분양시장이 회복되자 업체들이 너도나도 재건축수주에 나섰고, 정부도 주택경기회복을 위해 재건축활성화 대책을 잇따라 내놓고 있다. 특히 서울시는 조만간 잠실등 서울지역 저밀도아파트의 재건축기본계획을 발표할 예정이어서 이들 아파트의 재건축이 본격화 될 것으로 보인다. 재건축아파트 투자의 핵심이 사업진행속도인 점을 고려할 때 재건축투자의 이점이 많아지고 있는 시점이다.올들어 잠실3·4단지, 개나리3차, 당산동 철우, 부천 중동주공, 여의도미주·백조아파트 등의 재건축 시공사가 결정됐으며 반포주공3단지, 영동아파트, 개포1단지 등이 시공사 선정을 앞두고 있다.
재건축아파트의 가장 큰 장점은 입지여건이 좋다는 것이다. 택지가 고갈된 강남 노른자위 땅에서 공급되는 아파트는 대부분 재건축 물량이다. 재건축아파트의 일반분양분을 공급받는 것도 방법이지만 시공사선정이나 이주비지급을 앞둔 아파트를 사면 짭짤한 투자이익을 기대할 수 있다.
여의도 백조·미주아파트와 잠실주공아파트에서 보듯이 시공사가 결정되면서 해당 아파트는 매물품귀 현상을 빚으면서 가격이 오름세를 탔다. 그러나 재건축의 걸림돌도 만만치 않다. 대규모 이주, 시공사와 조합원의 갈등, 건축비 추가부담 등에 따라 재건축에 걸리는 기간이 늘어날 수 있다. 일부 아파트는 재건축 시공사가 결정된 후 지나치게 가격이 올라 투자의 이점이 거의 없는 곳도 있다. 재건축추진현황과 투자포인트를 살펴본다.
◇관심지역=우선 서울5개 저밀도지구의 재건축아파트를 꼽을 수 있다. 잠실주공의 경우 최근 4단지 시공사가 선정돼 5개단지의 시공사 선정이 모두 마무리 됐다. 2단지가 비교적 사업진행이 빠를 것으로 기대되고 실소유자의 거주비율이 높은 4단지도 원만한 사업추진이 예상되는 곳. 시공사 선정이 마무리되면서 가격도 오를대로 올라 투자에 따른 큰 이익은 기대할 수 없다는게 업계의 분석이다. 1·2단지 15평형과 3단지 17평형이 2억2,000만~2억3,000만원선, 4단지 17평형이 1억9,500만원선에 시세가 형성돼 있다.
초고층아파트로 재건축이 추진되고 있는 여의도 백조·미주아파트도 관심의 대상. 그러나 올해 이 곳에서 분양된 초고층아파트의 분양가를 고려할 때 현 시세로 아파트를 매입해서는 손해를 볼 수도 있다는 지적이 많다.
이밖에 영등포구 당산동 강남맨션·역삼동 개나리 아파트·도곡 주공, 삼성동 해청아파트 등도 강남 프리미엄이 기대되는 관심아파트다.
◇서울 강남지역을 노려라=일반 아파트 청약때와 마찬가지로 강남·서초·송파구의 노른자위 땅에 있는 재건축 대상 아파트에 투자하는 것이 안전하다. 주식시장의 블루칩과 마찬가지로 가격이 떨어질 가능성이 적고 사업이 원만하게 추진되면 이익을 챙길 수 있다. 최근 인기지역의 비싼 아파트일수록 가격이 큰 폭으로 상승하고 있는 것도 강남지역 재건축대상아파트의 메리트를 높여주고 있다.
◇투자시점을 잘 골라야한다=사업진행상황을 확인하는 것은 재건축사업 투자의 핵심이다. 1,000가구가 넘는 대단지의 경우 이주작업에 많은 시간이 걸리고 시공사와 조합원의 갈등으로 공사가 지연되기도 한다. 사업진행과정에 따라 투자의 환경이 달라지므로 상황을 꼼꼼히 살펴서 투자시점을 결정해야한다. 재건축추진위원회를 구성하는 초기 단계에서 투자하면 사업이 빠르게 추진될 때 투자이익을 챙길 수 있지만 사업이 드뎌지면 손해를 볼 수 있다. 이 때문에 조합설립인가가 나고 사업승인인가가 나기 전 사이가 가장 안전한 투자시점이다. 이주비지급시점은 수익성은 다소 떨어지지만 초기 자금부담이 적고 사업추진일정이 드러나기 때문에 가장 안전한 투자시점으로 평가받고 있다.
◇여유자금으로 실수요자가 투자하라=재건축으로 새 아파트가 언제 완공될지 누구도 장담할 수 없다. 돌출 변수로 사업기간이 늘어날 수 있다. 여유자금으로 투자하는것이 바람직하다는 얘기다. 언제 사업이 끝날지고 모르는 재건축사업에 돈을 빌려 투자했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 재건축 대상 아파트는 이미 가격이 상당히 올라 있으므로 투자이익을 생각하기보다 재건축된 후 입주해서 살겠다는 생각을 가지면 마음이 편안하다.
/이은우 기자 LIBRA@SED.CO.KR
