[부동산 Q&A] 상가주택 구입후 보유 아파트 처리 시기는?

Q= 서울에 아파트 1채를 보유하고 있는 직장인입니다. 정년을 앞두고 노후 대비를 위해 상가주택을 한 채 사서 거주하면서 월세 수익을 올리고 싶습니다. 이 경우 현재 가지고 있는 아파트를 어떻게 처리해야 할지 고민이 많습니다. 아직은 집값이 낮아 당분간 더 보유하면서 매매시기를 저울질할 예정인데 이 경우 양도세는 어떻게 되는지 궁금합니다. A= 상가주택을 구입하는 경우 상가주택에 포함된 주택의 면적과 상관없이 보유 주택 수에 포함되어 1세대 2주택 소유자가 됩니다. 이 경우 기존주택을 '일시적 2주택자 2년 유예기간' 내에 매도할 수 있는지 여부에 따라 양도세가 확 달라지므로 유의해야 합니다. 일시적 2주택 유예기간 내에 기존주택을 매각하면 1세대 1주택 양도로 인정되어 3년 보유 요건(서울ㆍ과천ㆍ5대신도시는 추가로 2년 거주 요건 필요)을 충족한 경우 양도세 비과세 처리가 가능합니다. 만일 기존주택을 보유만하고 2년 거주요건을 채우지 못한 경우라도 1세대1주택자에 대한 24~80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있습니다. 하지만 일시적 2주택 유예기간이 경과된 상태에서 기존주택을 매각하면 ▦양도세가 과세되고 ▦양도세 중과대상인 경우에는 장기보유특별공제가 배제되며, 중과대상이 아닌 경우에도 1세대 1주택보다 낮은 10~30%의 장기보유특별공제를 적용받습니다. 따라서 일시적2주택 유예기간이 경과돼 기존 집을 팔 때는 매도시에는 양도세가 크게 늘어날 수 있습니다. 이러한 경우에는 어떤 주택을 먼저 정리하는 게 좋을지에 대한 정확한 세금비교를 해본 후 매도의사결정을 하는 게 바람직합니다. 한편 상가주택 매입 후 임대를 하면 임대관련 소득세를 부담해야 하는데 이 경우 공동명의로 취득하면 소득세를 줄일 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 취득에 소요된 자금에 대한 증여세 등 관련된 세금을 모두 검토한 후 유리하다면 공동명의로 하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법입니다.