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Q=서울시가 최근 조례를 개정해 재개발이 임박한 지역에서 '지분쪼개기'가 가능해졌다는 언론 보도를 접했습니다. 그런데 재개발구역에서 아파트를 배정받기 위한 기준을 살펴보면 어떤 지분을 가졌느냐, 언제 땅을 매입했느냐, 또 땅의 크기는 어떻게 되느냐에 따라 제한이 너무나 많아 한눈에 이해하기가 힘듭니다. 아파트 배정 기준을 이해하기 위해서는 어떤 법령을 공부해야 하는지 궁금합니다. 또 서울시의 이번 개정안이 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해서도 설명해주세요. A=재개발ㆍ재건축과 같은 재정비사업은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 따르도록 규정돼 있습니다. 노후 주택지를 허물어 새집을 짓는 재개발이나 재건축은 물론 도심지를 재생하는 도시환경정비사업 등이 모두 명칭은 다르나 이 법령에 따라 진행됩니다. 그러나 아파트 배정 기준만큼은 상위법인 도정법에 정의돼 있지 않고 각 지방자치단체 조례에 따라 달라집니다. 예를 들어 서울시의 경우에는 '서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례'가 아파트 배정을 판단하는 기준이 됩니다. 그런데 이 조례를 보면 각 사업마다 별도로 배정 기준을 정하고 있어 투자자들이 혼동을 겪는 일이 많습니다. 재개발과 재건축이 다르고 또 물건에 따라 기준일이 다르다 보니 한마디로 정의할 수 없는 문제가 돼버린 셈입니다. 또 서울시는 지난 2000년 이후 재개발 사업지에 대한 투기 열풍이 불며 일명 지분쪼개기 현상이 나타날 때마다 이를 막기 위한 여러 조치를 주거환경조례에 담아 개정해왔습니다. 하지만 이 개정 조례가 상위법인 도정법은 물론 헌법에도 어긋나는 경우가 많아 논란이 되곤 했습니다. 최근 서울시가 입법예고한 주거환경조례 개정안은 이러한 문제를 해결하기 위한 어쩔 수 없는 조치로 해석됩니다. 문제는 아파트 개정 기준일이 전면 수정되며 시장에 혼란이 나타날 수도 있다는 점입니다. 예를 들어 서울시는 ▦다세대분리(단독ㆍ다가구주택을 다세대로 나눠 구분등기 한 경우)는 2003년 12월30일 ▦신축 지분쪼개기(기존 단독ㆍ다가구주택을 헐어 다세대주택 신축)는 2008년 7월30일을 기준으로 아파트 배정여부를 판단하도록 규정하고 있었는데 이번 개정 조례안에서는 '구역지정일 이전에 시장이 정한 날'을 기준으로 삼았습니다. 주민공람 등 아직 구역지정 절차가 시작되지 않은 곳이라면 얼마든지 지분쪼개기가 가능해진 것입니다. 물론 서울시 역시 이러한 혼란을 예상하고 있어 주거환경조례가 지분쪼개기를 제한하는 방향으로 다시 바뀔 확률도 높습니다. 따라서 재개발 지역에 관심을 둔 투자자라면 당분간 서울시의 정책적 움직임을 예의 주시할 필요가 있습니다.
