도시 및 주거환경정비법 시행 이후 서울에서 처음으로 정비구역계획을 수립한 재건축 단지들이 잇따라 개발밀도 상향조정 여부에 관심이 모이고 있다.
1일 서울시 강남ㆍ송파구청에 따르면 송파구 가락한라아파트가 최근 정비계획구역으로 지정, 정비계획수립 작업을 착수했다. 또 이 지역 가락시영도 최근 구에 정비계획구역 지정신청을 했다. 강남구에서는 조합설립인가를 받은 개포지구 주공1단지가 조만간 정비계획구역 지정신청에 나설 계획이다.
지난해 하반기 도정법 시행 및 서울시 일반주거지역 세분화 결정 이후 재건축 아파트에서 정비계획구역 지정 및 신청이 진행된 것은 이번이 처음. 문제는 이들 단지의 정비계획안을 수립하면서 이미 2종(용적률 200%이하, 층수 12층 이하)으로 결정된 일반주거지 종 구분을 3종(용적률 250%이상, 층수 제한없음)으로 상향조정 할 수 있느냐가 판가름 나는 선례라는 것이다.
가락한라만 해도 해당조합이 3종으로 정비계획수립을 추진 중이고 송파구도 이를 최대한 반영하겠다는 방침을 세운 상태다. 가락시영 재건축조합도 3종으로의 개발밀도 상향조정을 추진하고 있다. 개포주공1단지의 경우 이미 개포지구의 평균 용적률이 200%가 되도록 지구단위계획이 짜진 상태로 3종 지정은 불가능하나 200%의 평균 용적률이라도 최대한 확보하겠다는 계획이다.
주택업체의 재건축 실무담당자들은 2종에서 3종으로 용적률이 상향조정 될 경우 조합원 추가부담금이 20~30%가량 줄어들게 된다고 추산하고 있다. 강남구 주택과의 한 관계자는 “도정법 시행 이후 재건축 관련 정비계획구역 지정 및 해당 계획수립 사례가 없는데다가 구체적인 지침이 없어 실무자들도 혼란스러울 지경”이라며 “일단 조합들의 입장을 최대한 반영한 뒤 시와 협의해야 할 것 같다”고 설명했다.
그러나 정비계획을 결정하는 서울시 역시 정비계획 수립 시 개발밀도 조정에 관한 입장을 명확히 밝히지 못하고 있다. 현재로서는 시정개발연구원이 세분화 작업을 위해 작성했던 가이드라인 정도에 의존하고 있는 정도다. 서울시 관계자는 “가이드라인을 보면 정비계획수립 시 일반주거지역의 종 구분을 한 단계 승급 할 수 있다는 일반론만 제시돼 있을 뿐 구체적으로 어떤 조건일 경우 승급 할 것인 지가 적시되지 않아 곤혹스럽다”고 답변했다.
한편 가락시영 등의 정비계획구역 수립 추진 소식이 전해지면서 해당 아파트를 구입하려는 일부 투자자들의 움직임도 감지되고 있다. 안전진단과 정비계획수립 등의 단계를 통과하면 사실상 사업계획승인 등의 사업마무리 시점에 다다르는 것이므로 투자가치가 상승할 것이란 분석 때문. 현재 매수주문은 주로 하한가에 나온 물건을 위주로 이뤄지고 있다. 가락동 중개업소 사장은 “정부의 재건축조합원 분양권 전매금지조치로 인해 현재 나온 매물은 일단 구입하면 입주시점까지는 되팔 수 없어 투자자들도 되도록 저가 물건만 찾고 있다”고 말했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
