10ㆍ29 부동산 대책이 발표된 이후 임대사업자 등록건수가 급증하고 있다. 그러나 10월 30일 이후에 새로 임대사업자로 등록한 경우 임대주택이 같은 시(市)에 있어야만 중과세대상에서 제외되기 때문에 주의해야 한다.
-시ㆍ군ㆍ구에 등록한 임대사업자다. 임대주택 2채와 거주주택 1채, 부인 명의 1채 등 4채가 있다면 양도세과세는 어떻게 되나.
▲조세특례법상의 감면 임대주택은 중과대상에서 일단 제외된다. 그러나 거주주택 A외에 다른 주택 B가 있다면 A와 B 모두 중과세 대상이다. 반면 임대주택 2채와 거주주택 1채 등 3채만 있다면 거주주택은 일반세율로 과세된다. 특히 거주주택이 양도세 비과세요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
-2003년 10월29일 이전부터 3채를 임대하고 있으나 임대사업자로 등록하지 않았다면 어떻게 되나.
▲중과세대상이다. 10ㆍ29 대책 이전에 국세청은 물론 시ㆍ군ㆍ구에 임대사업자로 모두 등록해야만 임대주택이 3주택의 범위에서 제외된다. 중과세 대상에서 벗어나려면 2채를 더 사서 임대주택을 5채 이상으로 늘리고, 임대기간도 10년 요건을 갖춰야 한다.
-10ㆍ29대책이전에 국민주택 2채와 대형 아파트 1채를 임대하고 있다면.
▲국민주택에 대해서는 중과세 제외되고 대형 아파트는 중과세 된다. 조세특례제한법상 비과세대상 임대주택 기준을 충족해야 한다. 해당 기준은 국민주택규모(전용 25.7평, 34평형)이하의 주택이면서 국세청 기준시가 3억원 이하이다.
-현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 부천에 2채를 추가 구입해서 10년이상 임대하면 어떻게 되나.
▲중과세 대상이다. 가구수와 임대기간을 충족했다고 해더라도 10ㆍ30일 이후 신규 임대사업자는 같은 지역의 주택을 임대해야 중과세 대상에 제외된다.
-1년전 임대사업자로 등록했지만 의무임대기간 5년은 채우지 못했다. 사정이 있어 살던 집을 팔아야 한다면.
▲임대주택의 임대의무기간(5년 또는 10년)을 충족시키지 못했더라도 살고 있던 주택을 팔 경우 중과세 하지 않는다.
<권구찬기자 chans@sed.co.kr>
