K씨는 아파트상가 분양 당시 분양회사로부터 제과점을 독점 운영할 수 있다는 보장을 받고 입점했다. 그런데 얼마 전 동일 상가 안에서 분식점으로 운영되던 점포가 팔리고 새로운 주인은 제과점을 준비한다는 소식을 들었다. K씨는 분양계약서에 독점영업의 내용이 명시되어 있음에도 분식점 주인이 바뀌면 그 효력이 사라지는 것이 아닌지 불안하다.
상가에서는 입점자들의 이익보호와 과다 경쟁을 방지하기 위해 동종 또는 유사업종을 하지 않겠다고 약정을 맺도록 해 업종을 제한하고 있다. 분양 때에는 계약서에 그 내용을 표시해 분양 받는 사람들로부터 업종제한 약정을 준수하고 임대를 주는 경우에도 이를 준수하라고 명시하고 있다. 하지만 최초 분양자가 바뀌게 되면 이 효력은 영향을 미치기 힘들다. 그렇기 때문에 입점 후에는 상가관리단을 조직, 계약서의 약정내용을 포함한 관리규약을 정해 업종중복을 제한하고 있다.
상가업종 제한이 규약으로 지정되면 최초 분양자 뿐만 아니라 특별승계인(매수인, 낙찰자, 임차인)에게도 효력이 미친다. 또한 이 규정에 의해 규약의 효력은 특별승계인이 그 내용을 몰랐던 경우에도 적용된다. 따라서 분양계약서 작성 때 업종제한에 관한 확약을 받아야 한다. 그리고 그 내용이 상가관리규약에 지정된 경우 점포주의 변화가 잦아도 업종을 보호 받을 수 있는 것이다.
따라서 K씨는 우선 계약서에 작성된 업종제한 내용이 상가관리규약에도 명시되어 있는 지 확인해야 한다. 그런데 일부 점포주는 이런 규약이 직업선택의 자유를 침해하거나 불공정거래행위가 아니냐는 반론을 제기한다. 하지만 대법원은 권장업종을 지정하는 것이 생활편의를 도모하고 점포주의 이익과 이해관계를 조정하는데 정당하다고 판단하고 있다. 결국 이러한 행위를 위반하는 사람은 공동이익을 위해 그 행위를 정지하거나 예방에 필요한 조치를 할 수 있다. 따라서 새로운 점포주가 상가관리규약의 업종제한 약정을 위반했다면 영업금지 가처분을 신청하거나 손해배상을 청구할 수 있다.
