문) 저는 울산에서 직장생활을 하면서 올해 초 25평짜리 S아파트(분양가 약 1억원)를 분양 받아 4개월마다 중도금 1,000만원씩을 내고 있습니다. 현재 살고 있는 아파트 전세금 3,000만원은 잔금과 입주비용 등으로 지출할 계획이구요.
저는 현재 98년말 K은행에 가입한 비과세 가계저축(현재 원금 2,700만원)이 있으며 현재까지 매월 100만원씩 불입하고 있습니다. 그리고 장기주택마련저축과 근로자우대저축을 합해 500만원 정도가 있습니다.
부채는 마이너스 통장(600만원)과 아파트 계약시 체결한 3개월 변동금리 주택담보대출 2,000만원(대출금리 연 6.5%)이 있습니다. 그리고 4개월마다 중도금을 1,000만원씩 준비해야 합니다.
앞으로 적금을 해지하고 마이너스대출과 주택담보대출을 상환하는 것이 바람직한지, 그리고 변동금리 주택담보대출을 확정금리로 변경해야 옳은지 알고 싶습니다.
답) SK글로벌 사태 이후 양도성예금증서(CD) 유통수익률이 급등하면서 이에 연동되는 주택담보대출 금리가 최근 오름세를 나타냈습니다. 시중금리가 상승한다면 주택담보대출의 70%에 이르는 CD 연동형 대출을 받은 대출자들은 부담이 가중될 수 밖에 없습니다.
지속적인 대출금리 상승이 예상된다면 변동금리 대출을 받은 사람은 고정금리대출로 변경하는 것을 고려해 볼 수 있지만 여러 가지 불이익이 있으므로 꼼꼼하게 검토한 후 결정해야 합니다. 신경 쓸 것은 첫째, 기존 대출금을 만기 이전에 상환할 경우에는 대출기간에 따라 상환금액의 0.5~1.5%에 이르는 중도상환수수료를 물어야 합니다. 둘째, 고정금리대출은 CD연동대출보다 금리가 연 0.5% 포인트 정도 높기 때문에 시중금리가 오르지 않거나 하락한다면 변동금리에 비해서 더 많은 이자를 부담해야 합니다. 셋째는 대출은행을 바꿀 경우에는 대출금의 0.8%에 해당되는 설정비의 문제까지 발생합니다. 만약 1억원을 대출받는다면 약 80만원 정도의 설정비를 추가로 부담해야 하는 것입니다. 이와 같은 점을 감안한다면 고정금리 대출로 갈아탄 이후 시중금리가 최소한 1% 포인트 이상 상승해야만 갈아타기에 성공한 셈이 됩니다.
만기된 적금은 해지해 아파트 중도금 납입하는 것이 유리합니다. 비과세가계저축은 3년 이상 불입하고 해지하면 전혀 불이익이 없습니다. 3년만 경과되면 언제 해지하더라도 비과세혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
그러나 3년이 경과되면 예금금리가 바뀌는 것에 유의해야 합니다. 가입일로부터 3년간은 가입당시의 금리(연 8-9%대)가 적용되지만 4년차부터는 3년제 가계우대정기적금 금리(현재 연 5.2% 수준)가 적용됩니다. 금리가 3%포인트 이상 하락하는 것이지요. 따라서 상담자의 경우와 같이 대출을 받아서 중도금을 납입하고 있는 사람은 만기된 적금을 해지해서 대출금을 상환하는 것이 유리합니다.
비과세가계저축을 해지한 후부터 매월 저축액은 장기주택마련저축에 불입하시면 유리할 것 같습니다. 가계저축과 마찬가지로 이자소득세가 비과세되며, 매년 불입액의 40%(최고 300만원)를 소득공제 받을 수 있습니다.
모자라는 중도금은 `최초주택구입자금대출` 이용하는 것이 좋을 듯합니다. 정부에서 내집마련을 위해 지원하는 대출로는 최초 주택구입자금대출과 근로자ㆍ서민을 위한 주택구입자금 대출이 있습니다. 태어나서 처음으로 내집을 마련하는 사람에게 지원하는 최초 주택구입자금 대출은 당초 지난해 말까지만 시행하기로 했지만 인기가 높아 올해 말까지 연장됐습니다.
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<서춘수(조흥은행 재테크팀장) >
