[선택 2007 '필요조건과 충분조건'] ④부동산정책<해외>

싱가포르 시민들이 토아파요지역의 공공아파트 모델하우스를 둘러보고 있다.

토아파요 지역의 주요 공공아파트 전경.

싱가포르 도심의 토아파요 지역. 이곳에는 싱가포르 주택개발청(HDB)이 공급하는 공공아파트가 빼곡히 들어서 있다. 소위 국내 반값아파트의 모델이 된 ‘환매조건부 임대주택’이다. 이 공공아파트는 정부 소유의 토지에 지어 일반인에게 분양하는 값싼 주택이다. 싱가포르가 주택 보급률 110%, 자가 점유율 90%를 넘는 것은 바로 전체 주택의 80%를 차지하는 공공아파트 덕택이다. 아파트 가격이 급등하면서 주택 구입이 평범한 직장인의 평생 목표가 돼버린 국내 실정에 비춰보면 부러워할 만한 현실이다. 하지만 문제는 공공아파트를 국내 주택 문제의 모범답안으로 제시하기에는 양국의 주택시장 여건이 많이 다르다는 점이다. 싱가포르의 경우 전체 토지의 80%가 국유지인 데 비해 한국에서는 국공유지 비율이 그린벨트를 빼면 0.1%에 불과하기 때문이다. 다만 싱가포르 정부가 주거안정을 위해 값싸고 질 좋은 아파트 공급에 최대한 힘쓰는 한편 콘도미니엄 등 고급 주택에 대해서는 최대한 시장 기능에 맡기는 점은 국내에 시사하는 바가 크다. ◇공공아파트, 주거안정 기여=전용면적 90㎡의 공공아파트가 1억원 정도에 분양되고 있다. 입주자는 아파트 가격의 80%에 해당하는 자금을 주택개발청에서 연 2.6%의 저리로 빌릴 수 있다. 일반 은행의 대출 이자가 연 4% 수준임을 감안하면 상당한 메리트가 있는 셈이다. 8,000만원을 빌린다고 해도 연 이자가 208만원이니 한달에 약 17만원 정도만 부담하면 된다. 때문에 싱가포르에서는 ‘집값 스트레스가 거의 없다’는 게 현지 관계자의 설명이다. 토아파요 지역에서 부동산중개업을 하고 있는 파울로씨는 “방 3개 정도 딸린 아파트의 경우 현찰로 4만~5만 싱가포르달러(600만~750만원 상당)만 있으면 (대출을 받아서 집을 구입하기에) 충분하다”고 말했다. 그는 “요즘에는 공공아파트도 주위에 공원을 조성하고 주차장을 넓히는 한편 원래 3층에 한번씩 서도록 된 엘리베이터를 층마다 서게 하는 등 주거환경을 개선하고 있다”며 “여기에 들어가는 비용도 주거자는 20% 정도만 지불하고 나머지는 정부가 댄다”고 설명했다. ◇민영아파트(콘도)보다 선호도 갈수록 떨어져=공공아파트는 5년간 주거하고 나면 다른 사람에게 자유롭게 팔 수 있다. 다만 정부가 국유지에 만든 아파트인 만큼 매매 당사자들은 주택개발청에 관련 사항을 신고해야 한다. 공공아파트를 환매조건부 임대주택이라고 부르는 것은 땅 주인인 정부에 신고를 해야 다른 사람에게 팔 수 있기 때문이다. 투자 메리트 측면에서 보면 공공아파트의 매력도는 낮은 편이다. 최근 가격이 상승하기는 했지만 2~3년 전보다 10~15%가량 오르는 데 그쳤다. 민영아파트가 최소 40% 이상, 특히 시내 요지의 경우 2~3배 폭등한 것과 비교하면 상승폭이 크게 낮은 수준이다. 물론 수영장ㆍ헬스장 등 각종 편의시설을 겸비한 민영아파트와 공공아파트를 단순 비교하기는 무리라는 점을 감안해도 공공주택 소유자의 심리적 박탈감을 예상해볼 수 있는 대목이다. 부동산 에이전트로 활동 중인 이순미씨는 “오차드 지역 등 고급 주택의 매매가는 최근 3년 새 2배 이상 올라 비싼 곳은 평당(3.3㎡) 4,000만원 수준”이라며 “민영아파트의 재건축 허가가 도심 알짜지역 36개를 포함해 총 68개나 나면서 민간 아파트의 렌트나 매매가격은 부르는 게 값일 정도”라고 전했다. 특히 생활수준 향상으로 민영아파트에 대한 선호도가 높아지면서 공공주택의 질을 향상시키려는 정부의 고민도 커지고 있다. 한 부동산 에이전트는 “최근 2~3년간 자산가치 상승으로 계층 간 소득격차가 더 크게 벌어지고 있다”며 “아직은 큰 이슈가 안됐지만 조만간 사회문제화될 가능성도 있다”고 지적했다. ◇싱가포르 정부 역할 주목해야=싱가포르 정부는 지난 7월에 중도금 융자를 아예 못하도록 했다. 민영 주택에 투기 수요가 가세하고 있다는 판단에 따른 것이다. 1가구당 1채만 소유할 수 있도록 돼 있는 공공아파트와는 달리 민영아파트에 대한 규제는 거의 없음을 감안하면 이례적인 조치다. 부동산 컨설팅 회사인 나이트프랭크그룹의 니콜라스 마크 이사는 “부동산 버블에 대해서는 그저 방관만 하지 않겠다는 싱가포르 정부의 의지를 보여준 것”이라고 진단했다. 정부의 중도금 융자 규제로 민영 아파트에 대한 투기 수요를 차단, 결과적으로 부동산 경기가 침체되는 부작용은 막을 수 있게 됐다는 설명이다. 파울로씨는 정부의 역할과 관련, “공공주택에 대한 주거 만족도를 높이고 민영아파트에 끼어 있는 버블도 차단해야 한다”면서 “정부로서는 정책 추진 이전에 공공아파트와 민영아파트 시장의 서로 다른 특징을 인정하고 있다는 점을 주의 깊게 봐야 한다”고 말했다.