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Q. 아파트에 살고 있는 K씨는 수개월 전부터 집안 천장 곳곳에 생긴 곰팡이 때문에 골머리를 앓고 있다. 윗집의 배관 일부가 파손돼 누수 현상이 발생했을 가능성이 커 위층 집주인 L씨에게 보수를 요구했다. 그러나 L씨는 보수공사를 차일피일 미루기만 하더니 급기야 연락조차 되지 않았다. 이럴 경우 어떻게 대처해야 할까.
A. 요즘 아파트의 층간소음 문제가 사회적으로 이슈다. 과거와 달리 아파트와 같은 공동주택의 거주가 보편화되면서 이러한 문제가 많이 발생하고 있는 것이다. 공동주택 거주자에게 층간소음 문제 만큼이나 골칫거리가 되는 게 위층의 누수 문제다. 윗집에서 물이 새어 내려와 천정과 벽지가 다 젖고 곰팡이가 피는데도 윗집에서 아랑곳하지 않는 경우가 있다.
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대해 방해제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대해서는 예방이나 손해배상담보를 청구할 수 있다. 아울러 강제집행과 관련해 채무의 성질이 강제이행하지 못하는 경우가 아니라면 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있다.
아파트와 같은 집합건물은 구분소유자(집주인)의 전유부분과 구분소유자 전원 또는 일부의 소유에 속하는 공용부분으로 나눌 수 있다. 공용부분은 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 그 지분비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하게 된다.
그러므로 K씨 사례에서 누수되는 위층 배관이 위층 소유자의 전유부분인지, 아니면 공용부분인지에 따라서 보수의무자와 비용부담의무자가 달라진다.
집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 건축물대장에 집합건물로 등록된 시점(구분소유가 성립한 시점)을 기준으로 판단해야 하고 이후 건물개조나 이용상황변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다. 또 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지의 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 건물구조에 따른 객관적인 용도에 따라 결정된다.
일반적으로 급수배관과 가스배관 등 간선부분은 공용부분으로 보며 각 가구의 지선 부분은 전유부분으로 본다. 위 사례에서 파손된 배관은 전유부분으로 보이는 지선에 해당하는 것으로 보이므로 K씨는 소유권에 대한 방해배제청구권을 행사해 보수공사를 청구할 수 있다. 또 판결 후에도 위층 소유자가 임의이행하지 않으면 대체집행 결정을 받아 집행관이 보수공사를 하고 그 비용을 위층 소유자에게 부담시킬 수 있다. 다만 보수공사청구를 하더라도 위층 소유자가 협조하지 없으면 어디에서 누수가 발생하는지를 파악하기 어려워 원활한 보수공사를 기대하기 어렵다는 점을 유의해야 한다.
/이장희 법무법인 케이파트너스 변호사 heeyaahlee@naver.com
