8·31부동산대책 배경과 전망

31일 발표된 부동산제도 개혁 방안은 세제에서 공급에 이르기까지 주택과 토지 등 부동산과 관련된 제도 전반에 걸쳐 광범위한 내용을 담고 있어 강도와 내용면에서 이전 대책들과 차원이 다르다는 것이 정부의 설명이다. 2003년 10.29 대책에서 지적됐듯이 이전의 대책은 수요나 공급 등 한쪽 측면을강조, 효과가 단기간에 그쳤고 정책 목표를 달성하지 못해 결국 `시장의 힘'에 굴복하는 양상을 보였다. 정부는 하지만 이번 대책에서 보유세와 양도세, 거래세 등 부동산 매입에서 보유, 처분까지의 세제를 강화, 투기적 목적의 수요 차단막을 강화하면서 공공택지 및중대형 아파트 확대 등의 공급 대책으로 정책의 균형을 맞췄다. ◇부동산 가격 거품..경제위기 초래 정부가 고강도의 광범위한 부동산 종합 대책을 마련한 것은 최근 확산되는 부동산 가격의 거품이 붕괴할 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기를 초래할 수 있다는 우려 때문이다. 올들어 지난 7월까지 아파트 가격 상승률을 보면 분당 28.9%, 서울 7.7%, 수도권 6.6% 등 서울과 수도권 지역을 중심으로 급등했고 최근에는 이러한 상승세가 강북과 수도권 남부로 확산됐다. 장기적인 안정세를 보였던 토지가격도 작년부터 대규모 개발계획이 발표되면서올해 상반기 지가상승률이 충남 연기군 14.45%, 공주시 7.99%, 평택시7.75%, 대전유성구 5.46% 등에 이르는 등 개발예정지역을 중심으로 상승 추세를 보이고 있다. 주택과 토지가격 상승은 서민들의 주거생활 안정과 기업들의 투자를 저해하고자산 소득의 불균형으로 계층간 갈등을 심화시킬 뿐만 아니라 시중의 풍부한 유동성이 생산적인 투자가 아니라 부동산 투기로 유입돼 지속적인 성장을 방해한다. ◇고가.다주택.비사업용 토지 세부담 강화 정부는 부동산에 대한 투기적 수요를 근절하기 위해 고가.다주택, 비사업용 토지 등의 세제를 강화하기로 했다. 우선 주택의 경우 실질적인 거주 수요로 보기 어려운 다주택 보유자와 관련, 1가구2주택 이상 보유자의 종합부동산세의 과세방법을 인별 합산에서 가구별 합산으로 변경하고 1가구2주택의 양도소득세 과세 기준도 실거래가로 전환하기로 했다. 1가구2주택에 대한 양도세 세율도 9∼36%에서 50%의 단일세율로 바꾸고 장기보유 특별공제도 적용하지 않기로 했다. 고가주택 보유자에 대한 세부담을 늘리기 위해 1가구1주택도 종부세 기준을 공시가격 9억원 초과에서 6억원 초과로 하향 조정하고 종부세 세부담 상한선도 전년대비 1.5배에서 3배로 늘리는 한편 종부세 대상자의 실효세율(부동산 가격 대비 세금 비율)을 2009년까지 1%로 높이기로 했다. 또 토지에 대해서는 토지거래 요건을 강화하면서 토지개발이익 환수와 투지 방지 효과가 있는 개발부담금을 다시 부과하고 기반시설부담금제를 도입, 투기와 난개발을 억제하기로 했다. 토지에 대한 세제 관련, 빈땅(나대지) 등 비사업용토지의 종부세를 주택과 비슷한 수준으로 강화하고 비사업용 나대지, 잡종지, 부재지주 소유 농지.임야.목장용지의 양도세율로 1가구3주택과 같은 60%를 적용하는 한편 장기보유 특별공제를 배제,투기적 목적의 토지 수요를 억제하기로 했다. ◇강남 대체 신도시 조성..중대형 공급 확대 이번 대책은 세제를 통한 수요 억제 뿐만 아니라 신도시 조성, 중대형 확대 등시장의 요구에 부응하는 공급 대책에도 상당한 비중을 뒀다. 정부는 수도권에서 2010년까지 매년 30만가구의 주택공급이 이뤄져야 공급부족에 따른 집값 불안을 막을 수 있다고 전망하고 있지만 현재 수도권에서 공급 가능한주택은 연간 24만구에 그쳐 매년 6만가구(중대형 1만6천가구)가 부족하게 된다. 정부는 이에 따라 부족한 6만가구를 메우기 위해 필요한 연 300만평의 택지확보방안을 이번 대책에 반영했다. 우선 강남지역의 안정적 주택수급을 위해 국.공유지를 택지지구로 개발한다는방침에 따라 송파구 거여동에 위치한 군부대, 골프장 등을 묶어 200만평의 강남대체신도시를 조성키로 했다. 또 현재 개발 중인 김포신도시, 양주 옥정지구 등 4∼5개 지구의 주변 1천만평을 추가로 개발, 14만가구(중대형 6만가구)를 공급키로 했다. 이와 함께 인천 청라지구, 판교 등에서 중대형 아파트 공급을 현재 8천가구와 6천600가구에서 1만6천가구와 9천700가구로 각각 확대키로 했다. 뉴타운 등 구도심권의 광역개발을 통해 규제를 완화하고 용적률을 상향조정, 공급 가구수 확대 등의 방안도 적극 추진하기로 했다. ◇부동산 가격 일단 하락 전망 부동산 대책으로 그동안 관망세였던 부동산 가격의 하락세가 본격화될 전망이다. 2주택자 양도세 중과가 2007년부터 시행되고 종부세 대상이 확대되는 등 세금부담에 따른 매물이 나와 내년 말까지 집값이 하락 안정세를 유지할 가능성이 크다. 특히 강남 재건축단지 등 투기수요로 그동안 가격이 급등했던 지역의 타격이 더욱 두드러질 것으로 보인다. 이미 분당, 용인 등 올 들어 집값이 급등했던 지역의 아파트 값은 정부가 강력한 대책을 예고한 지난 6월 말 이후 상승세가 잠잠해졌고 강남 재건축단지에서는 1억∼2억원씩 가격이 떨어진 급매물이 속출하는 등 효과가 가시화되고 있다. 하지만 일부에서는 공급 확대방안의 시행이 2008년이나 2010년에 본격화돼 2007년에 집값이 다시 불안해질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 고종완 RE멤버스 대표는 "이번 대책은 10.29 대책보다 내용과 강도 면에서 훨씬강화된 것으로 부동산 시장에 큰 충격을 줄 것으로 보인다"면서 "최소 6개월에서 1년 정도는 하락세가 지속될 것으로 예상된다"고 말했다. ◇회복 기미 경기에 부담 우려 이번 대책이 거시경제 미치는 영향은 기간과 강도에 차이는 있지만 부담이 될것이라는 점에서 이견은 없다. 김석동 재정경제부 차관보는 "부동산 거래와 건설경기 위축 등 경기에 부정적인면이 있지만 민간부문의 위축을 보완할 수 있는 공영개발.임대주택 공급 확대 등 공공부문의 역할이 있기 때문에 이번 대책의 영향은 단기적일 것"이라고 말했다. 김 차관보는 이어 "건설경기가 후행성이 있기 때문에 당장에 큰 영향은 없을 것"이라며 "장기적으로 부동산에 몰린 투기 자금이 생산쪽으로 전환된다면 성장 잠재력 향상 등에 도움이 된다"고 덧붙였다. 배상근 한국경제연구원 연구위원은 "정부의 재정 상반기 조기 집행으로 공공부문이 민간부문의 위축을 보완할 수 있는 여력이 얼마나 되는지 의문"이라며 "특히건설경기 위축은 소비에도 악영향을 줄 수 있다"고 우려했다. ◇가구별 합산과세 위헌논란 등 과제 남아 열린우리당과 정부가 마련한 이번 대책이 의도된 효과를 얻기 위해서는 관련 법개정을 위한 국회 통과 과정에서 원안이 유지돼야 한다. 하지만 한나라당 일부 의원들은 양도세 중과에 대해 양도세 인상분이 부동산 가격에 전가되고 종부세와 양도세를 동시에 급격하게 올리면 부동산 시장의 정상적인거래를 저해한다는 입장이다 또 공시가격 6억원을 초과하는 1주택 보유자들의 종부세 중과 반발, 고가 1주택보유자와 서민형 2주택 보유자의 양도세 형평성 문제 등이 제기될 수 있다. 특히 종부세 가구별 합산 과세는 위헌 소지가 없다는 정부의 견해에도 불구, 금융소득의 부부 합산 과세에서 초래됐던 위헌 문제를 다시 일으킬 수 있다. 또 폐지 방침이었던 종부세 상한제가 종전보다 높아졌지만 유지되는 등 일부 세제의 강도가 애초보다 약화됐다는 시민단체 등의 비난이 나올 수도 있다. (서울=연합뉴스) 이상원 기자