[판교로 가는길 '급소'] <1> 자금계획 어떻게 세울까

[판교로 가는길 '급소'] 자금계획 어떻게 세울까 현금 8,000만원 있어야 안심■ 분양대금 4억원 32평형 청약하려면분양가 20%인 계약금 5~10일내 마련해야담보대출 집값40% 1억6,000만원까지 가능부족한 중도금 8,000만원은 2금융권 이용을 김문섭 기자 lufe@sed.co.kr 관련기사 • [판교로 가는길] 최종 분양가 막판 진통 • [판교로 가는길] 꼭 알아야 할 청약자격 • "판교청약 세대주 분리 23일까지 마쳐야" • "판교신도시 청약전화 '1369번'도 가능" • 판교 신도시 교통대책 제대로 되고 있나 판교 입성을 꿈꾸는 수요자 중에는 “당첨돼도 고민”이라는 사람이 적지않다. 32평형(전용면적 25.7평) 기준 분양가가 줄잡아 4억원 안팎이어서 서민들로서는 자금마련이 만만치 않기 때문이다. 당장 당첨자 발표일인 오는 5월4일 이후 5~10일 이내에 분양가의 20%인 계약금을 현금으로 마련해야 한다. 분양대금을 4억원이라고 가정하면 8,000만원이 계약금이다. 24평형(전용 18평)이라면 분양가가 약 2억9,000만원, 계약금은 5,800만원이다. 따라서 32평형의 경우 현금 8,000만원, 24평형은 5,800만원만 준비할 수 있다면 판교 중소형 아파트를 청약할 ‘최소한의 자격’은 있다. 물론 이 돈만 갖고는 입주 때까지 2년반 동안 중도금과 잔금을 납입하는 데 허덕일 수밖에 없다. 거꾸로 당장 8,000만원이 없다고 해서 반드시 판교의 꿈을 접어야 하는 것은 아니다. 당첨 뒤 10년간은 전매가 금지되고 계약을 포기해도 10년간 재당첨이 막히기 때문에 자금을 어떻게 마련할지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 연봉 3,000만원인 회사원 김판교(37)씨가 현재 가지고 있는 현금은 예금과 적금, 퇴직금 중간정산 등 가능한 모든 수단을 동원할 때 8,000만원이다. 1억1,000만원짜리 전세 아파트에 살고 있고 전세대출이 3,000만원 있다. 부부합산 연소득 3,000만원 이하인 김씨가 분양가 3억원 이하인 대광건영 23평형이나 주택공사 24평형에 청약한다면 생애최초대출로 별 문제없이 자금마련을 할 수 있지만 32평형 이상은 해당 사항이 없다. 32평형을 노리는 김씨의 경우 최소한의 계약금이나마 갖고 있기 때문에 금리조건이 유리한 금융권 대출만 잘 고르면 된다. 주공 32평형은 분양가가 3억5,000만원선으로 다소 저렴해 계약금이 7,000만원 이하로 낮아질 수도 있다. 판교는 투기지역이어서 중도금 대출은 분양대금의 40%인 1억6,000만원까지만 가능하다. 이 돈은 분양업체가 보증, 연계해주는 금리 5%대의 집단대출을 이용하면 된다. 나머지 중도금 20%인 8,000만원도 일부 분양업체들은 금리 6~7% 이상인 제2금융권 대출을 알선해주는 방법을 고려 중이다. 잔금은 현재의 전세자금으로 납부하고 전매제한 기간인 10년간 대출금 2억4,000만원을 유지한다고 가정하면 김씨는 대출이자만 연평균 1,100만원가량 부담해야 한다. 주택금융공사의 장기 모기지론(보금자리론)은 집값의 70%인 2억8,000만원까지 중도금과 연계해 빌릴 수 있지만 매달 상환하는 원리금이 월소득의 3분의1을 넘지 않아야 한다. 김씨의 경우 월소득이 250만원이기 때문에 3년 거치 27년 원리금 균등분할 상환으로 빌릴 수 있는 보금자리론 상한선은 약 1억2,000만~1억3,000만원선이다. 월소득이 김씨보다 높은 사람은 더 빌릴 수도 있지만 보금자리론은 금리가 고정 6.8~6.85%로 시중은행보다 다소 비싸기 때문에 은행권 담보대출을 우선 이용할 필요가 있다. 부부합산 연소득이 7,000만원 정도인 이성남(35)씨는 수중에 현금이 2,000만원밖에 없다. 판교 32평형에 청약하려면 계약금 6,000만원이 더 필요한데 마련할 길이 막막하다. 이씨의 경우 최후의 수단으로 전세자금담보대출이 있다. 1억2,000만원짜리 전세에 들어 있다면 우리은행과 제2금융권 등에서 전세금의 70% 수준인 최고 8,400만원까지 대출받을 수 있다. 집 주인의 동의서를 받아야 하는 등 절차가 상당히 까다롭고 금리도 비싼데다 만약의 경우 전세보증금 우선변제순위 등에서 밀릴 수 있어 현실적으로 쉽지는 않다. 이 같은 최후의 수단도 이씨처럼 전세자금 및 중도금 대출로 이어지는 높은 이자를 감당할 수 있는 사람에 한해서다. 결론적으로 현금을 8,000만원 이상 갖고 있지 않고 매달 100만원 이상의 이자지출을 감당하기 힘들다면 판교를 포기하는 게 좋다. 계약금뿐 아니라 1,500만원 안팎의 발코니 확장비용과 옵션 채택비용도 초기비용으로 감안해야 한다. 고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 “최소한 계약금과 잔금을 스스로 마련할 수 있다는 확실한 자금계획이 서지 않았다면 청약하지 말아야 한다”며 “분양대금 대부분을 대출에 의존하는 것은 현실적으로 매우 어렵고 바람직하지도 않다”고 조언했다. 입력시간 : 2006/03/21 17:08