 충분하지 않고 보유기간에 따라 공제율을 더 확대하거나 15년 이상 임대한 경우 양도세를 면제해주는 방안도 검토할 만하다"며 "다가구ㆍ단독주택도 전체 면적이 아닌 구분 기획된 면적에 따라 임대주택으로 등록할 수 있도록 하고 동일한 세제 혜택을 부여하면 민간 임대주택 공급확대 효과가 있을 것"이라고 말했다.

소득세와 양도세뿐 아니라 증여세나 상속세까지도 감면해주는 과감한 지원이 이뤄져야 민간 임대시장이 활성화될 수 있다는 지적도 나온다. 조주현 건국대 교수는 "소득이 있는 곳에 과세가 있어야 하지만 지금은 민간 임대시장을 양성화ㆍ활성화하는 데 주력할 때"라며 "당장의 세수 확보에 급급하기보다는 묻혀져 있는 세원을 발굴한다는 차원에서 접근할 필요가 있다"고 강조했다.