부동산 경매 입찰에 참여하기 위해 등기부등본상의 권리관계를 확인하다 보면 가끔 예고등기 물건이 나오는 경우가 있다. 이 경우에는 법률적 지식이 없는 일반 입찰인들은 좋은 물건임에도 불구하고 무조건 입찰을 포기하는 경우가 적지 않다.
하지만 예고등기에 관해 정확한 지식을 가지고 충분한 검토작업을 거쳐 입찰에 참여한다면 이 역시 높은 수익률을 보장을 받을 수 있는 특수 권리라고 말할 수 있다.
예고등기란 현제 실행된 등기의 원인(예컨대 매매, 증여, 상속, 설정 등)의 무효, 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기 됐다는 사실을 널리 알려 불의의 피해를 막기 위해서 직권으로 하는 일종의 예비 등기이다.
만약 예고등기가 있음에도 입찰에 참여하여 낙찰 됐을 때, 소송을 제기한 원고가 승소하면 낙찰자는 소유권을 잃게 된다. 반대로 피고인 등기권리자가 승소하게 되면 아무런 문제가 발생하지 않는다.
낙찰자가 소송이 진행 중에 낙찰을 받아 잔금을 입금 한 후 소유권이전등기를 마쳤음에도 원고가 승소하게 되면 낙찰자는 소유권을 잃게 된다. 이때는 이 사건에서 배당금을 수령한 사람에게 부당이득 반환 청구소를 제기하면 입금한 경락 대금은 회수할 수 있다.
예를 들어 ▦매매대금을 나중에 받기로 하고 먼저 이전등기를 해 주었는데 후에 잔금을 지급하지 않아 매매계약을 해제한 경우 ▦서류가 위조되어 이전된 경우 ▦돈을 빌리고 저당권이나 가등기를 해준 후에 빌린 돈을 갚은 경우 등과 같이 등기원인이 무효나 취소가 된 경우 원인 없는 등기는 말소해야 한다. 이 경우 등기명의인이 이를 인정하고 협조하면 간단하게 문제가 해결되지만, 그렇지 않은 경우엔 부득이 무효등기 말소청구소송을 재기 할 수밖에 없다.
등기 말소청구소송이 제기되면 법원이 이 사실을 등기소에 통지해 그 등기부 말소등기 청구소송이 제기되었다는 사실을 예고 등기하게 된다. 이럴 때 입찰 전에 예고등기의 진행상황을 알아보려면 등기부등본상에 나와 있는 예고등기로 소가 진행되는 사건번호를 가지고 대법원 홈페이지에 소송결과 내지는 진행상황을 확인할 수 있다.
일반적으로 예고등기가 있는 물건은 리스크가 높아 많은 분들이 입찰을 꺼리지만 예고등기가 돼 있는 알짜 물건은 소송 진행상황을 수시로 체크해 입찰한다면 쉽게 응찰 받을 수 있다.
