오피스빌딩 '입도선매' 활발

최근 오피스빌딩 공급 부족으로 가격이 치솟으면서 ‘입도선매’ 형식의 빌딩 매매가 빈번히 이뤄지고 있다. 오피스빌딩을 지을 수 있는 땅만 확보가 되면 설계 단계 정도에서 이미 빌딩에 대한 거래가 성사되는 것이다. 최근 아파트에 대한 규제강화로 상대적으로 규제가 적은 오피스 시장이 반사이익을 보는 측면도 있는 것으로 풀이된다. 13일 업계에 따르면 강북 구도심ㆍ강남ㆍ여의도ㆍ마포 등 전통적으로 사무실 임대료가 비싼 지역이나 주로 신도시 역세권에서 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 형태로 추진되는 복합단지 내 오피스빌딩의 경우 최근 입도선매 형태의 거래가 늘고 있다. 일례로 토지공사가 발주하는 판교 복합단지의 경우 오피스빌딩 부문은 사업자 선정 전부터 이미 거의 100% 매입자가 정해진 상황이다. 판교PF 공모를 준비 중인 한 건설사의 임원은 “오피스빌딩의 경우 한 유명 정보기술(IT) 기업이 자사 사옥으로 쓸 목적으로 매입하기로 한 상태다. 사업자 선정이 결정되면 바로 매각 작업이 이뤄질 것”이라며 “공모에 참여할 대부분의 컨소시엄이 오피스빌딩 부문에 대해선 거의 매수자를 결정한 상태”라고 말했다. 최근엔 특히 미래에셋맵스ㆍ마이에셋ㆍKB자산운용 등 자산운용사들이 대규모 펀드를 조성, 오피스빌딩 투자에 본격적으로 나서면서 대규모 오피스빌딩에 대한 입도선매도 급물살을 타고 있다. 시행사 금은산업개발이 영등포 문래동 옛 방림 공장부지에 짓는 연면적 10만㎡(약 3만평) 규모의 오피스빌딩의 경우도 구체적인 개발 계획이 나오는 대로 자산운용사에 선매각하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 오피스빌딩에 대한 이들의 입도선매식 투자는 해외시장으로까지 뻗어나가고 있다. 경남기업이 오는 2010년 완공 목표로 베트남 하노이에 짓는 70층짜리 ‘경남하노이랜드마크타워’의 오피스 부문(36개 층)엔 이미 국내 대다수의 자산운용사가 매입 의사를 전해왔다. 전평열 경남기업 상무는 “M자산운용 등 국내 유력 자산운용사 거의 모두가 선매각을 제의해왔다”며 “하지만 PF 형태로 사업자금을 이미 확보한 상태여서 준공 후 시세를 봐가며 매각을 할 계획”이라고 말했다. 개발사업자 입장에서는 빌딩을 선매각한 돈으로 땅값 잔금 등 사업비를 충당할 수 있고 매입자 입장에서도 향후 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 기대감에 서로의 이해관계가 맞물리면서 입도선매 방식의 거래는 향후 수년간 지속될 전망이다. 복합단지의 경우 분양가상한제로 아파트 부문의 수익성이 떨어진 상황에서 오피스빌딩의 선매각이 사업비를 충당하는 유력한 대안으로 부상하고 있다. 신영에셋에 따르면 강남이나 분당에서 연면적 3만3,000㎡(약 1만평) 이상의 오피스빌딩의 경우 최근 1년 새 40~50%가량이 올라 3.3㎡(1평)당 1,500만~1,700만원에 거래가 이뤄지고 있다. 이 회사는 또 경제성장률을 5%로 가정할 경우 매년 180만㎡의 오피스가 공급돼야 하는데 2000년 들어 국내 오피스 공급량은 매년 100만㎡ 안팎에 불과해 공급이 부족한 상황이란 점을 들어 이 같은 오피스빌딩의 가격 상승 추세가 향후 2~3년간 이어질 것으로 전망했다.