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[SEN TV의 생생부동산] 부실채권(NPL) 경매 투자 어때요
저금리 기조가 지속되는 가운데 부동산 부실채권(NPL) 경매에 대한 관심이 높아지고 있다. 금융기관은 물론 개인 투자자들도 NPL 경매시장에 몰리는 상황이다. NPL 투자는 부동산을 담보로 잡고 있는 근저당을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받아 수익을 내는 방식이다. NPL 시장 규모는 연간 6~7조원을 웃도는것으로 파악되며 거래량도 1만3,000여건이 넘는 것으로 알려져있다. NPL 투자 수익률은 연 15%에 달해 ‘대안 투자의 꽃’이라는 얘기까지 나온다.
NPL이 각광 받는 이유를 7가지로 정리해 본다.
첫째 ‘배당금 효과’가 있다. 여기서 말하는 배당금이란 경매 물건이 매각된 후 매각대금에서 일정 기준에 따라 채권자들이 받는 돈이다. 투자자가 초보라 해도 걱정할 필요가 없다. 법원에서 알아서 매각대금을 지급해 주기 때문이다.
둘째 ‘직접 낙찰의 효과’다. 경매란 쉽게 말해 제일 높은 가격으로 입찰하는 사람이 물건을 구입 하는 방식이다. 정상적인 경매 투자라면 급매물 시세 보다는 낮은 가격에 입찰할 것이다. 투찰 상한가가 있는 것이다. 따라서 단순 경매 입찰자보다 상당히 유리한 위치에 서 있고 그만큼 낙찰 받을 가능성이 매우 높다.
소액 투자가 가능하다는 것이 셋째 효과다. 부실채권 투자가 소액으로 가능한 이유는 간단하다. 은행에서 매입 자금의 최대 90%까지 대출해 주고, 채무인수방식으로 구입할 경우 매입금액의 20% 정도만 있으면 계약금 및 입찰 보증금으로 낙찰 받을 수 있다.
넷째 ‘절세 효과’다. 배당을 목적으로 경매 중인 부실채권에 투자했다면 보통 6개월 이 지나면 투자금을 회수할 수 있다. 직접 낙찰 받는 것이 목적이라면 8개월이면 명도까지 깔끔하게 정리해 매매할 수 있다. 1년 이내 단기매매에 40%의 양도소득세를부과하고 있는 현실 속에서 세금을 절세할 수 있는 상품이라는 것은 매력적이다. 비과세이므로 그 어떤 상품보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.
다섯째 ‘상계처리 효과’다. 부실채권을 매입한 투자자가 직접 낙찰 받는 경우 배당받을 금액의 범위 내에서 낙찰대금을 내지 않고 상계 신청으로 대신할 수 있다. 감정가격이 2억5,000만원인 상가를 예로 들어보자. 상가에 설정된 근저당권(2억)을 8,000만원에 매입했다면 이 물건을 2억원에 낙찰받은 뒤 잔금을 내지 않고 상계처리할 수 있다.
여섯째 ‘합법적 업(UP) 계약서의 효과’다. 고가 낙찰을 받아도 손해 볼 것이 없다는 것이다. 이는 매각 잔금 대출을 많이 받을 수 있으며 일반 시세로 매각시 양도세에 있어 절세에 매우 유리하기 때문이다.
마지막은 ‘특수경매물건 매입 효과’ 다. 특수물건은 ‘권리적 하자 또는 흠결이 있는 물건’이다. 위험 부담이 커보이지만 반대로 그만큼 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있다. 하자가 사라지는 순간 일반 경매 보다 높은 수익을 담보한다.
필자도 경매 물건이 진행되는 단독주택에 선 순위 가등기와 선 순위 가처분이 있는 물건을 1억5,000만원에 낙찰 받아 직접 하자를 치유하고 9개월 만에 3억원에 매도한 적 있다.
하지만 모든 투자에는 위험이 뒤따른다. 반드시 NPL 전문가와 상담하거나 NPL 전문교육을 받은 뒤 투자에 나서야 된다. NPL은 아직 일반인들에게 생소한 분야다. 국내시장에 도입된 시기도 짧고 전문가도 많지 않다. 조금만 따져보면 안정적인 고수익을 거둘 수 있음에도 섣부르게 덤벼들어 손실을 볼 수 있다.
전문가를 통해 투자하면 채권 매입가를 결정하는 일부터 낙찰 받은 뒤 하자를 치유해 보너스를 얻는 방법까지 쉽게 알 수 있다. 투자 방식 선택도 그렇다. NPL 투자 방식은 생각보다 다양해 같은 물건이라도 어떻게 접근하느냐에 따라 투자 수익률이 달라진다. 경매가 진행되는 것을 기다려 매각대금에서 채권금액을 회수하는 것과 직접 경매에 뛰어들어 낙찰 받아 수익을 낼 수 있는 것, 채무자가 자진 변제해 수익을 내는 법, 부실채권을 되팔아 마진을 챙기는 기법, 전환 무담보채권 회수기법 등이 있다. 재 매각해 수익을 내는 물건과 팔지 않고 배당금으로 수익을 내는 물건도 구분된다.
옛말에 ‘돌다리도 두드려보고 건너야 안전’하고 ‘고기도 먹어본 놈이 먹을 줄 안다’고 했다. 돌다리를 건너다 냇물로 빠지는 이가 없길 바란다. 문의 전화(02)778-4747 또는 무료문자(013) 3366-0110
